土地一級開發的流程是一個系統而詳細的過程，旨在為后續的房地產開發和城市規劃奠定基礎。整個流程從提出申請開始，逐步推進至驗收與入庫，涉及多個關鍵步驟與相關部門的協作。
首先，原土地所有者或使用者需獲得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門的同意后，向市國土局提出土地一級開發申請。這一階段確保了開發計劃的合規性與可行性。
隨后，市國土局受理申請并進行土地開發項目預審，對項目的基本條件與預期影響進行初步評估。通過這一環節，市國土局確保了項目符合土地管理與城市規劃的相關政策。
通過預審的項目需進一步制定土地儲備開發實施方案。這一方案詳細規劃了待開發地塊的范圍、面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、預期收益、開發計劃與實施方式。實施方案是項目后續進展的藍圖與指導。
實施方案完成后，項目將進入市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門的聯審環節。此聯審對項目土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保條件等進行全面評估，并提出原則性意見，確保項目符合多方面的政策與標準。
通過聯審的項目將確定土地開發主體。根據項目具體情況，土地儲備機構或開發企業將負責籌措資金、辦理相關手續與實施開發。其中，通過招標方式選擇的開發企業，管理費用不超過土地儲備開發成本的2%，而通過招標方式確定的開發企業，土地儲備機構將與其簽訂土地一級開發管理或委托協議。
土地儲備開發實施單位需辦理一系列審批手續，包括向市規劃部門申請規劃意見、向市國土部門申請用地手續、向市發展和改革委員會申請核準手續，以及涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的審批。這些手續確保了項目在法律、規劃與技術層面的合規性。
對于涉及新增集體土地或存量國有建設用地的項目，還需辦理農用地征收、農轉用手續或國有土地使用權收回手續。這一過程需依法進行，并獲得市人民政府的批準。
在獲得市人民政府的批準文件后，土地儲備開發實施單位需辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續，并組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。此外，涉及危改、文保、綠隔等項目還需按規定承擔回遷房建設。
最后階段為組織驗收。由市國土局組織相關委辦局對土地一級開發項目進行驗收，審核土地開發成本、開發程度是否滿足合同要求、支付相應土地開發費或管理費，并將項目納入市土地儲備庫，為后續的土地開發與利用做好準備。
整個土地一級開發流程是一個復雜而細致的過程，涵蓋了從申請、預審、實施方案制定、聯審、主體確定、手續辦理、組織實施到驗收與入庫的多個關鍵步驟。這一流程確保了土地的高效、合理與合規開發，為城市的可持續發展奠定了堅實的基礎。

土地一級開發，是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。房地產開發商拿土地蓋房子屬于二級開發。土地一級市場是指發行市場，二級市場是交易市場。土地一級開發項目的流程一．土地儲備開發項目的要求土地一級開發項目必須符合市政府的社會發展計劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃（國有土地不受年度土地利用計劃的制約）及土地儲備開發計劃。二．土地一級開發的程序（一）原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發申請。（二）市國土局受理申請并進行土地開發項目預審。（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。（四）編制了開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。（五）通過聯審會的項目確定土地開發主體1、土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。2、通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委托協議（六）土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續(七)如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，并獲得市人民政府的批準。（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。（九）組織驗收建設項目的土地一級開發完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：1、審核土地一級開發成本2、組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求3、根據委托合同支付相應土地開發費或管理費4、納入市土地儲備庫