房屋的建筑面積系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。一般規定1.房屋建筑面積計算按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。2.房屋共有建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。3.房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平面積計算。4.房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0.00m以上計算。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。5.房屋所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數表示。6.房屋結構(如墻、柱)占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺、客觀存在外樓梯等占用的面積。計算全部建筑面積的范圍1.永久性結構的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內如帶有部分樓層者，符合規則一般規定的亦應計算建筑面積。2.多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。3.房屋內的技術層(管道層、附層、夾層等)層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計算。4.穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。5.樓梯、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。6.屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。7.房屋屋面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。8.原始設計斜面結構屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。9.挑樓、全封閉的陽臺接外圍水平投影面積計算。10.與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。11.房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。12.層高在2.20米以上的地下層(地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等)及其相應出入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平面積計算。13.有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平面積計算。14.玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準計算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計算。15.屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。16.與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。17.室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館(場)看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積(多層按多層計)。18.機械車庫不論其高度和停放層數，均按一層計算。19.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。20.房屋的伸縮縫，若與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。計算一半建筑面積的范圍1.與房屋相連有上蓋無圍護結構的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平面積的一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當圍護結構向內傾斜時，按圍護結構上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積;當圍護結構向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。4.無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計算。5.有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。不計算建筑面積的范圍1.層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位。2.突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。3.房屋之間無上蓋的架空通廊。4.房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。5.頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。6.房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。7.建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。8.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分;臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，都不計算建筑面積。9.屋面上有柱有蓋但無圍護結構的一些觀景建筑設施。10.利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。11.廣場式室外樓梯。12.獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。13.與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。房屋計算建筑面積的基本原則在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2.20米(含2.20米)以上的房屋及與室內相通的部位計算建筑面積。1.計算全部建筑面積應是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護的部位。2.計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位(房屋底層的部位除外)。3.不計算建筑面積通常是層高小于2.20米的房屋及部位;裝飾性的建筑;與室內不相通的部位;沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑(除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外)。特殊墻體及部位處理原則l.非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內傾斜時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積;當房屋的墻體向外傾斜時，按底板(地坪)外沿測算房屋建筑面積。2.不規則(弧狀)墻體處理原則：當房屋墻體向內凹且內凹的高度高于2.20米時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。內凹高度低于2.20米時，按最小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當房屋墻體外凸時，按底板(地坪)外沿測算房屋建筑面積。

商品房的銷售面積是指購房者在與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內建筑面積(即套內建筑面積)與分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。

套內建筑面積的計算方法：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。(1)套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ96-86)規定的方法計算，其他建筑

，按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。(2)套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內墻體面積。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

商品房分攤的公用建筑面積計算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。

公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積÷各套套內建筑面積之和。

分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數。

商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。

房屋面積也就是一套房子的建筑面積包含三部分：套內使用面積、套內墻體面和陽臺建筑面。

套內建筑面積的計算公式為：

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

(一)套內使用面積包括：

1、臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積的總和;

2、躍層住宅中的戶內樓梯，按自然層數的面積總和計入使用面積;

3、不包含在結構內的煙囪、通風道、管道井，均計入使用面積。

(二)套內墻體面積包括：

1、新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻(包括山墻)，均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積;

2、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積;

3、內墻面裝修厚度均計入套內墻體面積。

(三)陽臺建筑面積：

1、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積;

2、挑臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積;

3、凹陽臺按其交戰面積(含女兒墻墻體面積)的一半計入建筑面積;

4、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其交戰面積的一半計算建筑面積。

公用建筑面積按以下方法計算：

整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

擴展資料

房屋實測面積與房屋預測面積的區別

房屋預測面積，是指在商品房期房（有預售許可證的合法項目）銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規范對尚未施工或竣工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據

參考資料來源：鳳凰網-住建部擬出新規： 買房按套內面積算

參考資料來源：百度百科-房屋面積