要找到工期索賠的原因。
如果 原因是由建設(shè)發(fā)包方，或者設(shè)計(jì)方引起的，業(yè)主或上級(jí)主管部門會(huì)制定索賠的相關(guān)規(guī)定，可以按程序索賠。
詳細(xì)計(jì)算方法請(qǐng)參照：http://www.xici.net/b893791/d82893145.htm
工程延誤是指工程實(shí)施過程中任何一項(xiàng)或多項(xiàng)工作實(shí)際完成日期遲于計(jì)劃規(guī)定的完成日期，從而可能導(dǎo)致整個(gè)合同工期的延長(zhǎng)。工程工期是施工合同中的重要條款之一，涉及到業(yè)主和承包人多方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。工程延誤對(duì)合同雙方一般都會(huì)造成損失。業(yè)主因工程不能及時(shí)交付使用、投入生產(chǎn)，就不能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)投資效果，失去盈利機(jī)會(huì)，損失市場(chǎng)利潤(rùn)；承包人因工期延誤而會(huì)增加工程成本，如現(xiàn)場(chǎng)工人工資開支、機(jī)械停滯費(fèi)用、現(xiàn)場(chǎng)和企業(yè)管理費(fèi)等，生產(chǎn)效率降低，企業(yè)信譽(yù)受到影響，最終還可能導(dǎo)致合同規(guī)定的誤期損害賠償費(fèi)處罰。因此工程延誤的后果是形式上的時(shí)間損失，實(shí)質(zhì)上的經(jīng)濟(jì)損失，無論是業(yè)主還是承包人，都不愿意無緣無故地承擔(dān)由工程延誤給自己造成的經(jīng)濟(jì)損失。工程工期是業(yè)主和承包人經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)議的問題之一，工期索賠在整個(gè)索賠中占據(jù)了很高的比例，也是承包人索賠的重要內(nèi)容之一。
1、關(guān)于工期延誤的合同一般規(guī)定
如果由于非承包人自身原因造成工程延期，在土木工程合同和房屋建造合同中，通常都規(guī)定承包人有權(quán)向業(yè)主提出工期延長(zhǎng)的索賠要求，如果能證實(shí)因此造成了額外的損失或開支，承包人還可以要求經(jīng)濟(jì)賠償，這是施工合同賦予承包人要求延長(zhǎng)工期的正當(dāng)權(quán)利。FIDIC合同條件第44條規(guī)定：“如果由于任何種類的額外或附加工程量，或本合同條件中規(guī)定的任何原因的拖延，或異常的惡劣氣候條件，或其他可能發(fā)生的任何特殊情況，而非由于承包商的違約，使得承包商有理由為完成工程而延長(zhǎng)工期，則工程師應(yīng)確定該項(xiàng)延長(zhǎng)的期限，并應(yīng)相應(yīng)通知業(yè)主和承包商……。”我國(guó)建設(shè)工程施工合同條件第13條也對(duì)工期可以相應(yīng)順延進(jìn)行了規(guī)定（參見第六章第二節(jié)）。此外，英國(guó)JCT63合同第23條、JCT80合同第25條和IFC84合同第2.3、2.4、2.5條等也有相近的規(guī)定。
2、關(guān)于誤期損害賠償費(fèi)的合同一般規(guī)定
如果由于承包人自身原因未能在原定的或工程師同意延長(zhǎng)的合同工期內(nèi)竣工時(shí)，承包人則應(yīng)承擔(dān)誤期損害賠償費(fèi)（見FIDIC第47條，英國(guó)JCT63第23條，JCT80第24條，IFC84第2.6、2.7、2.8等條款），這是施工合同賦予業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利。具體內(nèi)容主要有兩點(diǎn)：1）如果承包人沒有在合同規(guī)定的工期內(nèi)或按合同有關(guān)條款重新確定的延長(zhǎng)期限內(nèi)完成工程時(shí)，工程師將簽署一個(gè)承包人延期的證明文件。2） 根據(jù)此證明文件，承包人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并向業(yè)主賠償合同規(guī)定的延期損失。業(yè)主可從他自己掌握的已屬于或應(yīng)屬于承包人的款項(xiàng)中扣除該項(xiàng)賠償費(fèi)，且這種扣款或支付，不應(yīng)解除承包人對(duì)完成此項(xiàng)工程的責(zé)任或合同規(guī)定的承包人的其他責(zé)任與義務(wù)。｜
