房屋預(yù)售也就是商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。商品房預(yù)售在國內(nèi)是比較常見的，有利于開發(fā)商倒轉(zhuǎn)資金，但是預(yù)售也伴隨著風(fēng)險，而風(fēng)險多數(shù)時候都由購房者承擔(dān)，各地市也在不斷探索有無更好的方式。
期房和現(xiàn)房各有何優(yōu)劣
期房：價格低、風(fēng)險大。
很多人都知道，期房的優(yōu)點是開盤價位比較低，購房居民往往能得到較理想的折扣，付款方式相對比較寬松，還款壓力較輕。若再能了解一些市政和道路規(guī)劃，則可能具有增值空間，產(chǎn)生投資保值功能。此外，房源較多，留給購房者的選擇空間比較大，有利于選擇到滿意的戶型和樓層。
期房的購買風(fēng)險較大，購買期房的購房者僅僅看了模型中的綠地景觀、整體規(guī)劃、戶型等方面就決定買房，到工程完工后，很有可能發(fā)現(xiàn)房子和想象中差距較大，在房屋面積、共攤面積上也有可能出現(xiàn)糾紛。如果開發(fā)商在交房前遇到其他因素停工或者倒閉，購房者將成為較大的受害者。此外，期房合同上寫明的交房時間往往都會逾期，不管是開發(fā)商原本就有意欺騙還是其他客觀原因，都將給購房者帶來不便。
現(xiàn)房：即買即住、資金壓力大。
購買現(xiàn)房的優(yōu)勢很明顯，購房者對現(xiàn)房的格局、建材質(zhì)量、空間環(huán)境一目了然。較大的便利是購買后，馬上就可以居住。對于尚沒有住房的剛需特別是等著結(jié)婚的購房者來說購買現(xiàn)房還可以省去從購買期房到入住這段時間的租金支出也壓縮了交著月供等收房的時間可以盡快入住新房。
但是，現(xiàn)房與期房相比，也有很多不利之處。一般來說，現(xiàn)房房價較高，且無法使用期房多階段的付款方式，需要準(zhǔn)備的自備款現(xiàn)金較多。在房型、朝向等選擇上，余地較小，購房者可能無法購買到理想的房子。同時在預(yù)售狀況不佳，入住率低時，易形成空置，影響居住心理。

預(yù)售房是指由購房者交付定金而在未來擁有現(xiàn)房的交易行為。其實只是期貨買賣，買賣的一張期貨合約，它與成品房已成為市場中的兩種房屋銷售形式。商品房預(yù)售制度是怎樣的
①預(yù)售房必須是作為建設(shè)的房屋，而不是社會福利性房屋，或社會救濟(jì)性質(zhì)的，也不是單位內(nèi)部自建的集資房等非社會化，商品化房屋。因此，此類房屋具有社會化，商品化特征。
②預(yù)售房是處于特定狀態(tài)，即必須是開工建設(shè)，正處于正常的施工，但沒有未竣工商品房。不是尚未開工的項目，也不是已經(jīng)竣工的現(xiàn)房，更不是早已停工的半拉子工程，確定竣工時間的工程項目。
③預(yù)售房是客觀存在，并正處于正常建設(shè)狀態(tài)。商品房在竣工前卻并非存在。因此作為尚未竣工交付，并非現(xiàn)實存在的提前銷售，是預(yù)售的特征。
④預(yù)售人主體是商品房開發(fā)商，是具備商品房預(yù)售條件的，即具有法定性和特定性企業(yè)，任何要買預(yù)售房的公民，都可以成為預(yù)售房的買方。

商品房預(yù)售的一般流程：
1、開發(fā)商申領(lǐng)預(yù)售許可證：
準(zhǔn)備預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提供法律規(guī)定的材料申請辦理預(yù)售許可證。房地產(chǎn)管理部門在接到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的申請后，應(yīng)當(dāng)在10天之內(nèi)核發(fā)預(yù)售許可證或者作出不批準(zhǔn)的決定并通知申請人；
2、簽訂商品房預(yù)售合同：
在取得預(yù)售許可證以后，開發(fā)商即可以推出預(yù)售廣告并與買受人簽訂商品房預(yù)售合同。實踐中，在簽訂預(yù)售合同之前，開發(fā)商通常會要求購房人與其簽訂商品房認(rèn)購書；
3、預(yù)售合同登記備案和預(yù)告登記：
預(yù)售合同簽訂后，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同交縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地行政管理部門辦理登記備案手續(xù)。當(dāng)事人還可以約定辦理預(yù)告登記，預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國民法典》第二百二十一條
當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

商品房預(yù)售管理辦法主要是為了加強(qiáng)商品房預(yù)售的管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益。所謂商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)(以下簡稱開發(fā)經(jīng)營企業(yè))將正式建設(shè)中的房屋預(yù)售給武漢市內(nèi)的承辦人晝夜，由武漢市內(nèi)的承辦人晝夜支付定金或房價款的行為。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國城市商品房預(yù)售管理工作；省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理工作。
商品房預(yù)售需要具備哪些條件？開發(fā)商無論是預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，此時都需要滿足相應(yīng)的條件。否則就沒有銷售資格，換句話說就是違法銷售。但現(xiàn)實中，預(yù)售期房和銷售現(xiàn)房需要滿足的條件是不同的。商品房預(yù)售應(yīng)符合法律法規(guī)：
1元已繳納全部出讓金并取得土地使用權(quán)證書，是從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易的前提條件。
逃生室：錦標(biāo)賽冠軍，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線等工程設(shè)施，必須持相關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，經(jīng)審核后取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
侏羅紀(jì)世界3、根據(jù)商品房預(yù)售情況，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到項目建設(shè)總投資的25元%以上，建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期已確定。這一規(guī)定主要是為了防止“炒地”，遏制炒房的負(fù)面效應(yīng)，便于主管部門監(jiān)督管理。
4和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合上述條件后，可向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《預(yù)售許可證》。
只有所有的房地產(chǎn)商都滿足以上條件，才能在武漢進(jìn)行晝夜預(yù)購，也就是消費(fèi)者預(yù)售商品房。違反者由縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門依法處理，責(zé)令停止預(yù)售活動，并可處以罰款。