法律分析：河北省2021年城中村改造，2021年棚戶區(qū)改造工程，2021年老舊小區(qū)改造工程具體名單出爐。其中，石家莊2021年將啟動(dòng)23個(gè)城中村改造，10個(gè)棚改項(xiàng)目和653個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

2021年棚戶區(qū)改造計(jì)劃如下：

一、計(jì)劃開(kāi)工項(xiàng)目：我縣2021年計(jì)劃新開(kāi)工棚戶區(qū)改造項(xiàng)目2個(gè)，分別是高河城東地塊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目900套，高河E-3地塊（二期）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目800套，共計(jì)新開(kāi)工1700套棚改房。

二、計(jì)劃基本建成項(xiàng)目：2021年計(jì)劃基本建成棚戶區(qū)改造項(xiàng)目5個(gè)，分別是石牌新區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目1000套，高河鎮(zhèn)城東城中村改造項(xiàng)目444套，高河老街城中村改造項(xiàng)目300套，高河鎮(zhèn)高嶺路城中村改造項(xiàng)目400套，月山鎮(zhèn)老城棚戶區(qū)改造項(xiàng)目20套，共計(jì)基本建成2164套棚改房。

擴(kuò)展資料：

為加快推進(jìn)我區(qū)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)工作，經(jīng)自治區(qū)人民政府同意，現(xiàn)將2021年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)計(jì)劃下達(dá)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

一、加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。各地市和相關(guān)單位要根據(jù)下達(dá)的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)計(jì)劃任務(wù)，加快前期工作進(jìn)度，履行項(xiàng)目審批程序，待資金落實(shí)到位后，抓緊開(kāi)工建設(shè)。2021年4月底前，新建項(xiàng)目要完成規(guī)劃選址、用地預(yù)審、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)估。

社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、初設(shè)及概算批復(fù)、招投標(biāo)等各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作；續(xù)建項(xiàng)目要全部復(fù)工。2021年6月底前，所有資金落實(shí)到位的新建項(xiàng)目要全部開(kāi)工；配建、購(gòu)買（或長(zhǎng)期租賃）商品房作為公租房的，要完成協(xié)議簽訂或房屋交易手續(xù)工作。

二、加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理。各地市要明確項(xiàng)目建設(shè)法人，嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任，地市直項(xiàng)目由地市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)為項(xiàng)目法人；縣（區(qū)）項(xiàng)目由縣（區(qū)）人民政府作為項(xiàng)目法人。新建項(xiàng)目按照“屬地管理，同級(jí)審批”的原則，優(yōu)化審批程序，縮短審批時(shí)限。

要嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，實(shí)行項(xiàng)目法人終身負(fù)責(zé)制、招標(biāo)投標(biāo)制、合同管理制、工程監(jiān)理制、竣工驗(yàn)收備案制，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)。各地市和相關(guān)單位要及時(shí)將2021年新建項(xiàng)目錄入國(guó)家重大項(xiàng)目建設(shè)庫(kù)，并按照發(fā)改部門(mén)的要求及時(shí)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行調(diào)度。

三、確保資金及時(shí)到位。城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造按照“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的方式由中央和自治區(qū)給予補(bǔ)助；公租房建設(shè)補(bǔ)助資金按照2020年補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算補(bǔ)助額度，具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)以實(shí)際下達(dá)為準(zhǔn)。各地市、縣（區(qū)）要積極落實(shí)地方配套資金，確保資金及時(shí)足額到位，嚴(yán)禁新增政府隱性債務(wù)。

要嚴(yán)格執(zhí)行基建項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理有關(guān)規(guī)定，實(shí)行財(cái)政分賬核算，專款專用，避免中央和自治區(qū)補(bǔ)助資金長(zhǎng)期閑置，堅(jiān)決防止拖欠農(nóng)牧民工工資情況發(fā)生。