3、承包人要求延長(zhǎng)工期的目的
1） 根據(jù)合同條款的規(guī)定，免去或推卸自己承擔(dān)誤期損害賠償費(fèi)的責(zé)任。2） 確定新的工程竣工日期及其相應(yīng)的保修期。3） 確定與工期延長(zhǎng)有關(guān)的賠償費(fèi)用，如由于工期延長(zhǎng)而產(chǎn)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、分包費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)等額外費(fèi)用。
二、工程延誤的分類、識(shí)別與處理原則
1、 工程延誤的分類和識(shí)別
整個(gè)工程延誤分類見圖15.1。
圖15.1 工程延誤分類圖
1） 按工程延誤原因劃分
（1）因業(yè)主及工程師自身原因或合同變更原因引起的延誤
① 業(yè)主拖延交付合格的施工現(xiàn)場(chǎng)。在工程項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，由于業(yè)主沒有及時(shí)完成征地、拆遷、安置等方面的有關(guān)前期工作，或未能及時(shí)取得有關(guān)部門批準(zhǔn)的施工執(zhí)照或準(zhǔn)建手續(xù)等，造成施工現(xiàn)場(chǎng)交付時(shí)間推遲，承包人不能及時(shí)進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)施工，從而導(dǎo)致工程拖期。
案例15．1 上海市某工程施工中發(fā)生有關(guān)拆遷的工期索賠。由于施工現(xiàn)場(chǎng)X X X路一側(cè)的舊有配電房直接阻擋了承包人的施工，使承包人的導(dǎo)墻和地下連續(xù)墻施工停工10天，承包人提出10天的工期索賠。但業(yè)主認(rèn)為該導(dǎo)墻施工不在關(guān)鍵線路上而加以拒絕。承包人在對(duì)工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析后，證明由于拖延10天使該導(dǎo)墻施工從原來的非關(guān)鍵線路變成了關(guān)鍵線路，最后業(yè)主同意了3天的工期順延。
② 業(yè)主拖延交付圖紙。業(yè)主未能按合同規(guī)定的時(shí)間和數(shù)量向承包人提供施工圖紙，尤其是目前國(guó)內(nèi)較多的邊設(shè)計(jì)、邊施工的項(xiàng)目，從而引起工期索賠。
案例15．2 某工程屋頂梁的配筋圖未能及時(shí)交付給承包人，原定93年5月20日交付的圖紙一直拖延至6月底，由于圖紙交付延誤，導(dǎo)致鋼筋訂貨發(fā)生困難（訂貨半個(gè)月后交付鋼筋）。因此原定6月中旬開始施工的屋頂梁鋼筋綁扎拖至8月初，再加上該地區(qū)8月份遇到惡劣的氣候條件，因氣候原因?qū)е鹿こ萄诱`1周。最后承包人向業(yè)主提出8周的工期索賠。③ 業(yè)主或工程師拖延審批圖紙、施工方案、計(jì)劃等。④ 業(yè)主拖延支付預(yù)付款或工程款。⑤ 業(yè)主提供的設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或工程數(shù)據(jù)延誤。如有關(guān)放線的資料不準(zhǔn)確。⑥ 業(yè)主指定的分包商違約或延誤。
案例15．3 某工程因業(yè)主指定分包商分包的地下連續(xù)墻施工出現(xiàn)質(zhì)量問題，結(jié)構(gòu)傾斜，基坑平面尺寸減小，影響了總包商的正常施工，因而總包商向業(yè)主提出了工期索賠。⑦ 業(yè)主未能及時(shí)提供合同規(guī)定的材料或設(shè)備。
