商品房退房協議需注意事項
若因開發商違約而致退房，且雙方已達成違約金協議，開發商需按約償付。
除房屋全價及其相應利息之外，還需承擔業主先前支付的各類款項。
關于退房款的支付方式，如系一次性付款，購房者有權直接要求開發商歸還己付款項及對應利息。
若為按揭或公積金貸款購買，則過程略顯繁瑣。
實踐操作中，退購房款常被分為兩大部分，首付部分直接返還至購房者，信貸部分則交由銀行處理，視作購房者已提前償還銀行債務。
銀行收到還款后即解除與購房者的借貸關系。
若符合合同規定的退房條件，建議先行與開發商協商解決，以避免不必要的法律糾紛和訴訟成本。
法律依據：
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條
出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
商品房合同簽訂后能否退款？
可以退房，但需負違約責任。若因不可抗力或開發商重大違約，如未按規劃建房、延期交房等，購房者可依法無責解除合同；否則，應負擔違約責任。實際退房與否取決于法定或約定的退房條件，而非房款全付與否。研究買賣合同、洽談解約或支付補償金/違約金，皆可行之。簡言之，買賣能否解除，視乎何種情況下發生，而非僅憑房款支付狀況。法律依據：《中華人民共和國民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的；(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；(五)法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。《中華人民共和國民法典》第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
商品房退房退款的法律規定
商品房退房退款的法律規定，具體如下：
1、開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，在沒有告知購房人房屋已經被抵押的情況下賣房，合同無效，購房人可以要求退房；
2、開發商缺少有效證件與批文，導致合同無效的；
3、房屋交付后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的；
4、商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的；
5、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的；
6、交付使用的房屋套內建筑面積誤差比絕對值超出3%的；
7、按合同約定交付房屋日期未能交房，如果超過了3個月的合理期限開發商仍無理由延期，則購房人可以要求開發商解除合同并賠償損失；
8、由于開發商的原因，購房人在合同約定的期限內無法取得房屋產權證，如約定此條件可退房，購房人則可以要求退房。購房人入住多年后無法拿到房屋產權證的，購房人也可以要求退房；
9、開發商擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定要求開發商退房；
10、因開發商原因，購房人不能取得公積金貸款或無法辦理商業按揭貸款的，可以依照合同規定退房。
商品房質量鑒定方法如下：
1、雨天看。哪里漏雨、滲水，一覽無余；
2、看墻角。墻面的平整光滑顯而易見，較容易出問題的墻角是否平整、龜裂、有無滲水；
3、看做工。每個接點、窗沿、墻角、天花板等等，要看做工是否精細；
4、看窗外。要把窗戶打開，看窗外通風、采光、排氣是否有障礙物等；
5、看樓梯。如系高層建筑，在看電梯的同時，要注意看樓梯（安全梯）是否暢通無阻；
6、看廚衛。因為水、電、氣系統都在這里，是較容易出問題的地方，要格外重視。
綜上所述，購房前，務必要求發展商出具《建筑工程質量合格證書》。如有必要，還可以檢查一下發證書的質量監督機構是否具備資格。與此同時，還要與發展商明確依據建設部中規定的保修期限和保修范圍，以防患于未然。
【法律依據】：
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條
因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
商品房網簽備案后能退嗎?
商品房買賣合同已經網簽備案之后還是可以退的，只要買賣雙方已經協商一致，可以向房管部門申請撤銷網簽備案合同。但是買家要退房的話，除非能證明房子的質量有問題或沒辦法辦理房產證等，如果無故退房，一般會產生高額違約金。
一、商品房網簽備案后能退嗎??
可以退，《商品房預售網上簽約暫行規定》的規定：
第十二條規定：購房人取得房屋所有權證前，買賣雙方經協商一致，需要對合同中的條款內容進行變更的，應當持已備案的書面合同、變更合同的書面申請及其他有關材料，向房產管理部門申請辦理合同備案變更手續。
買賣雙方協商一致，需要解除商品房買賣合同的，向房產管理部門申請辦理合同備案注銷手續。已注銷合同備案的，網簽系統商品房樓盤表內自動恢復顯示該單元(套)商品房為“可售”房源。
二、商品房買賣合同可以解除的情形有哪些?
(1)房屋主體質量不合格時，買受人可以請求解除合同。
(2)拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人可以向拆遷人請求解除安置協議。
(3)開發商將商品房出賣后，又將同一房屋進行抵押的，買受人可以請求解除合同。
(4)開放商將同一房屋出售給兩個以上的消費者的，買受人可以請求解除合同。
(5)出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情后可以解除合同。
(6)出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，再將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后可以解除合同。
(7)因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同。
(8)套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人可以解除合同。
(9)出賣人遲延交房經催告后三個月期滿出賣人仍未房，買受人可以請求解除合同。
(10)由于出賣人的原因導致買受人無法按期辦理房屋所有權登記，買受人可以請求解除合同。
已經網簽備案的商品房買賣合同不是絕對不能撤銷，但是撤銷網簽備案合同的前提條件是，雙方針對退房這件事情已經有了一致的結果，如果符合法定退房條件，開發商堅持不予退房的話，買家還得通過司法程序先解除商品房買賣合同才行。
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