出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，施工方理應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，按照相關(guān)法律規(guī)定，具體的方式有三種： 1、修繕或翻建； 2、減少工程價(jià)款； 3、賠償損失。 如果施工方承擔(dān)責(zé)任，建房戶還是要付相應(yīng)的工程款的。 按照規(guī)定,市、縣級(jí)及其有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。
法律客觀：關(guān)于處理商品房質(zhì)量糾紛應(yīng)注意的問(wèn)題，《審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》中第12條、第13條對(duì)此作了相關(guān)解釋。第12條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。本條是關(guān)于商品房質(zhì)量不合格應(yīng)如何處理的規(guī)定。第13條：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。本條是關(guān)于商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)如何處理的規(guī)定。由此可見(jiàn)，商品房質(zhì)量問(wèn)題包括兩大類：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量和房屋質(zhì)量。處理第一類的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)注意由于房屋具有使用年限長(zhǎng)的特殊性，故它不僅適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定，還應(yīng)受到一系列不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律的調(diào)整。第13條中所講的房屋質(zhì)量問(wèn)題，就涉及到《建筑法》中的很多規(guī)定。《建筑法》第61條明確規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”《合同法》第279條亦作了基本相同的規(guī)定。由于建筑質(zhì)量問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜，既可能是勘察設(shè)計(jì)方面的原因，也可能是施工方面的原因，因此國(guó)家對(duì)建筑質(zhì)量問(wèn)題的有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件等均作了明確規(guī)定。這就要求我們必須熟讀、熟記這些法條。按照法律規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并具備國(guó)家規(guī)定的竣工條件。我們?cè)谔幚矸课葜黧w質(zhì)量糾紛時(shí)，應(yīng)注意案件建設(shè)項(xiàng)目是否符合《建筑法》規(guī)定的竣工交付使用的要求，主要來(lái)說(shuō)是以下幾點(diǎn)：1.完成工程設(shè)計(jì)和合同中規(guī)定的各項(xiàng)工作內(nèi)容，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的竣工條件;2.工程質(zhì)量符合國(guó)家安全規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，如符合房屋土建工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、安裝工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;3.符合工程建筑設(shè)計(jì)和工程建設(shè)合同約定的內(nèi)容;有完整的并經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核的工程建設(shè)技術(shù)數(shù)據(jù)及檔案圖紙材料;4.有建筑材料、設(shè)備、購(gòu)配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗(yàn)檢驗(yàn)報(bào)告;5.有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格或優(yōu)良等;6.有工程施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū);7.已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續(xù)。第13條的房屋質(zhì)量問(wèn)題不合格，應(yīng)包括房屋未經(jīng)驗(yàn)收和經(jīng)驗(yàn)收不合格兩中情況，但這兩種情況在處理原則上是一致的。值得注意的是，對(duì)經(jīng)驗(yàn)收合格，交付使用的房屋，又經(jīng)核驗(yàn)質(zhì)量確屬不合格的情況，在認(rèn)定及具體處理中尚有一定難度，值得大家探討。另外，《建筑法》第60條第1款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。”關(guān)于“合理使用壽命”的問(wèn)題，目前國(guó)家還未有統(tǒng)一規(guī)定，根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則(試行)》，一般認(rèn)為按民用建筑的主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分為四級(jí)：一級(jí)100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑(指10層以上住宅建筑、總高度超過(guò)24米的公共建筑及綜合性建筑);二級(jí)耐久年限為50——100年，適用于一般建筑，三極耐久年限為25——50年，適用于次要建筑;四級(jí)為15年以下，適用于臨時(shí)性建筑。若對(duì)于地基和主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量缺陷，是否在合理使用壽命內(nèi)引起爭(zhēng)議，應(yīng)首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的，以該年限為準(zhǔn);無(wú)確定年限的，由原設(shè)計(jì)單位或有權(quán)確認(rèn)的部門(mén)確定，并按此確定的年限為準(zhǔn)。對(duì)于出賣人交付不合格房屋的，買(mǎi)受人可采取的救濟(jì)措施有：1.實(shí)際履行。買(mǎi)受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，如果通過(guò)加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國(guó)合同履行的一項(xiàng)基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無(wú)力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等，均不宜采取此種補(bǔ)救措施。2.