購房者在購房之后經(jīng)常會碰到開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證的情況發(fā)生，而這個房產(chǎn)證也是購房者們非常關(guān)心的問題。那么開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證，業(yè)主如何維權(quán)呢？下面小編為大家整理了這方面的知識，歡迎閱讀！
【案情簡介】
劉某于2012年4月購買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房屋一套，雙方簽訂的商品房銷售合同其中一條約定：甲方（開發(fā)商）自房屋交付之日起90個工作日內(nèi)辦好房屋所有權(quán)證，如未能按期辦理，乙方（買房人）有權(quán)解除合同，并可主張房屋總價的10％的賠償金。2012年10月底，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將驗收合格的房屋交付給劉某。4月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司才辦好房產(chǎn)證，但已經(jīng)超過了合同約定的90個工作日。
劉某以合同有約定為依據(jù)，將某房地產(chǎn)開發(fā)公司訴至法院，要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司支付違約金12萬元（房屋總價10％的賠償金）。
在法庭上，雙方各執(zhí)一詞，其中爭議的焦點就是對90個工作日內(nèi)為乙方辦好房屋產(chǎn)權(quán)證的理解是90個工作日內(nèi)報送材料還是90個工作日內(nèi)辦好房屋產(chǎn)權(quán)證并交付給業(yè)主。還有就是乙方有權(quán)解除合同，并按房屋總價款的10％要求甲方賠償損失的意思是解除合同和10％的違約金必須并用（即要解除合同才存在違約金的問題），還是合同解除權(quán)與違約金請求權(quán)是兩個獨立的訴訟請求，選擇適用。另外，違約金是否以實際損失為條件，開發(fā)商沒有給業(yè)主造成損失的，業(yè)主是否可以要求違約金。
【法院判決】
一審法院經(jīng)審理后作出判決，認(rèn)定某房地產(chǎn)開發(fā)公司構(gòu)成違約，判令其支付劉某房屋總價5％的違約金共6萬元。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司不服判決，以程序違法、適用法律錯誤等理由上訴，要求改判。二審法院審理后駁回某房地產(chǎn)開發(fā)公司的上訴，維持原判。
【法律解讀】
由于開發(fā)商的原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買房人可以通過訴訟請求解除合同和賠償損失。
目前雖然存在有不少開發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證的現(xiàn)象，但不少業(yè)主因為對相關(guān)的法律法規(guī)不了解，而不知道要不要去維權(quán)。有業(yè)主問，開發(fā)商逾期辦證，自己已經(jīng)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，是否還可以告開發(fā)商？自己已經(jīng)接收房屋了，是否還有權(quán)追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任？郭律師為此提醒說，業(yè)主領(lǐng)取開發(fā)商為其辦好的房屋所有權(quán)證書后仍然可以追究開發(fā)商逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任，但必須在自從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)益受侵害之日起2年內(nèi)，追究開發(fā)商的違約責(zé)任，否則，超過訴訟時效則會喪失勝訴權(quán)。
另外還需提醒，業(yè)主與開發(fā)商簽訂商品房銷售合同時，必須明確約定不能按期辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任，具體到多少金額或多少比例，如本案中房屋總價的10％。如果沒有明確的約定，即使開發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證構(gòu)成違約，也不能要求開發(fā)商承擔(dān)違約金，只能要求開發(fā)商賠償損失，但業(yè)主必須舉證證明因為遲延辦理房產(chǎn)證給自己造成的損失是多少，否則也得不到法院的支持。

拖辦房產(chǎn)證的違約金以已經(jīng)支付的購房款總額參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算，房屋買賣合同中約定拖辦房產(chǎn)證違約金的依照其約定計算。
計算違約金的起算日期分三種情況：
第一，商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
第二，若商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
第三，若標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。從該三種期限屆滿起計算違約金。法律依據(jù)是最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十八條。
至于違約利息如何計算，18條也做了規(guī)定：按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。即按房款總額的逾期貸款利率(每天萬分之二點一，年利率為7.665%)計算違約金。
合同是雙方的合意，所以如果合同中對違約金的計算方式(包括起算日期、日利息、總數(shù)額等)已經(jīng)做了約定，那么業(yè)主就可以按合同的約定要求違約金，追究發(fā)展商的違約責(zé)任。不過，如果沒有約定就必須按照法律的規(guī)定來計算違約金。
法律依據(jù)
《城市商品房預(yù)售管理辦法》
第十一條　開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。
商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。
第十二條　預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。
由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第十三條　開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。
《中華人民共和國民法典》
第五百八十五條
當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

如果是因為開發(fā)商的原因沒有在約定期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證的，屬于違約，可以向人民法院起訴，同時證據(jù)包括：購房合同、購房款發(fā)票、房屋產(chǎn)權(quán)證書(如已有)、入住日期的證據(jù)。
開發(fā)商不按時辦理房產(chǎn)證時違約金過低的，購房者可以向法院要求按實際造成的損失進(jìn)行賠償。當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

法律依據(jù):
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。