1. 篩選房源信息：
網(wǎng)絡(luò)司法拍賣不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在拍賣30日前進(jìn)行拍賣公告。
所以在拍賣開始前30天，我們可以在各網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺查看對應(yīng)標(biāo)的的拍賣公告和具體信息。
公告的內(nèi)容一般包括：拍賣財產(chǎn)信息，評估價與起拍價，保證金數(shù)額，競買人條件，拍賣財產(chǎn)已知瑕疵，相關(guān)權(quán)利義務(wù)，法律責(zé)任，拍賣時間，網(wǎng)絡(luò)平臺和法院信息，被執(zhí)行人的法院裁定書，優(yōu)先購買權(quán)利人等
2. 現(xiàn)場看房，選擇滿意房源
法拍房的看房一般只會集中舉行一次，由拍賣平臺確定具體時間，競拍人前往實地看房。
這里有很重要的一點：司法拍賣不承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任
是什么意思呢？因為司法拍賣的執(zhí)行人是法院，對拍賣物的性質(zhì)，狀況少有了解。競買人實地看樣，查閱相關(guān)資料，視為競買人有機會發(fā)現(xiàn)拍賣標(biāo)的的有無瑕疵。故應(yīng)由買受人自負(fù)風(fēng)險，確保司法拍賣結(jié)果的安定性和實效性。
簡單來說，法院做的是一錘子買賣，拍賣之前自己調(diào)查清楚再決定買不買。買完了才覺得有瑕疵的話，概不退貨。因此，事前的準(zhǔn)備工作尤為重要。
3. 準(zhǔn)備工作：進(jìn)行盡職調(diào)查
主要調(diào)查內(nèi)容為：權(quán)利人情況，所有權(quán)來源
以及房屋能否正常按揭，能否順利過戶，稅費情況，能否順利交房。
是否存在違章搭建，是否存在刑事查封，是否屬于期房，是否需要二次過戶，是否有人合法占用與非法占用，是否存在批量共同處理才能交房的情況。
這一步，是導(dǎo)致大家對法拍房顧慮的主要原因。因為比較復(fù)雜，個人調(diào)查有很多阻礙，所以大多數(shù)人一般委托法拍輔助機構(gòu)來進(jìn)行調(diào)查分析。
4. 銀行貸款預(yù)審
因為法拍房的周期很短，從競拍到付款截止日期，一般在10天左右。
所以按照正常的貸款流程肯定來不及的。這時候就需要提前進(jìn)行貸款預(yù)審。
在競拍成功后，申請貸款就會快很多。
5. 繳納保證金取得競拍人資格
保證金的數(shù)額是由人民法院在起拍價的5%~20%的范圍內(nèi)確定
具體金額會在拍賣公告上公示。
舉個例子：500萬的法拍房，保證金設(shè)定為10%，那么就需要提交50萬的保證金。
保證金是為了防止競買人惡意競買，或者競買成功后違約。
繳納保證金有兩種方式：
一、通過網(wǎng)絡(luò)支付系統(tǒng)繳納。
二、直接向人民法院的指定賬戶繳納
保證金繳納成功后，會收到專用的競拍代碼和參拍密碼，用來參與競拍。
如果沒有拍中，法院規(guī)定是三日內(nèi)退回保證金。但一般24小時內(nèi)會原路退回。
6. 參加拍賣
拍賣的起拍價，是由人民法院參照評估價確定。由評估公司出具評估報告。未做評估的，參照市價決定。
法律規(guī)定，起拍價不得低于評估價或者市價的70%。
拍賣時間根據(jù)不同城市會有所差異，上海是72小時。到拍賣截止，出價最高者成交。
如果沒有人出價，視為流拍。流拍后會在30日內(nèi)再次拍賣，叫做“二拍”。
二拍的價格最低是一拍的80%
繼續(xù)按照1000萬的法拍房舉例，一拍700萬，二拍最低就是560萬。
也就是評估價的5.6折，也是法拍房的最大優(yōu)惠了。所以二拍會吸引很大的關(guān)注。
如果二拍也流拍了，會進(jìn)入變賣程序。
會按照二拍的價格進(jìn)行60天公示，公示期內(nèi)隨時可以交保證金參拍。
啟動24小時的拍賣，拍賣結(jié)束后即成交。
按照目前的政策，進(jìn)入變賣后，就無法貸款了，需要全款。這點需要注意。
