您好，首先法拍房的抵押基本不影響買受人正常過戶。

法拍房基本都是由于經濟或者家庭糾紛造成的民事訴訟，最終已經有效的民事判決進行處置的房產。基本的經濟糾紛大部分都是借貸之類的原因，家庭糾紛呢，通常是離婚分財產，但是大部分的房屋可能還存在正常的貸款還貸中，所以大部分的法拍房都存在抵押。

另外抵押權在執行階段優勢就是優先受償，說白了就是變現后的錢先給抵押權人，其他的債權人都是排隊輪候受償。但是財產涉及到刑事案件的除外。

這個您簡單了解一下就可以了，太深奧的理論也很難理解。

希望對您有幫助。

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法拍房有部分是有抵押的，盡量找正規的法拍公司，這樣省時省力，下邊講下法拍房有抵押怎么處理

　　法院拍賣被查封不動產后，向不動產登記機構送達協助文書要求協助為競拍人辦理過戶（即國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記）手續，但該不動產上設立有抵押權，法院協助文書中并未提及抵押權登記如何處理。這種情況下，是否可以受理該協助執行。

　　在不動產登記機構內部有兩種不同的觀點：一種是認為應該按照法院的協助執行文書直接辦理。因為依據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(法發[2004]5號)一、人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。三、國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。

　　一種認為按照《不動產登記操作規范（試行）》9.3.4中關于轉移登記的審核要點第5點有要求審查“設有抵押權的，是否已經辦理抵押權注銷登記”因此應當不予協助。

　　要搞清楚這個問題，我們需了解以下內容：

　　抵押權的優先受償應如何處理，也可以找瀚海法拍網進行協商合作處理

　　1、《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)  》（
法釋[1998]15號）第94條規定“參與分配案件中可供執行的財產，在對享有優先權、擔保權的債權人依照法律規定的順序優先受償后，按照各個案件債權額的比例進行分配。”

　　2、《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋[2004]16號
 ）第31條規定“拍賣財產上原有的擔保物權及其他優先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優先清償擔保物權人及其他優先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。”

　　實務的處理

　　依據《不動產登記操作規范（試行）》：14.4　注銷登記

　　14.4.1　適用

　　已經登記的抵押權，發生下列情形之一的，當事人可以申請抵押權注銷登記：

　　1  主債權消滅的；

　　2  抵押權已經實現的；

　　3  抵押權人放棄抵押權的；

　　4  因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使抵押權消滅的；

　　5  法律、行政法規規定抵押權消滅的其他情形。

　　而依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋[2004]16號
）第二十九條第二款：不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債后，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。即拍賣成交裁定書送達買受人時，文書生效，物權已經轉移，拍賣財產上原有的擔保物權因拍賣而消滅。這可以理解為因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使抵押權消滅的，不過這只是抵押權注銷登記的情形之一，抵押權消滅并不代表抵押權登記自然注銷。對于不動產登記機構來說，抵押權注銷登記辦理只有兩種情形：依申請或者依囑托。

　　如果依申請辦理，需要抵押人和抵押權人共同申請。在法院司法拍賣強制過戶的情況下，大部分抵押人都不會配合，甚至有些抵押人已經下落不明了。

　　那么只能依囑托辦理，但是有的法院在協助過戶文書中又不提及抵押權登記如何處理？抵押權人的債權是否得到清償？

　　其實此類問題的出現是可以避免的，實務中處理有三種情形：1、法院可以在協助文書上寫明該抵押權人的債權已經優先清償，抵押權已經消滅。這時，抵押權人和抵押人之間的債權已經消滅，抵押權人可以單方申請抵押權的注銷登記。2、法院如果認為抵押權已經消滅，不存在辦理不動產轉移登記的障礙，在協助執行通知書里明確要求不動產登記機構注銷抵押權登記的。如果抵押權人不配合辦理抵押權注銷登記，拒不交回房屋他項權證或者不動產登記證明。依據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(法發[2004]5號)第一條：人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。不動產登記機構不得拒絕協助執行，可以依據《不動產登記暫行條例實施細則》第二十三條：因不動產權利滅失等情形，不動產登記機構需要收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當在不動產登記簿上將收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項予以注明；確實無法收回的，應當在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。選擇在官網上公告房屋他項權證或者不動產登記證明作廢，公告期滿后，依囑托辦理抵押權登記注銷手續。

　　綜上所述，從本質上來說拍賣后的不動產上的抵押權實際上應該是消滅的，但不動產登記機構作為協助執行機關，無法判斷抵押權是否消滅且無權主動注銷，該項職權依法屬于人民法院，故應該加強與執行法院的溝通。建議執行法院拍賣不動產后及時書面告知不動產登記機構，并同時通知抵押權人，以方便當事人和登記機構辦理相應的登記。

您好司法拍賣的財產大部分都存在查封和抵押，抵押不是100%的但是查封是100%，不然如何處置呢，您競買成功后，法院會協助解除查封、解除抵押、協助辦理過戶的。

但是過戶風險損失最小的了，仔細閱讀法院的公告。另外主要風險以下幾點：

❖資金問題：法拍房的購房款需要在一定期限內全款支付給法院，所以就需要充足的資金保證。

解決方案：如果符合按揭貸款的條件，法拍房是可以做按揭貸款的，貸款政策和二手房政策相同，如果不能做按揭，也可以通過辦理信貸+墊資等方式，全款買房后辦理抵押經營貸款。

❖稅費問題：法拍房的交易稅費、物業水電欠費以及相關費用需要由買受人承擔。

解決方案：稅費只要做好充分的盡調，就可以將稅費等相關情況了解情況，適當作為成本考慮即可，當然，相比法拍房的價差而言，稅費相對算是比較小的金額。

❖戶口問題：戶口上主要有兩個風險，學籍和戶口遷入。

解決方案：上海可以強制遷出戶口，其他城市即使原房屋有戶口，也不影響落入新的戶口。

❖租約問題：由于買賣不破租賃，所以可能存在原業主或其他利益方所做的假租賃等情況。

解決方案：分兩種情況，真實租約和虛假租約，真實租約可以直接和租客談，而且租約時間不會太長，虛假租約其實直接談價格即可，如果實在是談不攏，放棄即可。

❖清場問題：法拍房的市場里總會遇到一些老賴，收房過程中清場困難的比例大概在5%左右。

解決方案：對于里面有比較難清場的情況，可以有合理的方式進行清退，法拍屋可以提供兜底，無法清場全款回收。

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