法律分析：
一般性的宣傳廣告只是要約邀請(qǐng)，而非要約。如果在開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳中有關(guān)承諾，如關(guān)于裝修、小區(qū)配套設(shè)施、房屋設(shè)計(jì)等方面的描繪和承諾是符合要約的前述特點(diǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商虛假宣傳的行為就構(gòu)成了違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
(1)房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。購(gòu)房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。
(2)購(gòu)房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購(gòu)房者因?yàn)橐蕾?虛假)廣告，對(duì)該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購(gòu)買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購(gòu)房者在購(gòu)房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購(gòu)房者的購(gòu)房行為與虛假?gòu)V告無(wú)關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。
(3)購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了侵害。購(gòu)房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。

法律依據(jù)：
《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》
第八條 經(jīng)營(yíng)者不得對(duì)其商品的性能、功能、質(zhì)量、銷售狀況、用戶評(píng)價(jià)、曾獲榮譽(yù)等作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。
經(jīng)營(yíng)者不得通過(guò)組織虛假交易等方式，幫助其他經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳。
第十七條 經(jīng)營(yíng)者違反本法規(guī)定，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

衍生問(wèn)題：
要約邀請(qǐng)條件下不承擔(dān)民事責(zé)任嗎？
根據(jù)要約邀請(qǐng)的一般原理，要約邀請(qǐng)并不具有法律拘束力，如果商品房廣告主作出的宣傳廣告為要約邀請(qǐng)，并且沒(méi)有實(shí)際履行，從理論上講并不承擔(dān)民事責(zé)任。至于是否違反《廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定問(wèn)題，因涉及行政責(zé)任，在此不贅述。

法律主觀：

如果開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳具體確定了房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，并對(duì) 簽訂購(gòu)房合同 產(chǎn)生了重要影響，應(yīng) 承擔(dān)違約責(zé)任 。依據(jù)合同約定 承擔(dān)賠償責(zé)任 。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理 商品房買賣 合同糾紛案件 適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和要約具體確定，并對(duì) 商品房買賣合同 的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó) 反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法 》第二十條 經(jīng)營(yíng)者違反本法第八條規(guī)定對(duì)其商品作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，或者通過(guò)組織虛假交易等方式幫助其他經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳的，由監(jiān)督檢查部門責(zé)令停止違法行為，處二十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，處一百萬(wàn)元以上二百萬(wàn)元以下的罰款，可以吊銷 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 。 經(jīng)營(yíng)者違反本法第八條規(guī)定，屬于發(fā)布虛假?gòu)V告的，依照《中華人民共和國(guó) 廣告法 》的規(guī)定處罰。 《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第二十七條 經(jīng)營(yíng)者違反本 法規(guī) 定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān) 民事責(zé)任 、行政責(zé)任和刑事責(zé)任，其財(cái)產(chǎn)不足以支付的，優(yōu)先用于承擔(dān)民事責(zé)任。