房屋買賣合同生效，需要滿足三個(gè)最基本的條件：簽約人具備完全民事行為能力、房屋買賣合同內(nèi)容不違反法律或者社會(huì)公共利益、買賣雙方意思表示真實(shí)。任意一個(gè)條件不滿足，合同即為無(wú)效合同。

一、簽約人不合法，合同無(wú)效

合同生效的一個(gè)重要條件就是合法簽約人，無(wú)條件簽約人主要有以下幾種常見情形：

1.未成年人、精神病人簽合同，若監(jiān)護(hù)人不追認(rèn)，則無(wú)效。

未成年人、精神病人屬于無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力人，其簽署合同需監(jiān)護(hù)人代為簽署。

案例回放：

患有精神分裂癥的小張獨(dú)自通過中介公司將自己所有的房屋出售給王先生。雙方在當(dāng)天簽訂《房屋買賣合同》，同時(shí)小張收取了王先生房屋定金1.5萬(wàn)元。3天后，小張的父親知道小張將房子賣出去的事情之后，立馬與中介公司取得聯(lián)系，說明了小張患有精神病的情況，要求解除簽訂的合約，表示不再繼續(xù)履行合同。但是未得到買方同意，于是小張父親上訴法庭，要求裁決《房屋買賣合同》無(wú)效。

法院判決：

法院確認(rèn)小張確實(shí)為限制民事行為能力人，遂判決限制民事行為能力人小張與王先生及第三人中介公司簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合約》無(wú)效，小張退還王先生給付的1.5萬(wàn)元定金。

法律規(guī)定：

《合同法》第47條規(guī)定，限制民事行為能力人訂立的合同，除非經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，否則合同無(wú)效。但純獲利益的合同或者與其年齡、智力相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。

2.無(wú)委托公證或偽造委托公證，擅自替他人簽合同，合同無(wú)效。

委托他人簽訂合同，需委托人本人到公證處辦理委托公證，受托人攜帶公證書辦理房屋交易手續(xù)。

案例回放：

孫某與丈夫劉某感情不和，遂偽造委托人一欄中有丈夫“劉某”字樣、由某公證處出具的關(guān)于出售夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋《委托書》，代表劉某與陳某夫婦簽訂《房屋買賣合同》。合同約定，劉某、孫某將房屋出售給陳某夫婦，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為705萬(wàn)元。孫某的丈夫劉某獲悉后向法院提起訴訟，要求認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。

法院判決：

法院認(rèn)為，孫某持虛假的劉某公證委托書，以劉某代理人身份與陳某夫婦簽訂的合同系無(wú)權(quán)代理行為，且未經(jīng)丈夫劉某追認(rèn)，故合同對(duì)劉某不發(fā)生效力，即買賣合同無(wú)效。

法律規(guī)定：

代理人不合格且相對(duì)人有過失而成立的合同，該合同無(wú)效，且屬于全部無(wú)效合同，合同的全部?jī)?nèi)容自始不產(chǎn)生法律約束力。

二、合同內(nèi)容不合法，合同無(wú)效

是的。合同成立的必要條件之二，就是合同內(nèi)容要符合法律規(guī)定，不侵害他人、國(guó)家、社會(huì)公共利益。

1.買賣小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑等違規(guī)房產(chǎn)，合同無(wú)效；

房屋買賣的大前提，就是房產(chǎn)符合法律規(guī)定，受法律保護(hù)。以集體所有土地上違規(guī)建造的小產(chǎn)權(quán)房為例，《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

案例回放：

趙某將其在農(nóng)村自建的200平方米住房以30萬(wàn)元價(jià)格賣給王某，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，并于簽訂當(dāng)日王某向趙某支付了25萬(wàn)購(gòu)房款。

當(dāng)王某要求交付房屋并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，趙某卻以未付清余款為由多次拒絕交房。心生余慮的王某通過土地及房產(chǎn)管理部門查詢才得知，趙某所賣房屋無(wú)權(quán)無(wú)證，純屬違章建筑。欲索回購(gòu)房款的王某與趙某協(xié)商不成，上訴法院，要求趙某返還購(gòu)房款。

