一、買賣 二手房 違約的情形有哪些 在 二手房交易 過程可能出現(xiàn)以下幾種違約行為： 1、出賣方 逾期交房 、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口; 2、買受人逾期付款或因買方原因不能辦理過戶手續(xù); 3、買方或賣方單方違約 解除合同 的違約; 4、房屋質(zhì)量問題的違約; 5、房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約; 6、根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形。 以上的一、二兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，第三種情形屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，第四、第五種屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。 但有時(shí)一、二、四、五這幾種違約行為如果嚴(yán)重，可能會(huì)影響到合同的履行，也可能構(gòu)成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的 違約責(zé)任 ，但如果逾期的時(shí)間太長，守約方可以選擇起訴要求對方履行義務(wù)，但起訴往往需要相當(dāng)長的時(shí)間，而且勝訴后執(zhí)行有時(shí)也是問題，與其如此，有時(shí)守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，并無 證據(jù) 表示根本不履行，有時(shí)守約方想根據(jù)逾期的違約行為解除合同，也會(huì)有一定難度。 二、二手房交易有哪些違約行為 1、不能履行。 又叫給付不能，是指 債務(wù)人 在客觀上已經(jīng)沒有履行能力，或者法律禁止 債務(wù) 的履行。在以特定物為標(biāo)的物的合同中，該特定物毀損滅失，構(gòu)成不能履行。 不能履行以訂立合同時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構(gòu)成 合同無效 ;后者是違約的類型。 2、 延遲履行。 又稱債務(wù)人延遲或者逾期履行，指債務(wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù);能夠履行;債務(wù)履行期徒過而債務(wù)人未履行;債務(wù)人未履行不具有正當(dāng)事由。是否構(gòu)成延遲履行，履行期限具有重要意義。 3、不完全履行。 是指債務(wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標(biāo)的物的品種、規(guī)格、型號、數(shù)量、質(zhì)量等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時(shí)為確定標(biāo)準(zhǔn)?應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時(shí)為準(zhǔn)。如果 債權(quán)人 同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時(shí)仍未消除或者令行為給付，則構(gòu)成不完全履行。 4、拒絕履行。 拒絕履行是債務(wù)人對債權(quán)人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務(wù)人將應(yīng)付標(biāo)的物處分給第三人，即可視為拒絕履行。關(guān)于當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的規(guī)定，即指此類違約行為。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù);有不履行的意思表示(明示的和默示的);應(yīng)有履行的能力;違法的(即不屬于正當(dāng)權(quán)利的形式，如抗辯權(quán))。 無論是購買二手房還是購買新房，其實(shí)這個(gè)過程中都是可能出現(xiàn)違約的情況，一方違約勢必會(huì)對另一方利益造成影響，此時(shí)如果合同還能繼續(xù)履行下去的話，自然可以要求違約方繼續(xù)履行，否則的話就只能要求對方支付 違約金 或者賠償自己因?yàn)檫`約而造成的損失。

法律主觀：

對于廣大購房者來說，如果能買到稱心如意的房子是一件令人高興的事兒。一、二手房合同違約怎么處理1、如果同意解除合同，要求買家按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。不同意解除合同，要求繼續(xù)履行合同，并要求賣家承擔(dān)違約金。在二手房買賣過程中，很多人對于違約金存在誤解，導(dǎo)致房屋買賣合同不能正確簽訂，或者不能實(shí)現(xiàn)己方的意愿。2、在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價(jià)的20％。很多人以為違約金多只能約定為20％。其實(shí)純屬誤讀。我國的《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20％，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。3、在二手房買賣合同中，通常會(huì)約定一種滯納金，主要是針對遲延履行合同義務(wù)時(shí)，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行時(shí)，違約方需支付給守約方的。但是有時(shí)由于合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時(shí)，守約方就希望能要求20％或者更高額的違約金，但其實(shí)是不能得到法律支持的。只有在一方嚴(yán)重違約，導(dǎo)致合同解除時(shí)，才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照滯納金追究違約責(zé)任。4、違約金可以由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槲覀儑液贤ǖ倪`約責(zé)任是一種補(bǔ)償，只是彌補(bǔ)損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。5、因此房屋買賣雙方要結(jié)合上述法律規(guī)定，依據(jù)自己的實(shí)際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益一般來說，20％是約定違約金中較高標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上，法律對此沒有嚴(yán)格限制，只要不顯失公平，法院將依照合同約定判決。二、二手房合同違約需要承擔(dān)哪些責(zé)任1、房屋買賣在二手房買賣中，簽訂了合同，合同生效后是具有法律效力的，但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)違約的現(xiàn)象。關(guān)于違約責(zé)任的構(gòu)成要件：（1）有違約行為；（2）有損害事實(shí)；（3）違約行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系；（4）無免責(zé)事由。2、免責(zé)事由也稱免責(zé)條件，是指當(dāng)事人對其違約行為免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由。合同法上的免責(zé)事由可分為兩大類，即法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由。法定免責(zé)事由是指由法律直接規(guī)定、不需要當(dāng)事人約定即可援用的免責(zé)事由，主要指不可抗力；約定免責(zé)事由是指當(dāng)事人約定的免責(zé)條款。3、根據(jù)中國法律的規(guī)定，所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況不可抗力的要件為：（1）不能預(yù)見，即當(dāng)事人無法知道事件是否發(fā)生、何時(shí)何地發(fā)生、發(fā)生的情況如何。對此應(yīng)以一般人的預(yù)見能力為標(biāo)準(zhǔn)加以判斷；（2）不能避免，即無論當(dāng)事人采取什么措施，或即使盡了大努力，也不能防止或避免事件的發(fā)生；（3）不能克服，即以當(dāng)事人自身的能力和條件無法戰(zhàn)勝這種客觀力量；（4）客觀情況，即外在于當(dāng)事人的行為的客觀現(xiàn)象（包括第三人的行為）。以上就是二手房購房合同違約的處理方法。買賣雙方在有一方出現(xiàn)違約，可直接按照合同上規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，如對方不按合同進(jìn)行違約賠償，可走法律流程。

法律客觀：

《民法典》第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

1、出賣人將房屋直接賣給第三人。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，原買房人有優(yōu)先過戶的權(quán)利，可以向法院請求要求對方繼續(xù)履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過戶，那么出賣人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，造成合同不能繼續(xù)履行，這時(shí)買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時(shí)要求出賣人根據(jù)房屋差價(jià)賠償違約責(zé)任。2、出賣人要求提高房價(jià)辦理過戶。在實(shí)際買賣過程中，很多出賣人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。在這種情況下，買房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求凍結(jié)所購房屋，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時(shí)要求法院判定出賣人繼續(xù)履行合同。3、出賣人賣房后反悔并要求合同無效。在這種情況下，買房人如果在買房時(shí)已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人，并且未經(jīng)過共有人同意而購買房屋的，在共有人要求判定合同無效時(shí)，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認(rèn)為經(jīng)過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續(xù)履行合同。
法律依據(jù)
《中華人民共和國民法典》第五百七十七條 【違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

二手房交易 中買方違約的情形如下： 1、 拒絕履行合同 約定的義務(wù)； 2、履行義務(wù)不符合合同約定，比如延期支付房款等行為； 3、簽訂合同后，表示不購買該房屋，要求退還支付的房款。根據(jù)《民法典》第五百七十七條的規(guī)定，當(dāng)事人一方 不履行合同義務(wù) 或者 履行合同義務(wù) 不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第五百七十八條規(guī)定，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在 履行期限屆滿 前請求其 承擔(dān)違約責(zé)任 。《民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第五百七十八條當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔(dān)違約責(zé)任。