“住改非”的房屋，一般是按照商鋪的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償，但前提這也是必須要合法的取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照才能進(jìn)行辦理，如果是證件不齊全屬于不合法的經(jīng)營(yíng)，在補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候也會(huì)按普通的住宅來(lái)進(jìn)行處理。
一、“住改非”的房屋，按照什么標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償？
沒(méi)有具體的規(guī)定，就要看是屬于住宅用還是商業(yè)用途來(lái)進(jìn)行判定。
房屋估價(jià)是征地拆遷補(bǔ)償中的重要一環(huán)，按照法律規(guī)定，正常情況下以房屋的用途為參考來(lái)補(bǔ)償是沒(méi)有問(wèn)題的，但生活遠(yuǎn)比法律規(guī)定來(lái)的復(fù)雜。當(dāng)?shù)怯浻猛緸樽≌姆课莞淖魃逃茫绾窝a(bǔ)償就成了一個(gè)頗有爭(zhēng)議的問(wèn)題，問(wèn)題的焦點(diǎn)在于對(duì)這類(lèi)房屋究竟是按完全住宅用途評(píng)估還是按完全商業(yè)用途評(píng)估。
首先，我們來(lái)了解一下，什么叫“住改非”。“住改非”是在拆遷補(bǔ)償中對(duì)住宅改成非住宅的一種特定的稱(chēng)謂，所謂住改非，又稱(chēng)住改商，指的是原本用作住宅的房屋，由于其臨街或者具有其他地理位置上的優(yōu)勢(shì)，房屋使用人將其改變?yōu)闉樯啼佭M(jìn)行經(jīng)營(yíng)。拆遷時(shí)，被拆遷房屋房產(chǎn)證上標(biāo)明的用途為住宅，但被征收人在經(jīng)營(yíng)時(shí)依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證實(shí)并有納稅記錄，其住宅實(shí)際用途已經(jīng)發(fā)生改變。
我國(guó)法律對(duì)于“住改非”情況如何進(jìn)行補(bǔ)償并沒(méi)有作出沒(méi)有明確規(guī)定，但在實(shí)踐中，一些地方性法律法規(guī)還是涉及此問(wèn)題了，這些地方性法規(guī)雖然效力較低，但也可以為我們提供一些參考。現(xiàn)實(shí)中包括但不限于以下幾種處理方式：
(一)按照住宅房屋與商業(yè)用房的均價(jià)確定
按照住宅房屋與商業(yè)用房均價(jià)確定一般是指：拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營(yíng)使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書(shū)、合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)是一致的，其補(bǔ)償金額按照同類(lèi)房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。
(二)按照商業(yè)用房確定
有些地方對(duì)于“住改非”的房屋補(bǔ)償優(yōu)惠比較徹底，即直接按照商業(yè)用房補(bǔ)償。當(dāng)然了，按照商業(yè)用房補(bǔ)償是有具體要求的。例如，有些地方就規(guī)定：在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營(yíng)的，能提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策。
(三)參照商業(yè)用房估價(jià)，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同
參照商業(yè)用房估價(jià)的前提一般相同，取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)納稅一定時(shí)間。
對(duì)沿街的住改非房屋，其估價(jià)是根據(jù)營(yíng)業(yè)年限取其營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評(píng)估價(jià)格之和作為實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。
對(duì)非沿街的住改非房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)年限確定。
(四)一定時(shí)間之后的住改非完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償
某些地方規(guī)定，對(duì)住改非房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況對(duì)正在經(jīng)營(yíng)的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償，具體操作上則根據(jù)住改非的時(shí)間在住房評(píng)估價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)上上浮，但此前提必須是在某一時(shí)間點(diǎn)之前住改非。此時(shí)間點(diǎn)之后除臨道路第一層以外，其他的住改非房屋一律按照住房性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。
綜合上面所說(shuō)的，住改非對(duì)于這個(gè)房屋我國(guó)是完全沒(méi)有任何規(guī)定的，在考慮用什么補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候就要先請(qǐng)?jiān)u估的公司來(lái)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，一般商鋪的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)肯定要比普通住宅的補(bǔ)償要多一些，所以，在處理的時(shí)候就會(huì)結(jié)合實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行辦理。

1、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策； 2、參照商業(yè)用房估價(jià)，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同； 3、一定時(shí)間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定： （一）國(guó)防和外交的需要； （二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要； （三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要； （五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

住改商指的是將住宅樓改為商業(yè)用途的行為，房屋拆遷則是指政府根據(jù)城市規(guī)劃需要或其他特殊原因，對(duì)房屋進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。在這種情況下，根據(jù)我所了解到的情況，住改商的房屋拆遷是可以獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)在不同城市和地區(qū)可能會(huì)有所不同。
首先，根據(jù)中華人民共和國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條，房屋拆遷應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行，拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)合理、公正。這就意味著，住改商的房屋如果需要拆遷，政府應(yīng)當(dāng)給予合理和公正的補(bǔ)償。
其次，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，房屋拆遷的補(bǔ)償包括房屋補(bǔ)償、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和其他合理補(bǔ)償。房屋補(bǔ)償是指將要拆遷的房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是指由于拆遷導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行補(bǔ)償，其他合理補(bǔ)償則指非房屋補(bǔ)償和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償之外的其他形式的補(bǔ)償。
具體到住改商的情況，房屋的市場(chǎng)價(jià)值可能會(huì)比住宅樓高，因此在進(jìn)行拆遷補(bǔ)償時(shí)，可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值給予更高的房屋補(bǔ)償。另外，由于住改商會(huì)對(duì)居民的生活造成一定的不便和經(jīng)濟(jì)損失，政府也可能會(huì)給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。此外，其他合理補(bǔ)償可能還包括安置補(bǔ)助、安置費(fèi)用等。
需要注意的是，具體的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還要根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定和相關(guān)法律法規(guī)來(lái)確定，因此在實(shí)際操作中還需要根據(jù)具體情況進(jìn)行核實(shí)。此外，拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~可能會(huì)受到多種因素的影響，包括房屋面積、樓層、地段等等。
總之，住改商的房屋拆遷是應(yīng)當(dāng)獲得補(bǔ)償?shù)模唧w的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和地方規(guī)定來(lái)確定。對(duì)于自己面臨拆遷的居民來(lái)說(shuō)，建議與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行溝通咨詢(xún)，了解自己的權(quán)益并依法維權(quán)。