法院判決：

趙某與王某之間簽訂的《房屋買賣合同》中，涉及集體土地產(chǎn)權(quán)，而王某并非房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且該房屋買賣未辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)的審批手續(xù)，該合同違反了法律禁止性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。故趙某需返還王某已支付的購(gòu)房款25萬(wàn)元。

法律規(guī)定：

《合同法》第五十二條第五款：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同，屬于無(wú)效合同。

2.惡意串通轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，損害第他人利益的，合同無(wú)效；

轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，需共有權(quán)人同意，且不能損害社會(huì)利益和國(guó)家利益。

案例回放：

丈夫?qū)O先生突然提出要與妻子王某離婚，妻子十分不解遂查詢房屋所有權(quán)狀況，經(jīng)過查詢，房屋的所有權(quán)人已經(jīng)在丈夫提出離婚的前兩個(gè)月，過戶給了一個(gè)名叫劉某的人，而劉某正是丈夫?qū)O某的發(fā)小。而網(wǎng)簽備案的《房屋買賣合同》中標(biāo)明房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格是200萬(wàn)元，而該房屋的買入價(jià)格則是400萬(wàn)元左右，現(xiàn)價(jià)應(yīng)該已經(jīng)超過了600萬(wàn)元。遂妻子以惡意串通低價(jià)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)為由起訴法院，要求判決《房屋買賣合同》無(wú)效。

法院判決：

劉某明知其所購(gòu)買的房屋屬于孫先生與王某夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在未經(jīng)王某同意的情況下受讓該房產(chǎn)，存在惡意，不能適用善意取得制度，因此，法院最終判決確認(rèn)《房屋買賣合同》無(wú)效。

法律規(guī)定：

《合同法》第五十二條第二款：惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，合同無(wú)效。

三、不能如實(shí)反映雙方意愿，合同無(wú)效

在二手房買賣過程中，常見的“不能如實(shí)反映雙方意愿”條件的場(chǎng)景，就是采取隱瞞、欺騙、脅迫行為簽訂合同，而這樣的合同一般會(huì)被判定為無(wú)效合同。

案例回放：

周某因?yàn)楣酒飘a(chǎn)欠下趙某巨額債務(wù)。趙某多次索要不成，遂伙同他人找到周某，在恐嚇、毆打周某之后，雙方商定以周某的一套房產(chǎn)抵債，并簽訂了《房屋買賣合同》一份。在辦理過戶手續(xù)時(shí)周某選擇報(bào)警。然而趙某并沒有認(rèn)識(shí)到自己的過錯(cuò)，并委托代理人向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令周某繼續(xù)履行房屋買賣合同。

法院判決：

本案中趙某是采用非正當(dāng)手段，迫使周某在違背真實(shí)意思的情況下與其簽訂房屋買賣合同，該民事行為本為無(wú)效，故該合同內(nèi)容對(duì)周某當(dāng)然不具有法律約束力，屬于無(wú)效合同。

法律規(guī)定：

《合同法》第五十二條第三款：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的而簽署的合同，屬于無(wú)效合同。

法律延伸：

《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無(wú)效：

1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

2.惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

3.以合法形式掩蓋非法目的；

4.損害社會(huì)公共利益；

5.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《合同法》關(guān)于“合同無(wú)效”的法律后果規(guī)定：

1.第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

2.第59條規(guī)定：“當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人。”

