1、市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。市場(chǎng)比較法是最具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法最能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。
2、成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
3、收益法是雨季估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。
房屋拆遷的評(píng)估流程有哪些
1、拆遷當(dāng)事人共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。
2、拆遷人出資委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。
3、評(píng)估機(jī)構(gòu)勘察測(cè)量。拆遷當(dāng)事人提供拆遷估價(jià)資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。
4、初步估價(jià)報(bào)告公示。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。
5、復(fù)核申請(qǐng)。拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

1、選定評(píng)估機(jī)構(gòu)
(1)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被征收人協(xié)商選定。
(2)協(xié)商不成的，政府組織被征收人通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
2、簽訂合同
一般由房屋征收部門(mén)作為委托人，與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。
3、實(shí)地勘察
房屋征收評(píng)估前，征收部門(mén)應(yīng)組織調(diào)查并向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供被征收房屋的基本情況，包括未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定處理結(jié)果，評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋征收部門(mén)提供的認(rèn)定處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。
房屋評(píng)估結(jié)果關(guān)系被征收人的切身利益，僅僅依靠房屋征收部門(mén)提供的初步資料是不夠的，估價(jià)師應(yīng)對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，親臨現(xiàn)場(chǎng)勘察，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)觀看、與被征收人溝通，有助于估價(jià)師對(duì)房屋的新舊、結(jié)構(gòu)、面積、格局等因素進(jìn)行直觀、全面了解，從而作出準(zhǔn)確判斷。
房屋征收部門(mén)、被征收人、注冊(cè)估價(jià)師三方對(duì)勘察記錄進(jìn)行簽字確認(rèn)，確保現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果客觀、公正。
4、評(píng)估作價(jià)
估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇其中一種或多種方法對(duì)征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
法律規(guī)定，影響被征收房屋的因素有地段、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積和占地面積和土地使用權(quán)。
在實(shí)踐中，政府在制定補(bǔ)償方案時(shí)會(huì)對(duì)室內(nèi)裝修、機(jī)器設(shè)備搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等費(fèi)用制定個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，但這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不一定滿足每個(gè)人的要求，如果能協(xié)商一致的，就按協(xié)商的來(lái)，如果協(xié)商不成，可以對(duì)上述項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估以確定其價(jià)值。
5、結(jié)果公示與解釋修正
作出評(píng)估報(bào)告前，對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行公示，被征收人可以提出異議，由估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)解釋，初步評(píng)估結(jié)果有錯(cuò)誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正，這樣有助于保障被征收人的合法權(quán)益。
6、評(píng)估報(bào)告作出、送達(dá)
公示和修正后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門(mén)提供被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。
整戶評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以公章代替簽字。
7、申請(qǐng)復(fù)核
被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，該申請(qǐng)應(yīng)是書(shū)面形式，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。
評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)完成復(fù)核，被征收人或房屋征收部門(mén)提出的問(wèn)題確實(shí)合法合理、評(píng)估結(jié)果確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)重新作出評(píng)估報(bào)告;如果評(píng)估報(bào)告沒(méi)有問(wèn)題、被征收人或征收部門(mén)提出的問(wèn)題不能成立的，應(yīng)當(dāng)維持原評(píng)估結(jié)果，并書(shū)面向復(fù)核申請(qǐng)人答復(fù)，書(shū)面答復(fù)可以保障在申請(qǐng)鑒定時(shí)有書(shū)面的憑證。
8、申請(qǐng)鑒定
被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。專家委員會(huì)作出的鑒定就是評(píng)估的最終結(jié)論。

房屋拆遷不是一個(gè)簡(jiǎn)單的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商如果想要建樓盤(pán)很有可能需要拆掉當(dāng)?shù)匾恍┪镏鞯姆孔樱?dāng)然這房子不是白拆的，肯定是會(huì)予以一定的補(bǔ)償?shù)模敲捶课莶疬w一般要經(jīng)過(guò)哪些程序？下面小編為大家詳細(xì)介紹一下，希望對(duì)大家有所幫助。
一、房屋拆遷一般要經(jīng)過(guò)哪些程序
第一個(gè)程序是前期洽談、現(xiàn)場(chǎng)勘察。比如有一個(gè)拆遷工程需要評(píng)估公司做，或者是招標(biāo)，或者是直接委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。首先要了解大概狀況，包括去現(xiàn)場(chǎng)初步勘察，了解評(píng)估范圍、對(duì)象等。
第二個(gè)階段是簽訂評(píng)估合同，然后制定工作計(jì)劃。如果某評(píng)估公司要參與此次房屋拆遷，需要談一下收費(fèi)的問(wèn)題，評(píng)估收費(fèi)國(guó)家有指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)參考市場(chǎng)情況商討。委托雙方簽訂評(píng)估委托合同。
第三個(gè)程序是外業(yè)入戶評(píng)估。外業(yè)階段，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要到現(xiàn)場(chǎng)逐戶進(jìn)行評(píng)估。
第四個(gè)程序是內(nèi)業(yè)結(jié)算。外業(yè)評(píng)估之后需要把這些數(shù)據(jù)進(jìn)行輸機(jī)，按照公式進(jìn)行測(cè)算。
第五個(gè)步驟是出具正式評(píng)估報(bào)告。
第六個(gè)步驟送達(dá)報(bào)告。送到拆遷戶手中。
第七個(gè)是動(dòng)遷解釋。
第八個(gè)是把報(bào)告歸檔。即項(xiàng)目結(jié)案，有關(guān)的資料結(jié)案。
二、簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些
1、審查簽訂合同的主體是否合法我們簽訂拆遷協(xié)議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會(huì)因?yàn)橹黧w不明確、主體沒(méi)有承擔(dān)法律責(zé)任的能力而面臨無(wú)法履行的風(fēng)險(xiǎn)。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機(jī)構(gòu)，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結(jié)束就撤了，找都找不著，更不要說(shuō)以后履行的問(wèn)題了。
2、合同的主要條款內(nèi)容要明確很多被拆遷人都是第一次經(jīng)歷拆遷，在合同細(xì)節(jié)應(yīng)當(dāng)怎么約定沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常簽訂的合同內(nèi)容不明確，導(dǎo)致以后的履行的過(guò)程中存在麻煩。拆遷協(xié)議里比較重要必須明確的內(nèi)容有：
（1）補(bǔ)償款的總金額及各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的具體明細(xì)，如果存在廠房出租的情況，這個(gè)各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的具體明細(xì)就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補(bǔ)償款的份額確定。
（2）補(bǔ)償款的支付時(shí)間及支付方式。
（3）安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)因?yàn)榈乩砦恢脹Q定了土地的區(qū)位價(jià)值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價(jià)值，如果雙方在合同中沒(méi)有明確的約定，在實(shí)際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。
（4）如果簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對(duì)主合同有重大改動(dòng)，須明確約定以補(bǔ)償協(xié)議約定為準(zhǔn)。
三、房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是多少
市場(chǎng)評(píng)估價(jià)：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
商品房交易均價(jià)：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門(mén)每季度定期匯總測(cè)定并公布。
重置價(jià)：是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。