7. 拍賣成交
拍賣成交后，保證金會沖抵價款。然后必須在拍賣公告確定的時間將全部價款交付到人民法院指定賬戶。
付款期限會在拍賣公告上進(jìn)行體現(xiàn)，一般在十天左右。
如果是全款，很簡單。拍賣成交后直接把余款打到法院賬戶就行了。
然后法院會出具：
1.成交確認(rèn)書
2.法院執(zhí)行裁定書
3.協(xié)助執(zhí)行通知書
這時就可以慢慢走下面的流程了。
果是貸款，就必須抓緊去辦了。銀行審批通過后，轉(zhuǎn)到法院賬戶就可以了。但是這筆貸款銀行會要求進(jìn)行擔(dān)保。會有一定的擔(dān)保費。
這是因為法拍房貸款的特性導(dǎo)致的。正常的按揭貸款，貸款的同時會提交房產(chǎn)證與抵押證，所以銀行沒有太大風(fēng)險。但是法拍房需要先貸款，付到法院。然后才能辦理過戶和房產(chǎn)證，再提交到銀行。中間有一段空檔期，銀行會認(rèn)為有一定的風(fēng)險，所以需要進(jìn)行擔(dān)保。
法拍房的貸款因為比較專業(yè)和復(fù)雜，建議找專業(yè)機構(gòu)輔助辦理。
8. 法院解封與解除抵押，交易中心備案
法院在收到全款后，會安排交易中心解封成交的房產(chǎn)以及這套房產(chǎn)的抵押。
然后我們就可以拿著成交確認(rèn)書 、法院執(zhí)行裁定書 、協(xié)助執(zhí)行通知書到交易中心進(jìn)行備案了。
09. 審稅過戶
接下來，又到了一個很重要的一個點。也是完成過戶的最后一個環(huán)節(jié)。
在稅費方面《拍賣公告》會進(jìn)行描述：
一、起拍價，成交價都不含買受人辦理初始登記，過戶時發(fā)生的全部稅費和費用。
二、買受人自行辦理水電煤等戶名的變更手續(xù)，相關(guān)費用自理。其他可能存在的一切欠費及未明確繳費義務(wù)人的費用，亦由買受人自行解決。
三、應(yīng)由被執(zhí)行人支付的稅費，比如：增值稅，個人所得稅，附加稅等。由買受人先行墊付，待交易成功后，再持相關(guān)墊付憑證赴人民法院報銷。人民法院在報銷墊付稅費時，予以實報實銷。
簡單來說就是：交易過戶的稅費，水電煤等費用需要另外準(zhǔn)備。
賣方稅費（增值稅，個稅，附加稅等）需要買受方先行墊付。但是法院會予以報銷。
所以稅費方面，也是很多人擔(dān)心的問題。害怕稅費過高超出預(yù)期而放棄購買。
個人去查詢也比較復(fù)雜和困難，一般會委托第三方機構(gòu)出具稅費盡職調(diào)查報告。確定了稅費范圍，再進(jìn)行競拍。
稅繳納完畢后，就可以辦理過戶和房產(chǎn)證了。 上海一般在5個工作日左右。
10. 交房
最后，終于可以交房了。
如果被執(zhí)行人還在，拒不搬出的，法院會強制執(zhí)行。一般交房之前，法院就會執(zhí)行的。
如果有承租人，有正規(guī)的租賃備案，而且是在房子抵押之前簽的租賃合同。
那么在目前買賣不破租賃的法律下，是無法強制承租人搬出的。
如果不是正規(guī)租賃，或者是在房子抵押之后簽的租賃合同。可以讓法院強制遷出。
但一般這種情況是不會出現(xiàn)的，在競拍之前，我們會做盡職調(diào)查報告。
如果有正規(guī)的承租人，會告知競拍人，租賃期還有多久，是否還決定拍賣。
法律依據(jù)
《中華人民共和國民事訴訟法》
第二百四十九條　被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)向有關(guān)單位查詢被執(zhí)行人的存款、債券、股票、基金份額等財產(chǎn)情況。人民法院有權(quán)根據(jù)不同情形扣押、凍結(jié)、劃撥、變價被執(zhí)行人的財產(chǎn)。人民法院查詢、扣押、凍結(jié)、劃撥、變價的財產(chǎn)不得超出被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)的范圍。
人民法院決定扣押、凍結(jié)、劃撥、變價財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。

