最近有網(wǎng)友給搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)反映，交房后的房子和開發(fā)商最初銷售廣告上的不一致，比如某樓盤前期宣傳廣告中有：“40%以上的綠地覆蓋”，然而實(shí)際綠地覆蓋還未達(dá)到30%，或者銷售廣告承諾的“2000㎡的社區(qū)活動中心”實(shí)際并沒有這么大，那么在此情況下，我們要清楚開發(fā)商銷售廣告中的哪些承諾是有法律效力的，哪些是不具備法律效力的。買房時(shí)，稍加注意便會分辨清楚，以免造成損失。

據(jù)此，搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)采訪了北京隆安（濟(jì)南）律師事務(wù)所房產(chǎn)中心主任白金印律師，白律師表示：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

根據(jù)該規(guī)定，開發(fā)商對于商品房的銷售廣告和宣傳資料一般屬于法律概念上的要約邀請，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的說明和允諾，屬于法律概念上的要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，若開發(fā)商違反，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

由此，判斷開發(fā)商在銷售廣告中的承諾內(nèi)容是否具有法律效力，主要看該內(nèi)容是否屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，是否對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

一般認(rèn)為，對于商品房銷售廣告實(shí)踐中常見的“一梯兩戶”、“南北通風(fēng)”、"5000平米社區(qū)服務(wù)中心”、“原裝進(jìn)口電梯”、"60%以上綠地覆蓋”等內(nèi)容，因該內(nèi)容直接影響到銷售價(jià)格，該內(nèi)容即使沒有載入預(yù)售合同，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，具有法律效力;而對于商品房銷售廣告實(shí)踐中的“溫馨家園”、“依山傍水”、“商機(jī)無限”等內(nèi)容，則多是開發(fā)商為了制造聲勢、吸引購房者注意力所作的宣傳，這些廣告內(nèi)容只能算作要約邀請，并無實(shí)際意義，而這類廣告內(nèi)容即使寫進(jìn)合同也不具有法律效力。感謝北京隆安（濟(jì)南）律師事務(wù)所白金印主任的法律指導(dǎo)。

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（以上回答發(fā)布于2016-07-11，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準(zhǔn)）

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