四、強(qiáng)化督促指導(dǎo)工作。地市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要會(huì)同發(fā)改、財(cái)政部門(mén)加大項(xiàng)目建設(shè)督促指導(dǎo)力度，認(rèn)真做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)項(xiàng)目信息統(tǒng)計(jì)及情況報(bào)告工作，密切跟蹤計(jì)劃執(zhí)行情況，認(rèn)真落實(shí)月報(bào)制度，每月25日前上報(bào)本地市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展情況。

對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢的地市，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳將進(jìn)行專項(xiàng)督辦，對(duì)未能按時(shí)完成年度建設(shè)任務(wù)的，將報(bào)送自治區(qū)人民政府。

參考資料來(lái)源：懷寧縣人民政府-2021年棚戶區(qū)改造計(jì)劃

參考資料來(lái)源：西藏自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳-關(guān)于下達(dá)2021年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和 公租房建設(shè)計(jì)劃的通知

2008年，中共中央啟動(dòng)保障性安居工程，并將國(guó)有林區(qū)（場(chǎng)）棚戶區(qū)（危舊房）、國(guó)有墾區(qū)危房、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造作為重要內(nèi)容，加快了改造步伐。

2010年，中央全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作，并繼續(xù)推進(jìn)中國(guó)國(guó)有林區(qū)（場(chǎng)）棚戶區(qū)（危舊房）、國(guó)有墾區(qū)危房、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造。

2012年，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)近日聯(lián)合發(fā)出通知，要求加快推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造。針對(duì)各類棚戶區(qū)改造，七部門(mén)給出了完成期限。

其中，已納入中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造范圍的煤礦棚戶區(qū)，2013年年底前要基本建成；國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造中任務(wù)較少的省（區(qū)、市）要爭(zhēng)取在2013年年底前完成改造，其他省（區(qū)、市）要力爭(zhēng)在2015年年底前基本完成。

還未完成的國(guó)有墾區(qū)危房改造，力爭(zhēng)在2015年年底前全面完成，有條件的地區(qū)要爭(zhēng)取在2014年年底基本完成。

2014年，中國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》，部署有效解決棚戶區(qū)改造中的困難和問(wèn)題，推進(jìn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。2014年（計(jì)劃）改造棚戶區(qū)470萬(wàn)戶以上。

2016年，中國(guó)《政府工作報(bào)告》要求，2016年要開(kāi)工改造600萬(wàn)套。

擴(kuò)展資料

1、政策優(yōu)惠，陽(yáng)光操作。妥善處理棚戶區(qū)中歷史遺留的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，對(duì)已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證的房屋，依法賠償。充分考慮棚戶區(qū)居民的承受能力，做好與各項(xiàng)住房政策的銜接，妥善安置被拆遷居民。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償。

2、破解復(fù)雜問(wèn)題，必須堅(jiān)持原則性和靈活性相統(tǒng)一，創(chuàng)新工作思路，用好、用活、用足政策；

3、加強(qiáng)棚戶區(qū)居民安置用房的建設(shè)質(zhì)量管理。盡可能通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇有實(shí)力的單位參與建設(shè)，加強(qiáng)工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理，確保回遷安置房屋的建設(shè)質(zhì)量，防止因質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)矛盾糾紛。

4、要完善棚戶區(qū)改造后的公共服務(wù)功能。

5、要充分利用棚戶區(qū)在歷史上形成的優(yōu)點(diǎn)，并挖掘其潛力。

參考資料來(lái)源：百度百科-棚戶區(qū)改造房

參考資料來(lái)源：百度百科-棚戶區(qū)改造

2020年10月中國(guó)共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會(huì)第五次全體會(huì)議審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)。“實(shí)施城市更新行動(dòng)”首次寫(xiě)入我國(guó)五年規(guī)劃，“十四五”時(shí)期以及未來(lái)一段時(shí)間，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相關(guān)政策也進(jìn)入密集出臺(tái)期。本文系統(tǒng)梳理2021年初以來(lái)中央及地方出臺(tái)的城市更新相關(guān)政策，總結(jié)上半年中央層面及地方層面城市更新政策特點(diǎn)，并對(duì)重點(diǎn)政策進(jìn)行解讀，通過(guò)政策方向挖掘未來(lái)城市更新業(yè)務(wù)機(jī)遇，為城市更新服務(wù)商的業(yè)務(wù)布局提供參考。報(bào)告結(jié)構(gòu)如下圖所示：