一、二手房買賣合同無(wú)效的情況有哪些
（一）非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的
有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，因而無(wú)法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無(wú)權(quán)處分。
（二）出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的
共有房屋形成的一般原因包括婚姻關(guān)系、繼承、拆遷、共同出資建房、購(gòu)房等。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓”。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無(wú)效。
（三）因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)的
開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。
（四）已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋
《民法典》規(guī)定 “抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”《民法典》規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”綜上，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的因侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益，因而轉(zhuǎn)讓無(wú)效。
（五）出賣已出租的房屋，侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的
《民法典》第七百二十六條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”未征得承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，承租人可以主張房屋買賣合同無(wú)效。
（六）被依法查封、限制的房屋不能轉(zhuǎn)讓
依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。
（七）轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房不符合規(guī)定的
已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售，確須出售的由區(qū)縣住房保障管理部門按原價(jià)回購(gòu);已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年后，可以按市場(chǎng)價(jià)出售所購(gòu)住房，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款;轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房不符合上述規(guī)定的，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。
二、買賣合同訂立雙方的義務(wù)與責(zé)任
（一）出賣人的義務(wù)和責(zé)任
1、交付標(biāo)的物。
出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限交付標(biāo)的物。標(biāo)的物在合同訂立之前已為買受人占有的，合同生效時(shí)間為交付時(shí)間。
出 賣人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物。如依有關(guān)規(guī)定不能確定交付地點(diǎn)的，應(yīng)分別適用下列規(guī)定：（1）標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)模鲑u人將標(biāo)的物交付第一承運(yùn)人以 運(yùn)交買受人；（2）標(biāo)的物不需要運(yùn)輸?shù)模缬喠⒑贤瑫r(shí)雙方知道標(biāo)的物所在地點(diǎn)的，該地點(diǎn)為交付地；如不知道的，則出賣人訂立合同時(shí)的營(yíng)業(yè)地為交付地。
標(biāo) 的物的所有權(quán)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定的除外。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。但因買受人違約未能交 付標(biāo)的物的除外。出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立時(shí)起由買受人承擔(dān)。
2、交付的標(biāo)的物要符合質(zhì)量要求。
如標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或解除合同。
3、保證第三人不得向買受人主張權(quán)利。
出賣人就交付的標(biāo)的物負(fù)有權(quán)利保證義務(wù)，如保證標(biāo)的物非他人所有或與他人共有，未設(shè)有抵押權(quán)、租賃權(quán)，未侵犯他人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)等。
（二）買受人的義務(wù)和責(zé)任
1、支付價(jià)款。
買受人應(yīng)按約定的數(shù)額、時(shí)間、地點(diǎn)支付價(jià)款。
2、檢驗(yàn)和接受標(biāo)的物。
買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期內(nèi)檢驗(yàn)，并在檢驗(yàn)期內(nèi)將標(biāo)的物不符情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為符合約定。沒有約定檢驗(yàn)期的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢 驗(yàn)，并將不符合約定的情況在合理期間內(nèi)通知出賣人。如在合理期間或自標(biāo)的物收到后兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為符合約定。但標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的、出賣人知 道或應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物不符合約定的除外。
三、買賣合同交付方式有什么
交付方式主要有以下幾種：現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)單交付、占有改定、指示交付、擬制交付。現(xiàn)實(shí)交付，即出賣人將標(biāo)的物置于買受人的實(shí)際控制之下，是標(biāo)的物直接占有的移轉(zhuǎn)，此為交付的常態(tài)。現(xiàn)實(shí)交付依交貨方式的不同，可以再分為三種情形：（一）送貨上門。即由出賣人送運(yùn)貨物到買受人處，此時(shí)貨交買受人處才算完成交付。（二）上門提貨。即由買受人到出賣人處取走貨物，此時(shí)貨物運(yùn)出出賣人處即算完成交付。（三）代辦托運(yùn)。即由出賣人代理買受人與承運(yùn)人訂立運(yùn)送合同，買受人承擔(dān)運(yùn)費(fèi)的交付方式。此時(shí)出賣人將貨物交給承運(yùn)人即算完成交付。簡(jiǎn)單交付，即買賣合同訂立前，買受人已經(jīng)通過租賃、借用、保管等合同關(guān)系實(shí)際占有標(biāo)的物，標(biāo)的物的交付系于合同生效的交付方式。占有改定，即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的出讓人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍由出讓人繼續(xù)占有，但在物權(quán)讓與合同成立時(shí)，視為交付，受讓人取得間接占有。指示交付，又稱返還請(qǐng)求權(quán)讓與，動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，出讓人將其對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人以代替支付。擬制交付，即出讓人將標(biāo)的物的權(quán)利憑證（倉(cāng)單、提單）交與受讓人以代替物的現(xiàn)實(shí)交付。

《民法典》第一百四十四條無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。第一百五十三條違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。