棚改，全稱棚戶區改造。是中國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件推出的一項民生工程。根本目的是改善群眾的居住條件，兼顧完善城市功能、改善城市環境。
通俗點說就是政府+國企主導，將一些房齡20年的危房推掉，重新蓋人才保障性住房、政務服務中心等公益性建筑，只要90%的原住戶同意就可以了，帶有一定的強制性。
截至2012年9月，中國有超過1200萬戶城鎮低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚戶區中。此外，中國各地還有不少“城中村”、城鎮危舊房。棚戶區房屋破舊擁擠，廚衛設施不全，有的甚至存在安全隱患。
10月8日，李克強總理在國務院常務會議上強調，“棚改是重大民生工程，也是發展工程。”“這項工作對改善住房困難群眾居住條件、補上發展短板、擴大有效需求等發揮了重要作用，可以說‘一舉多得。棚改要更好體現住房居住屬性，要切實把這件好事辦好。
舊改，指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。
一般是以政府+開發商主導，實行市場化運作。需要100%的居民同意，賠償也會多一點。
由于開發商可以直接面對眾多的權利主體，能否最終成為更新實施主體，就看哪家開發商最先完成業主意愿征集和補償協議簽署。如此，往往在項目立項前企業就開始激烈競爭甚至出現無序競爭的現象。
（舊改后的獵德村）
此外，由于舊改項目牽涉原業主、政府、企業、社區等多方利益主體。在拆除重建類項目中，往往涉及原業主的拆遷補償利益，與業主的談判難度較大，還可能遇到所謂的“釘子戶”導致項目難以推進。因此，舊改項目的操作更復雜。
近年來就不斷出現開發商在舊改中破壞文物的情況，而這些情況必然使得開發商面臨困局。而由于舊改項目涉及前期溝通、立項、規劃、拆遷、建設、融資等眾多環節，從拆遷到業主回遷最快的也要2年的時間，這還不算上前期的各項準備工作。一些舊改項目持續十數年也沒有最終改成。對于包攬前期拆遷等各項工作的開發商而言，無疑對資金和開發能力都提出了很高的要求。