案例15．4 某工程由業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)商品混凝土，但由于供應(yīng)商產(chǎn)品供不應(yīng)求，不能及時(shí)供應(yīng)業(yè)主要求的商品混凝土，導(dǎo)致承包人樓板澆筑不能按原計(jì)劃執(zhí)行，因此承包人向業(yè)主提出了2周的工期索賠要求。⑧ 業(yè)主拖延關(guān)鍵線路上工序的驗(yàn)收時(shí)間，造成承包人下道工序施工延誤。工程師對(duì)合格工程要求拆除或剝露部分工程予以檢查，造成工程進(jìn)度被打亂，影響后續(xù)工程的開展。⑨ 業(yè)主或工程師發(fā)布指令延誤，或發(fā)布的指令打亂了承包人的施工計(jì)劃。業(yè)主或工程師原因暫停施工導(dǎo)致的延誤。業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量的要求超出原合同的約定。⑩ 業(yè)主設(shè)計(jì)變更或要求修改圖紙，業(yè)主要求增加額外工程，導(dǎo)致工程量增加，工程變更或工程量增加引起施工程序的變動(dòng)。業(yè)主的其他變更指令導(dǎo)致工期延長(zhǎng)等。（2）因承包商（人）原因引起的延誤由承包人原因引起的延誤一般是其內(nèi)部計(jì)劃不周、組織協(xié)調(diào)不力、指揮管理不當(dāng)?shù)仍蛞鸬摹Ｈ纾孩偈┕そM織不當(dāng)，如出現(xiàn)窩工或停工待料現(xiàn)象。②質(zhì)量不符合合同要求而造成的返工。③資源配置不足，如勞動(dòng)力不足，機(jī)械設(shè)備不足或不配套，技術(shù)力量薄弱，管理水平低，缺乏流動(dòng)資金等造成的延誤。④開工延誤。⑤勞動(dòng)生產(chǎn)率低。⑥承包人雇傭的分包人或供應(yīng)商引起的延誤等。顯然上述延誤難以得到業(yè)主的諒解，也不可能得到業(yè)主或工程師給予延長(zhǎng)工期的補(bǔ)償。承包人若想避免或減少工程延誤的罰款及由此產(chǎn)生的損失，只有通過加強(qiáng)內(nèi)部管理或增加投入，或采取加速施工的措施。（3）不可控制因素導(dǎo)致的延誤 ① 人力不可抗拒的自然災(zāi)害導(dǎo)致的延誤。如有記錄可查的特殊反常的惡劣天氣、不可抗力引起的工程損壞和修復(fù)。
案例15．5 某工程施工中，由于持續(xù)下雨，雨量是過去20年平均值的兩倍，致使承包人的施工延誤了34天，承包人要求工程師予以順延工期。監(jiān)理工程師認(rèn)為延誤時(shí)間中的一半（17天）是一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的承包人無法預(yù)料的，另外的17天為承包人應(yīng)承擔(dān)的正常氣候所影響，即同意延長(zhǎng)工期17天。 ② 特殊風(fēng)險(xiǎn)如戰(zhàn)爭(zhēng)、叛亂、革命、核裝置污染等造成的延誤。 ③ 不利的自然條件或客觀障礙引起的延誤等。如現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)化石、古錢幣或文物。
案例15．6 魯布革CI合同引水系統(tǒng)C2區(qū)遇到了相當(dāng)大的F203斷層及許多大小溶洞，導(dǎo)致施工難度增大，生產(chǎn)效率降低，工期拖延了4.5個(gè)月。承包人提出了工期索賠。為了不影響工程按期投產(chǎn)，工程師只批準(zhǔn)該單位工程延期3個(gè)月，其余1．5個(gè)月承包人必須通過加速施工趕回。
案例15．7 某土方工程施工中，發(fā)現(xiàn)地下有一現(xiàn)場(chǎng)勘察中未曾發(fā)現(xiàn)的供水管道，于是采取將該管道改線的辦法，導(dǎo)致工程量增加，工期延長(zhǎng)，為此承包人提出4個(gè)月的工期索賠。 ④ 施工現(xiàn)場(chǎng)中其他承包人的干擾。 ⑤ 合同文件中某些內(nèi)容的錯(cuò)誤或互相矛盾。 ⑥ 罷工及其他經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)引起延誤，如政府抵制或禁運(yùn)而造成工程延誤；
