2021年4月28日，央視曝光了深圳小產(chǎn)權(quán)房交易火熱乃至近似于瘋狂的現(xiàn)狀，接下來一系列的政策和通知，給整個(gè)火熱的深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)澆下了數(shù)盆冷水，眾多買家迅速進(jìn)入了觀望和回避狀態(tài)。風(fēng)口浪尖之下，整個(gè)小產(chǎn)權(quán)買家群體和從業(yè)者都充滿了對(duì)未來政策不確定性和風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。
那么，深圳的小產(chǎn)權(quán)房到底還能不能買，見險(xiǎn)大嗎？買了小產(chǎn)權(quán)房的朋友會(huì)不會(huì)血本無歸？
對(duì)于這些問題，如果簡(jiǎn)單地回答是或者否，無疑都是不負(fù)責(zé)任的。老黃嘗試從以下幾個(gè)層面來梳理和分析，希望給朋友們帶來一些理性和冷靜的思考。
第一個(gè)層面，我們首先梳理一下深圳小產(chǎn)權(quán)房前世今生。
總體來說，深圳小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展分為四個(gè)階段。
第一階段：荒蠻發(fā)展階段，1980-2004年，一批深圳本地土著和最早一批來深尋求機(jī)會(huì)和發(fā)展的人（以客家人居多），在集體土地上建起第一批農(nóng)民房，這部分都是未繳納土地出納金的。深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外絕大部分的農(nóng)民房都是在這段時(shí)間建設(shè)的。
第二階段：半管制階段，2004年-2013年，深圳在這期間把所以土地轉(zhuǎn)換為國(guó)有用地，從此深圳再?zèng)]有農(nóng)民和集體用地了，這是全國(guó)獨(dú)一無二的嘗試。但這里有個(gè)問題，土地雖然是國(guó)有用地，但上面的小產(chǎn)權(quán)房依然是個(gè)人的。深圳大部分村委統(tǒng)建樓就是在這個(gè)時(shí)間段建造的。
第三階段：管制階段，2013年-至今，隨著違建與區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的一標(biāo)否決掛鉤，2013年以后，深圳幾乎沒有任何新建小產(chǎn)權(quán)房，只要冒頭就是查和拆。小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)。
第四階段：城市更新階段，現(xiàn)在—未來，深圳土地捉襟見肘，同時(shí)還擔(dān)負(fù)著先行試范區(qū)的重任，由政府和開發(fā)商主導(dǎo)，對(duì)現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行舊改拆除重建或者環(huán)境升級(jí)。
這里補(bǔ)充一個(gè)眼下極其熱門的概念：拆遷房，這也是4月28號(hào)被央視曝光，繼而引來一系列政策打壓的出頭liao之一。
一般來說，小產(chǎn)權(quán)房剛建起來時(shí)，價(jià)格一般為周邊商品房的30%左右。當(dāng)片區(qū)有了舊改概念以后，會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)，上升到周邊商品房?jī)r(jià)格的70%。3-6年后會(huì)建成真正的回遷房，會(huì)升到周邊商品房?jī)r(jià)格的90%。從這個(gè)層面來分析，前兩個(gè)月火爆過頭的金蠔小鎮(zhèn)，其實(shí)價(jià)格已經(jīng)過于虛高，脫離實(shí)際價(jià)值了。
從以上歷史來看，政府層面其實(shí)從來沒有支持過小產(chǎn)權(quán)的交易，但從某些行政操作模式來看（比如允許落戶和學(xué)位積分排名），是存在一定程度的默許的。深圳小產(chǎn)權(quán)一直是以民間物權(quán)交易的形式，灰色但又相對(duì)成熟的模式在進(jìn)行著。
第二個(gè)層面，說完深圳小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的發(fā)展歷史，我們?cè)賮砩钔谝幌律钲谛‘a(chǎn)權(quán)房的獨(dú)特價(jià)值和保障。
先說結(jié)論：中國(guó)有兩種小產(chǎn)權(quán)房，一種是深圳小產(chǎn)權(quán)房，一種是其他地方小產(chǎn)權(quán)房。
深圳小產(chǎn)權(quán)房只要有兩證一書和歷史遺留回執(zhí)，都是可以正常買賣的。
這是因?yàn)椋钲?004年以城市規(guī)劃全覆蓋的方式，將特區(qū)外260平方公里土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，隨之而來的，是深圳成為了國(guó)內(nèi)首個(gè)沒有農(nóng)村建制的城市。深圳完成這次土地改革之后，國(guó)家明確表示，其他城市不可以效法深圳。