法律主觀：

法院拍賣房產(chǎn) 程序： 一、拍賣行接受客戶委托 房產(chǎn)的所有人作為委托人與拍賣行簽署 委托拍賣合同 ，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。 二、拍賣的鑒定與估價 對拍賣房產(chǎn)進(jìn)行鑒定和估價是拍賣前的第一項準(zhǔn)備工作，核定房產(chǎn)評估必須由 房地產(chǎn)評估 師進(jìn)行，并對評估結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 三、確定拍賣房產(chǎn)底價 指拍賣成交應(yīng)達(dá)到的最低價格基數(shù)，底價過高會導(dǎo)致拍賣失敗，過低又會使委托人受經(jīng)濟損失。底價確定后，當(dāng)事各方應(yīng)保守秘密。 四、確定拍賣日期 日期擬訂和拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)別、用途、數(shù)量都有關(guān)。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。 五、發(fā)布拍賣公告 拍賣是一種公開競買活動，必然發(fā)拍賣公告，主要反映拍賣房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。 六、審查競買人資格 參加房產(chǎn)拍賣的競買人應(yīng)是具有民事權(quán)利與相應(yīng) 民事行為能力 的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應(yīng)的證明文件。 七、競買人繳付保證金 在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉(zhuǎn)為價金，競買未成功，保證金如數(shù)退還。 八、組織拍賣會實施 拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負(fù)責(zé)記錄的記錄員、監(jiān)督拍賣實施的監(jiān)拍員及協(xié)助實施拍賣的其他人員共同實施。 九、拍賣品的權(quán)屬移交 房產(chǎn)一旦成交，拍定人當(dāng)即付款，即完成了拍賣房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。買受人從拍賣行或執(zhí)行法院領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移證明后，就取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。

法律客觀：

《中華人民共和國拍賣法》第四十五條 拍賣人應(yīng)當(dāng)于拍賣日七日前發(fā)布拍賣公告。 《中華人民共和國拍賣法》第五十二條 拍賣成交后，買受人和拍賣人應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書。 《中華人民共和國拍賣法》第五十五條 拍賣標(biāo)的需要依法辦理證照變更、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，委托人、買受人應(yīng)當(dāng)持拍賣人出具的成交證明和有關(guān)材料，向有關(guān)行政管理機關(guān)辦理手續(xù)。

法院拍賣房子的流程需要的時間因具體情況而異，一般需要3個月到半年不等。下面是一般的法院拍賣房子的流程：
1. 申請拍賣：當(dāng)債權(quán)人申請法院拍賣房產(chǎn)時，法院會先進(jìn)行審查，確定是否受理申請。
2. 公告拍賣：法院會在當(dāng)?shù)貓蠹埳瞎媾馁u信息，同時將拍賣信息發(fā)布在司法拍賣網(wǎng)站上。
3. 拍賣準(zhǔn)備：法院會組織相關(guān)人員對房產(chǎn)進(jìn)行評估，確定起拍價，并制定拍賣規(guī)則。
4. 拍賣進(jìn)行：拍賣當(dāng)天，參與拍賣的人員需要到指定地點進(jìn)行競價，最高價者獲得房產(chǎn)。
5. 確認(rèn)成交：法院會在拍賣結(jié)束后對成交情況進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)成交后，債權(quán)人可以申請辦理過戶手續(xù)。
需要注意的是，拍賣房產(chǎn)的時間可能會受到各種因素的影響，例如拍賣是否有爭議、拍賣的房產(chǎn)是否存在瑕疵等。因此，實際的拍賣時間可能會有所延長。
此外，如果在拍賣前，債務(wù)人能夠主動履行債務(wù)或與債權(quán)人達(dá)成和解協(xié)議，也可能會導(dǎo)致拍賣流程的中止或取消。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十七條財產(chǎn)被查封、扣押后，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書確定的義務(wù)。被執(zhí)行人逾期不履行的，人民法院應(yīng)當(dāng)拍賣被查封、扣押的財產(chǎn)；不適于拍賣或者當(dāng)事人雙方同意不進(jìn)行拍賣的，人民法院可以委托有關(guān)單位變賣或者自行變賣。國家禁止自由買賣的物品，交有關(guān)單位按照國家規(guī)定的價格收購。
《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第五十條被執(zhí)行人不履行生效法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)裁定禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓其專利權(quán)、注冊商標(biāo)專用權(quán)、著作權(quán)（財產(chǎn)權(quán)部分）等知識產(chǎn)權(quán)。上述權(quán)利有登記主管部門的，應(yīng)當(dāng)同時向有關(guān)部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，必要時可以責(zé)令被執(zhí)行人將產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)證照交人民法院保存。
對前款財產(chǎn)權(quán)，可以采取拍賣、變賣等執(zhí)行措施。