案例15.8 某項(xiàng)施工合同在履行過程中，承包人因下述三項(xiàng)原因提出工期索賠20天：①由于設(shè)計(jì)變更，承包人等待圖紙全部停工7天；②在同一范圍內(nèi)承包人的工人在兩個(gè)高程上同時(shí)作業(yè)，工程師考慮施工安全而下令暫停上部工程施工而延誤工期5天；③因雨影響填筑工程質(zhì)量，工程師下令工程全部停工8天，等填筑材料含水量降到符合要求后再進(jìn)行作業(yè)。問工程師應(yīng)批準(zhǔn)承包人展延工期多少天？
答：①由于設(shè)計(jì)變更，承包人等待圖紙的7天停工不屬于承包人的責(zé)任，應(yīng)給予工期補(bǔ)償。②考慮現(xiàn)場(chǎng)施工人員安全而下達(dá)的暫時(shí)停工令，責(zé)任在承包人施工組織不合理，不應(yīng)批準(zhǔn)工期延展。③因雨影響填筑工程的施工質(zhì)量，要根據(jù)當(dāng)時(shí)的降雨記錄來劃分責(zé)任歸屬。如果雨量和持續(xù)時(shí)間超過構(gòu)成異常惡劣的氣候影響或不可抗力標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)按有經(jīng)驗(yàn)的承包人不可能合理預(yù)見到的異常惡劣自然條件的條款，批準(zhǔn)展延8 天工期。如果沒有超過合同內(nèi)約定的標(biāo)準(zhǔn)，盡管工程師下達(dá)了暫停施工令，但責(zé)任原因?qū)儆诔邪藨?yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，即承包人報(bào)送工程師批準(zhǔn)的施工進(jìn)度計(jì)劃中，他不是按一年365天組織施工，而是除了節(jié)假日外還應(yīng)充分估計(jì)到不利于施工的天數(shù)而進(jìn)行施工組織。因此在這種情況下，不應(yīng)批準(zhǔn)該部分的展延工期要求。
2） 按工程延誤的可能結(jié)果劃分（1）可索賠延誤 可索賠延誤是指非承包人原因引起的工程延誤，包括業(yè)主或工程師的原因和雙方不可控制的因素引起的延誤，并且該延誤工序或作業(yè)一般應(yīng)在關(guān)鍵線路上，此時(shí)承包人可提出補(bǔ)償要求，業(yè)主應(yīng)給予相應(yīng)的合理補(bǔ)償。根據(jù)補(bǔ)償內(nèi)容的不同，可索賠延誤可進(jìn)一步分為以下三種情況：① 只可索賠工期的延誤。這類延誤是由業(yè)主、承包人雙方都不可預(yù)料、無法控制的原因造成的延誤，如上文所述的不可抗力、異常惡劣氣候條件、特殊社會(huì)事件、其他第三方等原因引起的延誤。對(duì)于這類延誤，一般合同規(guī)定：業(yè)主只給予承包人延長(zhǎng)工期，不給予費(fèi)用損失的補(bǔ)償。但有些合同條件（如FIDIC）中對(duì)一些不可控制因素引起的延誤，如“特殊風(fēng)險(xiǎn)”和“業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)”引起的延誤，業(yè)主還應(yīng)給予承包人費(fèi)用損失的補(bǔ)償。② 只可索賠費(fèi)用的延誤。這類延誤是指由于業(yè)主或工程師的原因引起的延誤，但發(fā)生延誤的活動(dòng)對(duì)總工期沒有影響，而承包人卻由于該項(xiàng)延誤負(fù)擔(dān)了額外的費(fèi)用損失。在這種情況下，承包人不能要求延長(zhǎng)工期，但可要求業(yè)主補(bǔ)償費(fèi)用損失，前提是承包人必須能證明其受到了損失或發(fā)生了額外費(fèi)用，如因延誤造成的人工費(fèi)增加、材料費(fèi)增加、勞動(dòng)生產(chǎn)率降低等。③ 可索賠工期和費(fèi)用的延誤。這類延誤主要是由于業(yè)主或工程師的原因而直接造成工期延誤并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。如業(yè)主未及時(shí)交付合格的施工現(xiàn)場(chǎng)，既造成承包人的經(jīng)濟(jì)損失，又侵犯了承包人的工期權(quán)利。在這種情況下，承包人不僅有權(quán)向業(yè)主索賠工期，而且還有權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)償因延誤而發(fā)生的、與延誤時(shí)間相關(guān)的費(fèi)用損失。