1、對安置和補償標準不滿意
一些地方政府財政捉襟見肘，試圖通過棚戶區改造和城中村改造獲取土地出讓金增加財政收入；一些改造項目被征收房屋容積率較高、建筑密度較大；一些地方商品房銷售價格較低，與較高的建筑成本比較，通過改造很難有直接的經濟利益。政府在制定征收補償安置方案時，有意降低補償安置標準，過多地考慮政府直接的經濟利益，對被征收人的利益考慮不夠。從征收實踐看，這種做法是極少的，因為許多地方政府都知道征收拆遷難，被征收人維權意識強。更多的情況是政府在制訂補償安置方案時，對于應補償因素的補償標準出現明顯的不公平，對補償安置方案缺乏系統科學的安排。一些被征收人攀比思想嚴重，對補償安置預期較高，當較高的預期利益無法實現時，就會與政府產生對抗，拒不簽訂安置補償協議，成為“釘子戶”。
2、對補償安置標準滿意不滿足
根據商品房銷售價格與建筑成本比較高低不同，按照被征收宅基地面積進行安置。筆者指導的征收拆遷項目，在房價低的地方，按照宅基地1：0.5安置；在房價高的地方，按照宅基地1:3.2安置，高比例安置的項目照樣存在“釘子戶”，究其原因是一些被征收人存在“滿意不滿足”思想。例如，吉林省榆樹市住宅商品房銷售價格為每平方米四千多元，該市某棚戶區改造項目，開發企業主導拆遷，安置標準從一比一逐步提高至一比五，最后開發企業以安置合同顯失公平為由變更合同。顯然，高比例安置已經嚴重脫離實際、違反經濟規律。同時，由于一些地方制訂的補償安置方案過于粗化，一些被征收人用自己被征收房屋的某些優勢要素進行攀比攀高，片面解讀和理解補償安置方案,不斷尋求高標準補償安置的機會和可能性。
3、借征收工作失誤敲竹杠
根據相關規定，征收拆遷存在二、三十個步驟，稍有不慎就可能出現程序不規范、適用法律錯誤、要件不齊全甚至存在難以彌補的錯誤。例如，該公告的不公告，該聽證的不開，該送達的不送達，評估公司確定不依法，前置要件缺失，法律文書不規范，缺乏證據意識。針對征收存在的違法，一些被征收人通過信訪、行政復議、行政訴訟等方式，給少數被征收人留下可趁之機，“以時間換效益”使然，被征收人揪住不放，遲遲不搬遷，借機敲詐政府，試圖獲取超標準補償安置。
4、戀故土保祖地觀念
“釣魚島是中國的，祖宗留下的基業是我的”，有的被拆遷人打著標語反對政府征收拆遷改造，錯誤的認為房屋和土地都歸自己所有，政府無權征收。有些被拆遷人確實不想離開居住了幾代熟悉的生活環境和人文環境，舍不得自己的老田祖業而遷居它地，害怕適應不了新的環境，擔心新房不如老宅，擔心吃虧，對政府的宣傳半信半疑，遲疑不搬。
5、大鬧得大利、小鬧得小利、不鬧不得利效應的助推
一個改造項目幾百戶甚至上千戶，征收拆遷啟動后，大多數被征收人簽訂了補償安置協議，最后還剩下少數被征收人沒有搬遷，“釘子戶”的存在致使項目無法開工建設，已簽協議的多數被征收戶遲遲得不到安置而上訪，在上訪問責、排名通報等政策錯誤導向之下，政府迫于無奈在原標準基礎上多給“釘子戶”利益，形成大鬧得大利、小鬧得小利、不鬧不得利的事實?！搬斪討簟钡美氖拢芸炀蜕⒉汲鋈ァＨ绻f，人們對“釘子戶”第一次勝利還帶有懷疑和觀望態度，那么隨著不斷征收拆遷，不斷有“釘子戶”勝利的消息傳來，人們就會不斷增強當“釘子戶”可以成功的信心，而這種信心在人們之間通過各種方式快速傳遞，很快就會影響到每個被征收人。至此，“釘子戶”的正示范效應開始產生并擴散。與此同時，“釘子戶”勝利還會帶來被征收人對政府“一把尺量到底”誠信的懷疑，并且可以揩油的負示范效應，一正一負此消彼長的兩種示范效應的合力，使得身處征收拆遷情境中的每個被征收人都躍躍欲試?！搬斪討簟痹絹碓蕉?，拆遷也越來越難。
6、缺乏強制力保障，使得漫天要價無所顧忌
征收具有強制性即依法申請人民法院強制執行，然而，由于人民法院受理強制執行具有許多條件要求，許多地方政府的征收操作并不規范，加上畏懼被征收人上訪等原因，很難具備依法申請人民法院強制執行的條件。應當說，和諧拆遷是目標，一味的協議拆遷并不必然達到和諧拆遷的目的。筆者認為，依法征收與和諧拆遷相互相成，離開強制力保障的依法征收難以實現和諧拆遷?，F實中，許多征收拆遷項目，由于缺乏強制執行機制，少數被征收人無所顧忌，肆意漫天要價，一個項目拖延長達數年，廣大的被征收人長期得不到回遷安置，引發許多負面問題。

現在對于釘子戶拆遷方可按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定申請執行司法強拆。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

面對棚戶區的問題，如果選擇強硬的態度，最終可能會導致自己成為所謂的“釘子戶”，這對于普通百姓來說顯然是不利的。這種強硬的應對方式，有可能會引發強制拆遷，對個人和家庭造成更大的損失。
因此，建議采取更為積極主動的方式與相關部門進行溝通協商。通過合理的對話和協商，可以更有效地解決棚戶區的問題，避免不必要的矛盾和沖突。
值得注意的是，在城市規劃日益完善的情況下，平房逐漸退出歷史舞臺，即使存在，也可能會逐步被拆除。因此，在考慮購買房產時，建議優先考慮一樓或二樓的房屋，這樣既能滿足基本的生活需求，又能在一定程度上避免未來拆遷帶來的不確定性。
總之，棚戶區問題的解決需要耐心和智慧，通過積極溝通和理性選擇，可以找到更加妥善的解決方案，保障自身權益。