所以，深圳也是唯一一個(gè)沒有宅基地和集體用地一說的城市。眾所周知，宅基地或集體用地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，只能是村集體內(nèi)成員，而深圳土地均為國(guó)有土地，因此在政策層面突破了這層限制。所以 深圳的小產(chǎn)權(quán)房除綠本和豬肝本外，都是可以自由流轉(zhuǎn)買賣的（雖然政策層面并不支持）。
所以說，深圳的小產(chǎn)權(quán)房交易從來沒有獲得過政策支持，但買賣在實(shí)質(zhì)上并不存在問題。只是 需要
實(shí)際上，引起本次媒體曝光和政策打壓的罪魁禍?zhǔn)祝潜槐┏吹牟疬w房、回遷房，是投機(jī)者的貪婪。對(duì)于大部分剛需自住和長(zhǎng)線投資者來說，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)清新的深圳小產(chǎn)權(quán)房是沒有問題的，也是眼前通脹泛濫下較理想的避險(xiǎn)資產(chǎn)之一。而且，因?yàn)樽罱恼邏毫σ种谱×送稒C(jī)價(jià)格泡沫，其實(shí)當(dāng)下是最好的入手時(shí)機(jī)。
人與人競(jìng)爭(zhēng)歸根到底是認(rèn)知水平的競(jìng)爭(zhēng)，小產(chǎn)權(quán)投資同樣如此，碎片化的資訊于人無益。接下來老黃會(huì)系統(tǒng)地分享關(guān)于小產(chǎn)權(quán)購(gòu)買投資的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和攻略。下一篇我們分析，深圳小產(chǎn)權(quán)房哪些可以買，哪些不可以買，歡迎關(guān)注期待，有任何問題可以讓我咨詢哦。

一、 小產(chǎn)權(quán)房買賣 流程 1、看房：買賣雙方相約實(shí)地考察房屋，并且初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng) 2、查檔：買賣雙方拿著 房產(chǎn)證 原件或按揭合同原價(jià)前往檔案大廈國(guó)土部門查房檔案。 3、簽合同：交易雙方可以就房屋價(jià)格、 定金 、首期款等內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商，確認(rèn)無誤后，買賣雙方簽訂合同。 4、公證賣方同擔(dān)保公司一起到公證處進(jìn)行公證，并委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。 5、資金監(jiān)管及 貸款申請(qǐng) ： 買方支付首期款到銀行資金監(jiān)管賬號(hào)，然后跟擔(dān)保公司一起和銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，并向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款 承諾書 給買方，或者直接通知擔(dān)保公司，時(shí)間大概在約7到8個(gè)工作日左右。 6、贖樓：買方支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司會(huì)向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，然后出具贖樓擔(dān)保，并進(jìn)行贖樓以及注銷 抵押 登記手續(xù)。 7、過戶：買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過戶手續(xù)，在遞交 房產(chǎn)過戶 申請(qǐng)后，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)。 8、繳費(fèi)：購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款。 9、交房：買賣雙方辦理房屋交接，以及水、電等費(fèi)用的過戶，買方領(lǐng)取鑰匙。 二、 小產(chǎn)權(quán)房買賣的注意事項(xiàng) 1、根據(jù)建委發(fā)出 購(gòu)房 風(fēng)險(xiǎn)提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、等權(quán)利，且不能辦理房屋 產(chǎn)權(quán)過戶 手續(xù)。 2、像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。 3、購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。 4、如遇到 拆遷 ，將被視為違章建筑，得不到 拆遷補(bǔ)償 。就算有補(bǔ)償，也是先將補(bǔ)償款給產(chǎn)權(quán)擁有者，之后按先前 購(gòu)房協(xié)議 補(bǔ)償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠(chéng)信，小業(yè)主的利益得不到保障。