在正常情況下，對(duì)于此類延誤，承包人首先應(yīng)得到工期延長(zhǎng)的補(bǔ)償。但在工程實(shí)踐中，由于業(yè)主對(duì)工期要求的特殊性，對(duì)于即使因業(yè)主原因造成的延誤，業(yè)主也不批準(zhǔn)任何工期的延長(zhǎng)，即業(yè)主愿意承擔(dān)工期延誤的責(zé)任，卻不希望延長(zhǎng)總工期。業(yè)主這種做法實(shí)質(zhì)上是要求承包人加速施工。由于加速施工所采取的各種措施而多支出的費(fèi)用，就是承包人提出費(fèi)用補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。（2）不可索賠延誤不可索賠延誤是指因可預(yù)見的條件或在承包人控制之內(nèi)的情況、或由于承包人自己的問題與過錯(cuò)而引起的延誤。如果沒有業(yè)主或工程師的不合適行為，沒有上面所討論的其他可索賠情況，則承包人必須無條件地按合同規(guī)定的時(shí)間實(shí)施和完成施工任務(wù)，而沒有資格獲準(zhǔn)延長(zhǎng)工期，承包人不應(yīng)向業(yè)主提出任何索賠，業(yè)主也不會(huì)給予工期或費(fèi)用的補(bǔ)償。相反，如果承包人未能按期竣工，還應(yīng)支付誤期損害賠償費(fèi)。3）按延誤事件之間的時(shí)間關(guān)聯(lián)性劃分（1）單一延誤單一延誤是指在某一延誤事件從發(fā)生到終止的時(shí)間間隔內(nèi)，沒有其他延誤事件的發(fā)生，該延誤事件引起的延誤稱為單一延誤或非共同延誤。（2）共同延誤 當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的單個(gè)延誤事件從發(fā)生到終止的時(shí)間完全相同時(shí)，這些事件引起的延誤稱為共同延誤。共同延誤的補(bǔ)償分析比單一延誤要復(fù)雜。圖15.2列出了共同延誤發(fā)生的部分可能性組合及其索賠補(bǔ)償分析結(jié)果。
圖15.2 共同延誤組合及其補(bǔ)償分析
3）交叉延誤。 當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的延誤事件從發(fā)生到終止只有部分時(shí)間重合時(shí)，稱為交叉延誤。由于工程項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，影響因素眾多，常常會(huì)出現(xiàn)多種原因引起的延誤交織在一起，這種交叉延誤的補(bǔ)償分析比較復(fù)雜。實(shí)際上，共同延誤是交叉延誤的一種特殊情況。
4）按延誤發(fā)生的時(shí)間分布劃分
（1）關(guān)鍵線路延誤 關(guān)鍵線路延誤是指發(fā)生在工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃關(guān)鍵線路上活動(dòng)的延誤。由于在關(guān)鍵線路上全部工序的總持續(xù)時(shí)間即為總工期，因而任何工序的延誤都會(huì)造成總工期的推遲，因此，非承包人原因引起的關(guān)鍵線路延誤，必定是可索賠延誤。
（2）非關(guān)鍵線路延誤??? 非關(guān)鍵線路延誤是指在工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃非關(guān)鍵線路上活動(dòng)的延誤。由于非關(guān)鍵線路上的工序可能存在機(jī)動(dòng)時(shí)間，因而當(dāng)非承包人原因發(fā)生非關(guān)鍵線路延誤時(shí)，會(huì)出現(xiàn)兩種可能性： ①???????? 延誤時(shí)間少于該工序的機(jī)動(dòng)時(shí)間。在此種情況下，所發(fā)生的延誤不會(huì)導(dǎo)致整個(gè)工程的工期延誤，因而業(yè)主一般不會(huì)給予工期補(bǔ)償。但若因延誤發(fā)生額外開支時(shí)，承包人可以提出費(fèi)用補(bǔ)償要求。 ②???????? 延誤時(shí)間多于該工序的機(jī)動(dòng)時(shí)間。此時(shí)，非關(guān)鍵線路上的延誤會(huì)全部或部分轉(zhuǎn)化為關(guān)鍵線路延誤，從而成為可索賠延誤。 2、工程延誤的一般處理原則