解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題后，難以通過(guò)修復(fù)辦法解決的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒(méi)有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。3.違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買(mǎi)受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請(qǐng)求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。4.違約侵權(quán)責(zé)任。《合同法》第122條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或依照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”這一條其實(shí)是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合問(wèn)題。在此應(yīng)注意：(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理，因?yàn)楹贤?zé)任不能對(duì)受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補(bǔ)救。(2)當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對(duì)受害人更為有利些。(3)責(zé)任競(jìng)合的情況下，若當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任，原則上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過(guò)失的侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。處理第二類的房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)注意1.對(duì)比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理上，應(yīng)注意買(mǎi)受人是否行使了其注意義務(wù)。因?yàn)橘I(mǎi)受人在接受房屋時(shí)，一般對(duì)其質(zhì)量會(huì)進(jìn)行必要的檢驗(yàn)，這也是買(mǎi)受人應(yīng)該行使注意義務(wù)，對(duì)于一般驗(yàn)收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見(jiàn)的瑕疵，買(mǎi)受人應(yīng)在接受時(shí)提出。在取得房屋后，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，若無(wú)其他特別規(guī)定，出賣人可不負(fù)責(zé)任，應(yīng)由買(mǎi)受人負(fù)責(zé)維修。出賣人在訂立合同時(shí)已明確告知買(mǎi)受人房屋存有質(zhì)量瑕疵的出賣人對(duì)此也不再負(fù)有任何責(zé)任，但有特別規(guī)定的除外。2.對(duì)隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對(duì)采取通常方式一時(shí)難以察覺(jué)，須經(jīng)過(guò)專門(mén)鑒定或在房屋使用過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)的，買(mǎi)受人及時(shí)向出賣人提出的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于質(zhì)量瑕疵程度較輕的，出賣人應(yīng)負(fù)責(zé)維修，或者適當(dāng)減少房屋價(jià)金。對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題較重，甚至不能使用的，買(mǎi)受人可解除合同，因此給買(mǎi)受人造成的額財(cái)產(chǎn)及人身?yè)p失出賣人應(yīng)予賠償。3.對(duì)隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。出賣人已知而故意隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵，出賣人對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。我國(guó)《合同法》第150條——第155條對(duì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定。在標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)，出賣人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，買(mǎi)受人享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。對(duì)交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，處理意見(jiàn)如下：1.因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。在確保安全的情況下，采取加固補(bǔ)強(qiáng)的方式來(lái)完成對(duì)工程質(zhì)量缺陷的修復(fù)，會(huì)保持社會(huì)的穩(wěn)定，更能公平合理的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。2.房屋交付后，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成其他損失的，則應(yīng)由出賣人承擔(dān)，這是《建筑法》第60條、《合同法》第111條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條、《商品房銷售管理辦法》第33條等所明確規(guī)定的義務(wù)。另外，《審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第13條所稱的房屋質(zhì)量問(wèn)題包括以下范圍：1.屋面防水工程;2.其他土建工程，一般包括地面、樓面工程，門(mén)窗工程等;3.電氣管線、上下水管線的安裝工程;4.供熱、供冷系統(tǒng)工程，包括暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等安裝工程。關(guān)于處理商品房質(zhì)量糾紛應(yīng)注意的問(wèn)題，除上述已經(jīng)論及的部分外，尚有許多問(wèn)題亟待探討和解決，如目前存有眾多項(xiàng)目公司，一旦開(kāi)發(fā)完畢，公司就予以注銷，其法律責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān);房屋質(zhì)量存有問(wèn)題須安裝、修復(fù)時(shí)，相鄰關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)應(yīng)如何妥善處理等法律問(wèn)題。
相關(guān)推薦：
婚前房產(chǎn)如何過(guò)戶(夫妻婚前房產(chǎn)如何過(guò)戶)
哪些行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行(哪些行政機(jī)關(guān)具有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán))