離婚后房子拆遷還能要補償嗎
一個房子的拆遷款一直是房屋所有人和共同居住人最關(guān)心的問題,如果是一對夫妻共同居住的房屋,理所當(dāng)然可以一起享有拆遷款,但是如果是離婚了的夫妻,有的會希望在房子拆遷之后自己還能擁有部分拆遷款,今天就為大家整理了離婚后房子拆遷還能要補償嗎的相關(guān)內(nèi)容。一、離婚后房子拆遷還能要補償嗎 1、對于私有住宅,離婚后的拆遷補償只給予產(chǎn)權(quán)人,也就是說只給房子的主人。根據(jù)民法典規(guī)定,就是對夫妻財產(chǎn)進行分割,確定夫妻共同居住的房產(chǎn)歸屬于哪一方。因此,離婚后房產(chǎn)已經(jīng)屬于了一方,房產(chǎn)拆遷補償按照規(guī)定只屬于房屋產(chǎn)權(quán)一方,另一方無權(quán)請求分割。 2、按照法律規(guī)定,未取得產(chǎn)權(quán)的公房,離婚需要確定由哪方進行使用居住,并對另一方給予補償。對于公房拆遷補償?shù)模咭话闶菍幼∪诉M行補償。因此,對于未取得產(chǎn)權(quán)的公房,離婚后未取得居住使用的一方,也是沒有權(quán)利分割離婚房屋拆遷補償款的。 3、如果集體土地上,也就是宅基地上的房屋拆遷,對宅基地住房的產(chǎn)權(quán)人進行補償?shù)模瑒t離婚后未取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一方無權(quán)分割房屋拆遷補償款。如果政策規(guī)定按照戶口進行拆遷補償,則戶口未遷出的,可以要求分割房屋拆遷補償款;戶口遷出的,根據(jù)政策的規(guī)定,則離婚后無權(quán)要求分割房屋拆遷補償款。
二、房屋拆遷補償協(xié)議的常見陷阱 1、采用心理戰(zhàn)術(shù)逼迫被拆遷人簽字 在實際拆遷中,拆遷方常以政策作為擋箭牌,以“少補”或“不補償”作為威脅,逼迫被拆遷人簽字,被拆遷方的口頭威脅與政策不等于法律,在遇到此類狀況時,一定果斷選擇維權(quán)。 2、合同約定不夠具體明確 拆遷補償協(xié)議的內(nèi)容一定要具體明確,空白協(xié)議和內(nèi)容約定不明確的協(xié)議都絕不能簽。 3、拆遷方未當(dāng)場簽字蓋章合同被篡改 拆遷人經(jīng)常以需要將被拆遷人簽好字的合同帶回蓋章為由,承諾會在簽字蓋章后將完整的協(xié)議交給被拆遷人。待協(xié)議交回被拆遷人手上時,這份經(jīng)雙方簽字蓋章的合同條款可能跟自己當(dāng)初簽訂的有所出入,補償標(biāo)準(zhǔn)條款已經(jīng)被拆遷人修改。 4、房屋評估有貓膩 根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定,不管是整體評估還是分戶評估報告,都應(yīng)當(dāng)由負責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)評估師簽字,并加蓋房地產(chǎn)評估機構(gòu)公章。三、房屋拆遷補償糾紛如何處理 1、行政裁決 國務(wù)院令發(fā)布的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定,拆遷人與被拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的,經(jīng)當(dāng)事人申請,由房屋拆遷管理部門裁決。 2、行政或司法強制 (1)行政強制:被拆遷人或者房屋承租人在行政裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由拆遷管理部門提請公安部門強制拆遷。 (2)司法強制:被拆遷人或者房屋承租人在裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前,拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項,向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。行政強制或司法強制只能選一種。房屋拆遷管理部門提請或申請強制拆遷,必須非常慎重。 3、民事仲裁或民事訴訟 拆遷補償安置協(xié)議訂立后,被拆遷人或者房屋承租人在協(xié)議的約定的搬遷期內(nèi)拒絕搬遷的,拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁,也可以依法向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間,拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。 以上就是為大家整理的離婚后房子拆遷還能要補償嗎的相關(guān)內(nèi)容。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定,離婚時就會馬上對夫妻財產(chǎn)進行分配。離婚之后,房屋的所有權(quán)已經(jīng)歸屬了其中的某一方,因此日后又拆遷,另一方是沒有權(quán)利申請拆遷補償?shù)摹τ诳梢灶I(lǐng)到拆遷補償?shù)囊环揭⒁獠疬w補償時的各種細節(jié)問題。
如何判斷房屋征收評估報告是否合法
(一)查驗出具評估報告的主體是否合法,即評估機構(gòu)和評估人員是不是具備相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。
作為從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu),應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)。他不僅需要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照,還需要取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書。目前,國內(nèi)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級,每個機構(gòu)都應(yīng)該根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十四條規(guī)定,在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù),其中,需要特別注意的是暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得從事城鎮(zhèn)房屋拆遷房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù),該暫定期依據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第十一條第二款之規(guī)定為自新設(shè)立之日起一年。
同時,以評估機構(gòu)名義開展評估活動出具評估報告的估價師,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過注冊登記,取得專職注冊房地產(chǎn)估價師證書,屬于該機構(gòu)的工作人員。
(二)審查所委托的評估機構(gòu)是不是依法產(chǎn)生的
為了確保評估結(jié)果的公正透明,減少不當(dāng)干擾(尤其是政府方面的干擾),就需要從源頭——評估機構(gòu)的選擇開始嚴(yán)格規(guī)范管理,《征補條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》(下稱《評估辦法》)第四條均規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定”,不能由征收人指定,協(xié)商是確定評估機構(gòu)必經(jīng)工作程序。
即使“通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定”,也需遵循相關(guān)規(guī)定。如《江蘇省貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干問題的規(guī)定》第十條第二款規(guī)定,采用此種方式確定估價機構(gòu)的過程和結(jié)果,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證機構(gòu)依法公證。因此,專業(yè)拆遷律師提示,如評估機構(gòu)的選擇和產(chǎn)生不符合前述規(guī)定,則不具備合法性,無權(quán)承擔(dān)征收項目房產(chǎn)評估工作。
(三)房屋征收評估報告形式和內(nèi)容是否符合法定要求
一份完整的評估報告應(yīng)該包含“致委托方函、估價師聲明、估價的假設(shè)和限定條件及估價結(jié)果報告”四個部分內(nèi)容,內(nèi)容的缺失和不完整都會造成評估報告不合格。最為重要的是要有估價公司加蓋公章和不少于兩名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字,且不得以蓋章代替簽字,對此,《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三十一條和《評估辦法》第十七條第二款已經(jīng)予以明確規(guī)定。
另外,估價機構(gòu)在進行估價作業(yè)時應(yīng)該堅持客觀、公正、獨立原則,不受任何第三方的不法干擾。遵照市場比較法等估價方法進行估價作業(yè),本著同房同價原則,評估結(jié)果要符合《征補條例》第十九條要求,“對被征房屋價值的征收補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。因此北京拆遷律師提出違背該規(guī)定要求的,即為內(nèi)容不合法。只有評估報告的形式和內(nèi)容同時都合法了,他才具有合法性。
房屋征收決定程序有哪些環(huán)節(jié)
根據(jù)憲法和物權(quán)法的規(guī)定,征收決定的作出必需依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限。國務(wù)院的《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺,彌補了國有土地上的房屋征收程序方面的法律空白。為此謹(jǐn)歸納《國有土地上房屋征收與補償條例》在這方面規(guī)定的12個環(huán)節(jié)如下:
1.對征收范圍的確定
建設(shè)項目的立項需要選址,選擇地址無疑要對擬征收范圍內(nèi)建筑、居民、環(huán)境等社情、民情進行調(diào)查摸底,進行比較,進行社會穩(wěn)定、環(huán)境、經(jīng)濟等方面的風(fēng)險評估,從而選擇征收成本最低、對被征收人影響最小和公共利益最大的方案,為制定補償方案提供依據(jù)。
《國務(wù)院關(guān)于加強法治政府建設(shè)的意見》中規(guī)定:“凡是有關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展和人民群眾切身利益的重大政策、重大項目等決策事項,都要進行合法性、合理性、可行性和可控性評估,重點是進行社會穩(wěn)定、環(huán)境、經(jīng)濟等方面的風(fēng)險評估。建立完善部門論證、專家咨詢、公眾參與、專業(yè)機構(gòu)測評相結(jié)合的風(fēng)險評估工作機制,通過輿情跟蹤、抽樣調(diào)查、重點走訪、會商分析等方式,對決策可能引發(fā)的各種風(fēng)險進行科學(xué)預(yù)測、綜合研判,確定風(fēng)險等級并制定相應(yīng)的化解處置預(yù)案。要把風(fēng)險評估結(jié)果作為決策的重要依據(jù),未經(jīng)風(fēng)險評估的,一律不得作出決策。”
2.進行規(guī)劃審查和計劃的編訂
項目在選址后就要進行規(guī)劃審查,發(fā)現(xiàn)確需征收房屋的各項建設(shè)活動,不符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃的應(yīng)當(dāng)喊停。如是規(guī)劃依法可以調(diào)整,應(yīng)按照法定程序變更規(guī)劃。制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃,應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見,經(jīng)過科學(xué)論證”
保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建,確需征收房屋的應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃,方可實施下一步工作。
3.建設(shè)項目的立項
既然征收單位、個人的房屋是為了用地,所以用地項目依法立項是第一關(guān)。在該項目報請立項前需要進行可行性研究,并根據(jù)行政法的比例原則,確定最佳方案。
4.?dāng)M定征收補償方案
市、縣級人民政府作出征收決定前需要由房屋征收部門擬定征收補償方案。征收補償方案應(yīng)當(dāng)包括征收方案和補償方案兩方面,具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)有征收的詳細理由、如何補償、補償?shù)穆鋵嵉戎T多方面。
5.論證征收補償方案
條例規(guī)定對于征收補償方案市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門論證。有關(guān)部門,廣義的理解則是實現(xiàn)公共利益有關(guān)系的部門都應(yīng)當(dāng)參加。比如是一個環(huán)境保護項目,那么環(huán)保部門則應(yīng)當(dāng)參加。是一個教育項目,那么教育部門則應(yīng)當(dāng)參加。狹義的理解,則至少是立項、土地、規(guī)劃等部門必須參加。既然是論證,那么在形式上論證會應(yīng)當(dāng)形成論證報告供政府參考。
6.對征收補償方案征求公眾意見
除了論證,條例規(guī)定對征收補償方案應(yīng)當(dāng)征求公眾意見。征求意見前則應(yīng)當(dāng)公布征收補償方案,至于公布的形式應(yīng)當(dāng)以保證公眾能知曉。征求意見的期限不少于三十日。
7.修改征收補償方案
修改征收補償方案有兩種情況。一是對征收補償方案征求公眾意見后,市、縣級人民政府結(jié)合公眾意見對征收補償方案進行修改。修改完成后,市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見的情況和征收補償方案的修改情況及時公布。公布的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)能全面反映征求意見的內(nèi)容、意見是否采納、采納的理由、修改的原因等方面。
二是舉行聽證會后的修改。
根據(jù)條例的規(guī)定,在舊城區(qū)改建中征收房屋中如果多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合條例的規(guī)定要舉行聽證會,那么市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)聽證會的情況修改征收補償方案。
8.聽證
依照國務(wù)院2010年10月10日通過的建設(shè)法治政府的29條規(guī)定,在房屋征收過程中,政府的每個涉及公共利益的行政決定都應(yīng)當(dāng)舉行聽證。政府的每個涉及他人重大利益的行政決定都應(yīng)當(dāng)告知利害關(guān)系人有申請聽證的權(quán)利,如果利害關(guān)系人申請,那么就必須組織聽證。
此外,條例在因舊城區(qū)改建的房屋征收中,如果多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例的規(guī)定,那么市、縣級人民政府則應(yīng)當(dāng)組織聽證會。聽證會由被征收人和公眾代表參加。被征收人應(yīng)當(dāng)是指所有的被征收人,不是被征收人代表。對于公眾代表如何產(chǎn)生、聽證會如何召開條例沒有規(guī)定,有待于相關(guān)的實施細則對此予以明確。
9.社會穩(wěn)定風(fēng)險評估
征收條例第12條規(guī)定“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估”。這個進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的規(guī)定過去是沒有寫入法律的。
那么評估報告誰來寫?有關(guān)規(guī)定沒有明確。實務(wù)中很久不是律師來寫,而是政府信訪局、拆遷辦,維穩(wěn)辦等機關(guān)來寫。但最后他們都不寫了,因為不好寫。有的地區(qū)請律師來寫。對此,我是支持的,我認(rèn)為不論是律師個人來寫還是以中介組織來寫,肯定比政府機關(guān)寫要好。
10.討論決定
如果房屋征收決定涉及的被征收人數(shù)量較多,那么作出征收決定前應(yīng)當(dāng)經(jīng)過政府常務(wù)會議討論。不過,數(shù)量較多如何把握又是一個需要明確的問題。僅以人數(shù)的多少作為是否需要經(jīng)過政府常務(wù)會議討論是不夠的。比如對于一個企業(yè)廠房的征收中被征收人僅有一個,但其影響的自然人可能更多。公民的利益要慎重對待,法人、其他組織的利益同樣應(yīng)當(dāng)慎重對待。
然而,如果涉及的被征收人數(shù)量較多,而作出征收決定前沒有經(jīng)過政府常務(wù)會議討論則是違法的。反之被征收人數(shù)量不多的項目,也要按照領(lǐng)導(dǎo)干部的分工和職務(wù)權(quán)限,民主決策。
11.落實征收補償費用
作出房屋征收決定前,政府對于征收補償費用應(yīng)當(dāng)有所研究,在討論決定征收時該費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。
12.公告與進場
作出房屋征收決定后,要依法公告和委托實施單位進場開展工作。自此,該項房屋征收決定生效,征收活動就展開了。
拆遷評估不合理怎么辦?
征地拆遷中與被征收人利益掛鉤的文件除了安置補償方案、拆遷協(xié)議等文件之外,還有一份文件就是評估報告,這個評估報告往往會作為對被征收人最后進行補償?shù)囊粋€依據(jù)。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第八條規(guī)定,被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù),評估被征收房屋的價值”。
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù),評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。
因此,在征地拆遷中,尤其是國有土地上房屋征收時,被征收人需要格外的注意一下評估報告,因為補償不合理,多半是因為評估報告不符合法律之規(guī)定。
評估報告不合理怎么辦?
近日,湖南省的一位當(dāng)事人咨詢說,他們自去年開始拆遷,隨后的兩個月里有評估公司進行了房屋評估,但是,評估報告非常的不合理,相關(guān)人員評估時完全沒有考慮到實際情況,面對這種情況時,作為普通老百姓應(yīng)當(dāng)要怎么辦呢?
1、向房地產(chǎn)評估機構(gòu)申請復(fù)核
如果對評估報告不滿意,那么當(dāng)事人可在收到評估報告后,及時的向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)評估機構(gòu)申請復(fù)核。《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十條,被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的,應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi),向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。
2、向?qū)<椅瘑T會申請鑒定
如果對復(fù)核結(jié)果不滿意,那當(dāng)事人可在收到復(fù)核結(jié)果后,向?qū)<椅瘑T會申請鑒定。《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十二條規(guī)定,被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的,應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi),向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
3、申請復(fù)議或是向法院提起訴訟
如果當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果和鑒定結(jié)果仍然有異議,那么被征收人可以在收到鑒定結(jié)果之后及時的向有關(guān)部門申請行政復(fù)議或是向法院提起訴訟來維護自己的權(quán)益。《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十二條規(guī)定,被征收人對補償仍有異議的,按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理。即“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議,或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟”。
需要注意的是,對評估報告不滿意,應(yīng)當(dāng)是要先申請復(fù)核的,而不能直接向?qū)<椅瘑T會申請鑒定,否則專家委員會可能會不予處理。另外,還需要提醒大家的是,如果對評估報告不滿意,但是并沒有上述法律規(guī)定的期限內(nèi)申請復(fù)核或是鑒定,也沒有提起訴訟,那么即使你認(rèn)為該評估報告不合理,那么,征收方也可能會認(rèn)為你對這份評估報告是滿意的。所以,凱諾律師要說的是,如果有異議,一定要行使自己僅有的權(quán)利,只有這樣才能避免拿到不合理的補償。
房屋評估報應(yīng)當(dāng)要考慮到哪些因素?
房屋評估涉及到被征收人的利益,所以,評估機構(gòu)在評估時應(yīng)當(dāng)要考慮到被征收房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)以及等影響被征收房屋價值的因素,不應(yīng)只看房屋面積,有沒有證等。
實踐中,如果評估機構(gòu)在對被征收房屋進行評估時,沒有考慮到上述因素或是考慮不周,那么試想一下,被征收人的補償怎么可能會高,評估報告怎么可能是公平、合理的...、所以,當(dāng)被征收人發(fā)現(xiàn)評估機構(gòu)未依照《國有土地上房屋征收評估辦法》中的第十四條規(guī)定評估時,一定要及時的提出來,千萬不要不出聲,同時還要對評估機構(gòu)出具的評估報告進行審核,如果沒有評估師的親筆簽字或是公章,那么這份評估報告則是不合法的,被征收人可依法維護自己的權(quán)益
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