1）工程延誤的一般處理原則??? 工程延期的影響因素可以歸納為兩大類：第一類是合同雙方均無過錯(cuò)的原因或因素而引起的延誤，主要指不可抗力事件和惡劣氣候條件等；第二類是由于業(yè)主或工程師原因造成的延誤。一般地說，根據(jù)工程慣例對(duì)于第一類原因造成的工程延誤，承包人只能要求延長(zhǎng)工期，很難或不能要求業(yè)主賠償損失；而對(duì)于第二類原因，假如業(yè)主的延誤已影響了關(guān)鍵線路上的工作，承包人既可要求延長(zhǎng)工期，又可要求相應(yīng)的費(fèi)用賠償；如果業(yè)主的延誤僅影響非關(guān)鍵線路上的工作，且延誤后的工作仍屬非關(guān)鍵線路，而承包人能證明因此，如勞動(dòng)窩工、機(jī)械停滯費(fèi)用等引起的損失或額外開支，則承包人不能要求延長(zhǎng)工期，但完全有可能要求費(fèi)用賠償。
2）共同和交叉延誤的處理原則共同延誤可分兩種情況：在同一項(xiàng)工作上同時(shí)發(fā)生兩項(xiàng)或兩項(xiàng)以上延誤；在不同的工作上同時(shí)發(fā)生兩項(xiàng)或兩項(xiàng)以上延誤，是從對(duì)整個(gè)工程的綜合影響方面講的“共同延誤”。第一種情況主要有以下幾種基本組合：
① 可索賠延誤與不可索賠延誤同時(shí)存在。在這種情況下，承包人無權(quán)要求延長(zhǎng)工期和費(fèi)用補(bǔ)償。可索賠延誤與不可索賠延誤同時(shí)發(fā)生時(shí)，則可索賠延誤就變成不可索賠延誤，這是工程索賠的慣例之一。
② 兩項(xiàng)或兩項(xiàng)以上可索賠工期的延誤同時(shí)存在，承包人只能得到一項(xiàng)工期補(bǔ)償。
③ 可索賠工期的延誤與可索賠工期和費(fèi)用的延誤同時(shí)存在，承包人可獲得一項(xiàng)工期和費(fèi)用補(bǔ)償。
④ 兩項(xiàng)只可索賠費(fèi)用的延誤同時(shí)存在，承包人可得兩項(xiàng)費(fèi)用補(bǔ)償。
⑤ 一項(xiàng)可索賠工期的延誤與兩項(xiàng)可索賠工期和費(fèi)用的延誤同時(shí)存在，承包人可獲得一項(xiàng)工期和兩項(xiàng)費(fèi)用補(bǔ)償。即：對(duì)于多項(xiàng)可索賠延誤同時(shí)存在時(shí)，費(fèi)用補(bǔ)償可以疊加，工期補(bǔ)償不能疊加，見圖15.2。第二種情況比較復(fù)雜。由于各項(xiàng)工作在工程總進(jìn)度表中所處的地位和重要性不同，同等時(shí)間的相應(yīng)延誤對(duì)工程進(jìn)度所產(chǎn)生的影響也就不同。所以對(duì)這種共同延誤的分析就不像第一種情況那樣簡(jiǎn)單。比如，不同工作上業(yè)主延誤（可索賠延誤）和承包人延誤（不可索賠延誤）同時(shí)存在，承包人能否獲得工期延長(zhǎng)及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償？對(duì)此應(yīng)通過具體分析才能回答。首先我們要分析不同工作上業(yè)主延誤和承包人延誤分別對(duì)工程總進(jìn)度造成了什么影響，然后將兩種影響進(jìn)行比較，對(duì)相互重疊部分按第一種情況的原則處理。最后，看看剩余部分是業(yè)主延誤還是承包人延誤造成的，如果是業(yè)主延誤造成的，則應(yīng)該對(duì)這一部分給予延長(zhǎng)工期和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；如果是承包人延誤造成的，就不能給予任何工期延長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。對(duì)其他幾種組合的共同延誤也應(yīng)具體問題具體分析。對(duì)于交叉延誤，可能會(huì)出現(xiàn)以下幾種情況，參見圖15.3。具體分析如下：
① 在初始延誤是由承包人原因造成的情況下，隨之產(chǎn)生的任何非承包人原因的延誤都不會(huì)對(duì)最初的延誤性質(zhì)產(chǎn)生任何影響，直到承包人的延誤緣由和影響已不復(fù)存在。因而在該延誤時(shí)間內(nèi)，業(yè)主原因引起的延誤和雙方不可控制因素引起的延誤均為不可索賠延誤。見圖15.3中的（l）～（4）。
② 如果在承包人的初始延誤已解除后，業(yè)主原因的延誤或雙方不可控制因素造成的延誤依然在起作用，那么承包人可以對(duì)超出部分的時(shí)間進(jìn)行索賠。在圖19．3中（2）和（3）的情況下，承包人可以獲得所示時(shí)段的工期延長(zhǎng)，并且在圖中（4）等情況下還能得到費(fèi)用補(bǔ)償。
③ 反之，如果初始延誤是由于業(yè)主或工程師原因引起的，那么其后由承包人造成的延誤將不會(huì)使業(yè)主擺脫（盡管有時(shí)或許可以減輕）其責(zé)任。此時(shí)承包人將有權(quán)獲得從業(yè)主的延誤開始到延誤結(jié)束期間的工期延長(zhǎng)及相應(yīng)的合理費(fèi)用補(bǔ)償，如圖15.3中（5）～（8）所示。
④ 如果初始延誤是由雙方不可控制因素引起的，那么在該延誤時(shí)間內(nèi)，承包人只可索賠工期，而不能索賠費(fèi)用，見圖15.3中的（9）～（12）。只有在該延誤結(jié)束后，承包人才能對(duì)由業(yè)主或工程師原因造成的延誤進(jìn)行工期和費(fèi)用索賠，如圖15.3中（12）所示。
圖15.2 共同延誤組合及其補(bǔ)償分析
3）交叉延誤。 當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的延誤事件從發(fā)生到終止只有部分時(shí)間重合時(shí)，稱為交叉延誤。由于工程項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，影響因素眾多，常常會(huì)出現(xiàn)多種原因引起的延誤交織在一起，這種交叉延誤的補(bǔ)償分析比較復(fù)雜。實(shí)際上，共同延誤是交叉延誤的一種特殊情況。
4）按延誤發(fā)生的時(shí)間分布劃分
（1）關(guān)鍵線路延誤 關(guān)鍵線路延誤是指發(fā)生在工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃關(guān)鍵線路上活動(dòng)的延誤。由于在關(guān)鍵線路上全部工序的總持續(xù)時(shí)間即為總工期，因而任何工序的延誤都會(huì)造成總工期的推遲，因此，非承包人原因引起的關(guān)鍵線路延誤，必定是可索賠延誤。
（2）非關(guān)鍵線路延誤 非關(guān)鍵線路延誤是指在工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃非關(guān)鍵線路上活動(dòng)的延誤。由于非關(guān)鍵線路上的工序可能存在機(jī)動(dòng)時(shí)間，因而當(dāng)非承包人原因發(fā)生非關(guān)鍵線路延誤時(shí)，會(huì)出現(xiàn)兩種可能性： ① 延誤時(shí)間少于該工序的機(jī)動(dòng)時(shí)間。在此種情況下，所發(fā)生的延誤不會(huì)導(dǎo)致整個(gè)工程的工期延誤，因而業(yè)主一般不會(huì)給予工期補(bǔ)償。但若因延誤發(fā)生額外開支時(shí)，承包人可以提出費(fèi)用補(bǔ)償要求。 ② 延誤時(shí)間多于該工序的機(jī)動(dòng)時(shí)間。此時(shí)，非關(guān)鍵線路上的延誤會(huì)全部或部分轉(zhuǎn)化為關(guān)鍵線路延誤，從而成為可索賠延誤。

一、 (一)正常延期交付的處理 正常延期交付主要指由于施工遲延、相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種情況下，業(yè)主完全可以選擇等待，并要求開發(fā)商按合同承擔(dān)延期交付房屋的違約責(zé)任，這里提醒業(yè)主，如合同約定的違約金不能彌補(bǔ)你的經(jīng)濟(jì)損失(以房屋的正常市場(chǎng)租金作為參照)，你可以要求開發(fā)商賠償你的經(jīng)濟(jì)損失。 (二)非正常延期交付的處理 非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等，如不幸發(fā)生上述情況，建議業(yè)主立即退房，如開發(fā)商負(fù)債已經(jīng)超過其資產(chǎn)，業(yè)主還可以向法院申請(qǐng)開發(fā)商破產(chǎn)，以最大限度的保護(hù)業(yè)主的利益。 (三)買受人的合同解除權(quán) 出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)”的情形。按照該條第三項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進(jìn)一步對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確。按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定，出賣人延期交房的，經(jīng)買受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除權(quán)消滅。 (四)出賣人支付違約金或者賠償損失 按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失;商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 逾期交房違約金一般是按日計(jì)算的，開發(fā)商每逾期一日并產(chǎn)生一日的違約金，違約越久，違約金總數(shù)會(huì)越多。在訴訟時(shí)，開發(fā)商會(huì)援引《民法通則》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，以違約金過高為由要求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少違約金數(shù)額。 針對(duì)房開商的這一抗辯，房開商主張違約金過高，其應(yīng)對(duì)“違約金過高”負(fù)有舉證責(zé)任，即應(yīng)對(duì)違約造成的損失負(fù)有舉證責(zé)任，只有證明違約金確實(shí)超過損失的30%，其主張方可成立。否則，每日萬分之幾的違約金并不算“過高”。 二、交房的注意事項(xiàng) (一)檢驗(yàn)相關(guān)文件是否齊全 1、《竣工驗(yàn)收備案表》最重要，《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。 2、《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。 3、《住宅使用說明書》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)。 4、還要注意開發(fā)商能不能提供貨《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》以及《實(shí)測(cè)面積登記表》。 (二)檢驗(yàn)房屋本身是否合格 1、檢測(cè)房屋面積。要求開發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大;若實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，可以中止收房。 2、檢驗(yàn)房屋質(zhì)量。購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，如果存在問題，及時(shí)與開發(fā)商協(xié)商解決，根據(jù)問題的嚴(yán)重程度選擇退房或者維修等處理方式。 (三)注意驗(yàn)收結(jié)果 1、房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《驗(yàn)房交接表》等相關(guān)文件。 2、如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗(yàn)房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。 3、發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間(一般不超過30天)。