《山東省房地產(chǎn)銷售管理辦法》自 2021 年 7 月 1 日起正式實(shí)施。該辦法主要規(guī)定了房地產(chǎn)銷售方面的責(zé)任、義務(wù)和行為規(guī)范，強(qiáng)化了對(duì)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等銷售主體的監(jiān)管。

《山東省房地產(chǎn)銷售管理辦法》主要規(guī)定了以下方面的內(nèi)容：銷售主體的資質(zhì)管理、商品房銷售預(yù)售、合同及交易規(guī)范、廣告宣傳和信息公示、投訴處理等。其中，重點(diǎn)關(guān)注的是開(kāi)發(fā)商履行責(zé)任、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)義務(wù)等方面的規(guī)定。在開(kāi)發(fā)商方面，辦法明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任，包括開(kāi)發(fā)建設(shè)符合國(guó)家規(guī)劃要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，制定合理的銷售計(jì)劃和房地產(chǎn)商業(yè)管理計(jì)劃，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定簽訂商品房銷售合同等。此外，開(kāi)發(fā)商還要對(duì)其銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)和管理，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定，并對(duì)其銷售行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方面，辦法明確規(guī)定了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，包括確保其從業(yè)人員持有合法有效的從業(yè)資格證書，建立健全內(nèi)部管理制度、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制和投訴處理機(jī)制，定期公布銷售房源情況等。此外，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還需要對(duì)其從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)和管理，并對(duì)其從業(yè)行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

什么是商品房預(yù)售？開(kāi)發(fā)商能否擅自取消預(yù)售合同？商品房預(yù)售是指尚未竣工或尚未取得預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始向購(gòu)房人預(yù)售房屋的行為。根據(jù)《山東省房地產(chǎn)銷售管理辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須先取得預(yù)售許可證，才能進(jìn)行商品房預(yù)售，如果開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證就進(jìn)行預(yù)售，涉嫌違法行為。開(kāi)發(fā)商一旦簽訂了預(yù)售合同，就應(yīng)該按照合同內(nèi)容履行自己的義務(wù)，不能擅自取消預(yù)售合同。如果開(kāi)發(fā)商擅自取消預(yù)售合同，將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《山東省房地產(chǎn)銷售管理辦法》的實(shí)施，對(duì)于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序具有重要的意義。作為房地產(chǎn)銷售主體，應(yīng)該嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)定，提高自律意識(shí)，切實(shí)履行自己的責(zé)任和義務(wù)。購(gòu)房人也應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，理性看待商品房預(yù)售信息，避免出現(xiàn)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

【法律依據(jù)】：
《山東省房地產(chǎn)銷售管理辦法》第十四條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)依法取得商品房預(yù)售許可證，并簽訂預(yù)售合同。商品房預(yù)售許可證有效期自發(fā)證之日起不超過(guò) 2 年。

商品房預(yù)售管理辦法主要是為了加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè))將正式建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。
商品房預(yù)售的條件有哪些
開(kāi)發(fā)商不管是預(yù)售還是銷售現(xiàn)房，此時(shí)都需要滿足相應(yīng)的條件，否則就不具有銷售資格，換言之也就是屬于違法銷售。而現(xiàn)實(shí)中，預(yù)售期房與銷售現(xiàn)房需要滿足的條件是不同的。進(jìn)行商品房預(yù)售要符合法律、的規(guī)定：
1、已經(jīng)交付全部出讓金，取得土地使用權(quán)證書，這是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易的前提條件。
2、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持相關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)核實(shí)后獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這樣的規(guī)定主要在于防止“炒賣地皮”，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的消極作用，也便于主管部門的監(jiān)督管理。
4、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)滿足上述條件后，可向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《預(yù)售許可證》。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有全部符合以上條件，才能向預(yù)購(gòu)人即消費(fèi)者預(yù)售商品房。違反者，由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門依法處理，責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，并可處以罰款。

《房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》是我國(guó)相關(guān)部門出臺(tái)的，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行監(jiān)管和規(guī)范的重要法規(guī)，其中包括了房地產(chǎn)預(yù)售許可證的申辦條件、審批流程、規(guī)定等詳細(xì)內(nèi)容。

《房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》于2007年11月1日起開(kāi)始實(shí)施，是我國(guó)首個(gè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行監(jiān)管和規(guī)范的法規(guī)。該法規(guī)主要有以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：首先，規(guī)定提供商品房預(yù)售服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和條件，包括注冊(cè)資本、投資規(guī)模和實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況等；其次，明確了房地產(chǎn)預(yù)售許可證的審批流程和申請(qǐng)條件，如需要提供的資料、審批時(shí)限、公示要求等；最后，還對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為進(jìn)行了規(guī)范，如要求嚴(yán)格按照預(yù)售許可證的規(guī)定進(jìn)行銷售，不得私自變更、調(diào)整相關(guān)條款。此外，《房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》還規(guī)定了一些與商品房銷售有關(guān)的制度，如商品房可交付標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房者權(quán)益保障等，以維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。該法規(guī)對(duì)于保障購(gòu)房者權(quán)益、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展都具有積極意義。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何獲得房地產(chǎn)預(yù)售許可證？根據(jù)《房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要先取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并且具備足夠的注冊(cè)資本和實(shí)際經(jīng)營(yíng)能力。其次，需要提供相關(guān)的資料，如項(xiàng)目申請(qǐng)書、工程建設(shè)方案、商品房銷售合同、資金來(lái)源證明等。最后，按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批和公示，獲得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后才能進(jìn)行商品房的預(yù)售。

《房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》是我國(guó)重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管法規(guī)之一，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展有著重要的意義。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該嚴(yán)格按照法規(guī)的要求進(jìn)行預(yù)售許可證的申請(qǐng)和商品房的銷售，保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。

【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》第十一條 提供商品房預(yù)售服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并具有相應(yīng)的注冊(cè)資本和實(shí)際經(jīng)營(yíng)能力。