二手房過(guò)戶流程如下:
1、簽約
買(mǎi)賣(mài)雙方先要建立聯(lián)系,購(gòu)買(mǎi)人需要了解房屋的產(chǎn)權(quán)情況及房屋的整體現(xiàn)狀,購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)配合提供房屋的合法證件以及個(gè)人的身份證件等資料,確定房屋合法后,購(gòu)買(mǎi)人可繳納定金,然后買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,合同中一定要明確雙方的權(quán)利與義務(wù),尤其是要寫(xiě)明雙方的違約責(zé)任,若后期產(chǎn)生任何糾紛,可通過(guò)合同中的約定來(lái)判定違約責(zé)任。
2、交稅
房管部門(mén)會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,然后按照國(guó)家相關(guān)的規(guī)定繳納契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和房屋交易管理費(fèi)等費(fèi)用。
3、登記
繳納完相關(guān)稅費(fèi)之后,購(gòu)買(mǎi)人需要填寫(xiě)房屋所有權(quán)登記表,按照要求提供相關(guān)的資料和證明,辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
二手房過(guò)戶注意事項(xiàng):
1、如果房屋有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人,或者是繼承人,要所有的共有人簽署購(gòu)房合同,只是部分共有人是沒(méi)有權(quán)利處置共有財(cái)產(chǎn)的。
2、要注意土地的性質(zhì)是劃撥還是出讓?zhuān)绻恐鳑](méi)有繳納土地出讓金,是無(wú)法正常出售房屋,還要注意土地的使用年限,購(gòu)買(mǎi)同等條件之下使用年限比較長(zhǎng)的房子。
3、不要購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)在還被人出租居住的房子。
4、檢查房屋的手續(xù)是否齊全,房產(chǎn)證有無(wú)被抵押或者是被轉(zhuǎn)讓?zhuān)x擇有房產(chǎn)證的房子購(gòu)買(mǎi)。
5、房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房都屬于福利性質(zhì)的購(gòu)房,在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候會(huì)有一定的限制。
6、是否存在有拖欠物業(yè)費(fèi)和天然氣煤氣等費(fèi)用。
7、要了解房子是否處于拆遷的范圍之內(nèi),并且實(shí)地到周邊去了解一下有無(wú)采光或者是通風(fēng)上的問(wèn)題。
二手房過(guò)戶 基本程序: 簽買(mǎi)賣(mài)合同 、遞件、交稅、完稅過(guò)戶、領(lǐng)證。不同地區(qū)有時(shí)程序不同。 1.簽買(mǎi)賣(mài)合同是指:買(mǎi)賣(mài)雙方連同中介方(如果有的話),就房產(chǎn)價(jià)格、交樓方式、付款方式等的協(xié)商簽合同。 2.遞件是指:買(mǎi)賣(mài)雙方本人帶相關(guān)資料去房管局申請(qǐng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。買(mǎi)方帶 身份證原件 。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關(guān)部門(mén)開(kāi)具。賣(mài)方帶身份證、房產(chǎn)證、房產(chǎn)原相關(guān)稅費(fèi)發(fā)票等原件。交房管局買(mǎi)賣(mài)合同可以用房管局版本到房管局后再簽。(大城市有很多已實(shí)行網(wǎng)簽的,就是在網(wǎng)上先申請(qǐng)預(yù)受理號(hào)和填表,再遞件,免得你在房管局排隊(duì)) 3.交稅是指:房管局收件后,按其要求時(shí)間到相關(guān)稅局部門(mén)交納各種稅費(fèi)。買(mǎi)賣(mài)雙方各自帶身份證原件交各自的稅費(fèi)。 4.完稅過(guò)戶是指:買(mǎi)賣(mài)雙方交納各自稅費(fèi)后,雙方一起帶身份證和各自交稅費(fèi)的全部發(fā)票單據(jù),到房管局審察確認(rèn)已完稅,完成過(guò)戶,領(lǐng)取過(guò)戶回執(zhí)。 5.領(lǐng)證是指:買(mǎi)方按過(guò)戶回執(zhí)指定時(shí)間,帶身份證和過(guò)戶回執(zhí)到房管局領(lǐng)取新房產(chǎn)證。 需要注意的是: 1、讓業(yè)主給你看身份證原件、房產(chǎn)證原件。你留復(fù)印件。 2、讓中介帶你到房管局查冊(cè),包括查房產(chǎn)的基本情況,抵押情況及查封情況,與你留的房產(chǎn)證復(fù)印件核對(duì)。 3、現(xiàn)場(chǎng)了解房產(chǎn)現(xiàn)狀,看有沒(méi)漏水、滲水、大裂縫等情況。 4、向中介了解房產(chǎn)稅費(fèi)及過(guò)戶其它費(fèi)用。 5、要求業(yè)主過(guò)戶遞資料完成才給50%房款,到拿到受理回執(zhí),確定三天后能拿到房產(chǎn)證才給全款。 6、要求中介過(guò)戶遞資料完成才給50%中介費(fèi),到交完樓才給齊。如房東還有如水電費(fèi)未結(jié)清,扣起中介費(fèi)數(shù)仟,等全部費(fèi)用完結(jié)后才付中介。 只要房東本人及配偶帶身份證原件、房產(chǎn)證原件及本人到場(chǎng),過(guò)戶手續(xù)都能順利完成。不一定要對(duì)方再做什么手續(xù)。這些中介會(huì)跟你協(xié)調(diào)。
法律客觀:《中華人民共和國(guó)民法典》
第二百零九條
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;
未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但是法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國(guó)家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。
《中華人民共和國(guó)民法典》
第二百一十條
不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
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