購房“縮水”現(xiàn)象不容小視！很多購房者對于購房合同了解得不夠全面，或者聽信售樓員的一些不靠譜的承諾，稍不小心就會(huì)掉進(jìn)開發(fā)商設(shè)置的陷阱中，今天教你看清買房“縮水”陷阱。

面積縮水 弄清贈(zèng)送面積和公攤面積

有些開發(fā)商會(huì)在戶型圖上標(biāo)明房屋的贈(zèng)送面積，但是購房者簽合同時(shí)或者實(shí)際入住測量才發(fā)現(xiàn)贈(zèng)送面積根本沒有宣傳的那么多?；蛘呤蹣菃T開盤的時(shí)候介紹樓盤的公攤為18%左右，但是簽合同才知道是21%，相差很大。

建議：購房者要明確兩點(diǎn)，贈(zèng)送面積不能以圖紙上的標(biāo)注為準(zhǔn)，圖紙只能作為參考，具體的面積需要購房者查看購房合同里面的規(guī)定或者去毛坯房中進(jìn)行測量。要在看房階段仔細(xì)詢問公攤面積，特別是要買的樓棟公攤面積，因?yàn)槊織潣堑墓珨偪赡懿煌?，不要籠統(tǒng)的問，售樓員一般會(huì)把公攤往小了說。

規(guī)劃縮水 細(xì)化補(bǔ)充條款防止規(guī)劃“變樣”

現(xiàn)在很多樓盤都在賣未來“規(guī)劃”，承諾一期后面會(huì)有宏達(dá)的規(guī)劃。比如附近會(huì)建大型公園、商業(yè)體、醫(yī)院等等，有的還在宣傳中附上了整體規(guī)劃圖。還有的開發(fā)商還沒拿預(yù)售證就開始賣房，這樣的房子要買風(fēng)險(xiǎn)很大。

建議：部分開發(fā)商會(huì)把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款，或約定特別輕的違約責(zé)任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間的差額利益。建議大家把開發(fā)商的規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同，先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過規(guī)劃部門的審批;也可要求開發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同，并在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金。

年限縮水 簽約前弄清土地性質(zhì)分清土地和房屋的使用年限

有的樓盤拿地時(shí)間很長，這樣實(shí)際的使用年限就會(huì)很短。特別是一些爛尾樓或建了很多年的房子，實(shí)際的使用年限已經(jīng)很短了。售樓員在介紹這種樓盤時(shí)會(huì)刻意避開拿地時(shí)間，轉(zhuǎn)而介紹樓盤其它優(yōu)點(diǎn)。

建議：有許多買房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時(shí)下大多開發(fā)商是直接從房管部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。買房人買房后，對該房屋所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開發(fā)商已使用的年限。專家提醒說，建議買房人在簽約前，到相關(guān)部門就土地性質(zhì)和房屋土地使用權(quán)的起始期限了解清楚。

層高縮水 要明確約定違約賠償數(shù)額

有的購房者很在乎層高或者就是沖著某個(gè)樓盤的層高優(yōu)勢去的。比如，購房者與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，合同約定房屋層高為2.9米。交房后才發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書中注明的層高有的為2.8米，有的為2.9米。實(shí)際自測，結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度為2.6米—2.62米不等。這時(shí)開發(fā)商會(huì)推說是銷售公司在制作預(yù)售合同文本時(shí)的筆誤。

建議：從法律上講，合同首采文意主意(以寫入合同的文字為準(zhǔn))，所以僅僅以筆誤為由不能影響違約事實(shí)。商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。專家提醒說，對待層高“縮水”要明確約定違約賠償數(shù)額，建議買房人在合同中明確約定違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額。

承諾縮水 售樓員為了賣房會(huì)進(jìn)行誤導(dǎo)

有的售樓員為了更快的賣出房子，你沒來看房時(shí)會(huì)以“開盤低價(jià)”吸引你，實(shí)際上根本不存在低價(jià)的房子，或者低價(jià)的房子樓層和采光都是你不會(huì)要的特殊房源。要簽購房合同時(shí)，售樓員會(huì)威脅購房者，48小時(shí)不簽合同，合同會(huì)凍結(jié)，解凍費(fèi)和手續(xù)費(fèi)業(yè)主要自己支付。

還有的開發(fā)商會(huì)進(jìn)行一些誤導(dǎo)宣傳，為了增加期房的競爭力，承諾購房者在交房之前可以提出申請?zhí)崆斑M(jìn)場裝修，并且將這一細(xì)節(jié)寫入合同，有的想要更早入住的購房者就輕信了。

建議：購房者首先要保持清醒的頭腦，要記住“天上不會(huì)掉餡餅”，更不會(huì)砸到你的頭上。另外一定要咨詢專業(yè)人士，例如不簽合同就會(huì)凍結(jié)等事情只是售樓員威脅你的一種手段，實(shí)際上合同凍結(jié)了要解凍對開發(fā)商來說會(huì)更麻煩。*購房者還要仔細(xì)盤問售樓員，不要被售樓員輕描淡寫的幾句好話說服，對于一些實(shí)際的好處一定要再三仔細(xì)確認(rèn)才可相信。

以上是為大家盤點(diǎn)的買房常遇到的“縮水”陷阱，提醒購房者，買房不比買菜，一定不要大意，要時(shí)刻保持清醒的頭腦，一切以合同為主，眼見為實(shí)。對于售樓員關(guān)于未來規(guī)劃、配套的介紹，一定要再三確認(rèn)詢問核實(shí)，不要輕易就聽信售樓員的宣傳。對于樓盤特有的一些優(yōu)勢，也要咨詢專業(yè)人士或者細(xì)細(xì)盤問，*能問出個(gè)前因后果，這樣心里才更有底。

（以上回答發(fā)布于2016-12-29，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準(zhǔn)）

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土地使用權(quán)是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。 土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工業(yè)用建筑用地。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。 《中華人民共和國土地管理法》第十一條，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。

《 民法典 》第三百五十九條，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政 法規(guī) 的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。v