遇到一房二賣怎么辦？

一、關(guān)鍵詞: 房屋買賣合同、一房二賣、合同效力

1.典型案例:

2017年，老陳與老劉訂立房屋買賣合同，約定老陳以160萬元價格購買老劉名下房屋。締約后，老陳依約支付了定金和首付款。沒想到房屋市場價格不斷上揚，老劉抵不住誘惑，又將房屋以180萬元的價格賣與小賈，締約當(dāng)天，雙方就辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。老陳聞訊后，與老劉交涉。但因雙方關(guān)于履行合同和損失賠償無法達(dá)成一致，老陳遂將老劉、小賈訴至法院，要求老劉履行房屋買賣合同向自己交房并賠償損失。

2.法院判決

法院經(jīng)審理后認(rèn)為:老劉作為賣房人就同一房屋訂立兩份房屋買賣合同，先后將房屋賣與不同買受人，兩份房屋買賣合同均屬有效，此時若出賣人將房屋過戶至小賈名下，則另一方買受人即老陳的買賣合同客觀上無法繼續(xù)履行,即使其締約時間在先也不能要求出賣人依約繼續(xù)履行合同。但老劉在未取得老陳同意的情況下，徑行將訴爭房屋再次出賣，是造成雙方買賣合同無法履行的根本原因，老劉作為違約方應(yīng)當(dāng)賠償老陳相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失，據(jù)此根據(jù)雙方約定最終判決老劉賠償老陳經(jīng)濟(jì)損失16萬元。

二、懂法重點

1、一房二賣的合同效力如何?

《民法典》第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條等條文規(guī)定了民事行為無效的情形，上述法定無效情形中均不包含一房二賣的情形。此外，《民法典》第二百一十五條還確立了物權(quán)變動與合同效力區(qū)分規(guī)則。因此，只要數(shù)份房屋買賣合同均是締約方真實意思表示，不違反其他法律強制性規(guī)定，均屬于有效合同。

2、有效的合同為何可能無法履行?

合同效力和合同履行屬于兩個不同層面的問題。合同效力解決的是雙方締結(jié)的合同能否發(fā)生雙方所期望的結(jié)果以及該種結(jié)果能否得到法律保護(hù)的問題。合同履行問題解決的是合同雙方通過履行行為消滅債權(quán)債務(wù)的問題。關(guān)于履行問題，《民法典》第五百八十條規(guī)定，在法律或事實上履行不能、不適合強制履行等情況下，守約方亦不得請求違約方履行非金錢債務(wù)。本案中，老劉已將房屋另售小賈且完成過戶，老劉在事實上已無法實際履行，因此老陳要求老劉繼續(xù)履行合同的請求未得到支持。

3、遇到一房二賣如何尋求救濟(jì)?

根據(jù)《民法典》第五百八十條規(guī)定，即便守約方無法請求履行，也可以請求違約方承擔(dān)其他違約責(zé)任，比如賠償損失。作為二手房購房人，遇到一房二賣時不必驚慌失措，首先應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是自己所購房屋是否已獲不動產(chǎn)登記，如果登記則可以高枕無憂，繼續(xù)履行與賣方的合同。如果尚未登記，則應(yīng)當(dāng)立即要求出賣方辦理過戶登記或者徑行請求賣方承擔(dān)賠償損失等其他違約責(zé)任。