中央加快實(shí)施城市更新行動(dòng)

推動(dòng)“十四五”老舊小區(qū)改造

▍實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)“三區(qū)一村”改造

3月4日-3月5日，全國(guó)政協(xié)十三屆四次會(huì)議和十三屆全國(guó)人大四次會(huì)議相繼召開(kāi)，政府工作報(bào)告提出，“十四五”時(shí)期要“實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”。隨后，4月13日發(fā)布的《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》中再次強(qiáng)調(diào)要實(shí)施城市更新行動(dòng)，加快推進(jìn)老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等改造，重點(diǎn)任務(wù)進(jìn)一步確定了“三區(qū)一村”的城市更新方向。5月11日，住建部公布《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單（第三批）》，總結(jié)了各地在動(dòng)員居民參與、改造項(xiàng)目生成、金融支持、市場(chǎng)力量參與等7個(gè)方面的可復(fù)制政策機(jī)制，供各地方學(xué)習(xí)與參考，有助于更好的推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

表：2021年以來(lái)中央部分城市更新政策

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

▍老舊小區(qū)改造成為城市更新核心發(fā)力點(diǎn)，“十四五”全國(guó)將完成21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，2021年全國(guó)老舊小區(qū)改造規(guī)模5.3萬(wàn)個(gè)

3月12日，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》發(fā)布，提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，“十四五”期間要完成2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

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4月13日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，明確提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)。其中，2021年老舊小區(qū)的改造規(guī)模將超過(guò)5萬(wàn)個(gè)，高出去年近四成，改造力度較大。

2020年下半年以來(lái)，中央在重大會(huì)議、文件中多次提到實(shí)施城市更新行動(dòng)，可以看出城市更新在我國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的重要地位。特別是“十四五”時(shí)期老舊小區(qū)的改造存在大量的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。據(jù)此前公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶，建筑面積約為40億平方米，投資總額可達(dá)4萬(wàn)億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。如果按照規(guī)劃綱要提出的21.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)改造體量，那拉動(dòng)的投資將更加巨大。

各地城市更新發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁

相關(guān)政策密集出臺(tái)

▍各地“十四五”規(guī)劃綱要聚焦城市更新

2021年上半年，北京、上海、深圳、廣州、廈門(mén)、天津、南京、杭州、無(wú)錫、西安、青島、寧波、昆明、濟(jì)南、溫州、福州、重慶等城市均在城市層面的“十四五”規(guī)劃綱要中提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)，積極推進(jìn)老舊小區(qū)、棚戶區(qū)、城中村等改造進(jìn)程。其中，深圳、南京、青島、濟(jì)南等城市均明確提出要推動(dòng)城市有機(jī)更新，有助于城市的高質(zhì)量發(fā)展。

表：部分重點(diǎn)城市“十四五”規(guī)劃綱要中城市更新相關(guān)內(nèi)容

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▍各地密集發(fā)布老舊小區(qū)改造相關(guān)政策

2021年上半年，廣東、浙江、山東、福建、寧夏、北京、重慶、上海、廣州、杭州、蘭州、忻州等地先后發(fā)布老舊小區(qū)改造的管理辦法及相關(guān)規(guī)定。其中，重慶發(fā)布的《重慶市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務(wù)提升項(xiàng)目管理辦法（試行）》是國(guó)內(nèi)省級(jí)層面首個(gè)出臺(tái)的針對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的管理辦法，《管理辦法》針對(duì)重慶市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的計(jì)劃、資金、設(shè)計(jì)、實(shí)施、驗(yàn)收等全流程管理作出規(guī)定，對(duì)推動(dòng)城市老舊小區(qū)改造進(jìn)程有重要作用。此外，福建公布老舊小區(qū)改造負(fù)面清單，山東發(fā)布老舊小區(qū)改造工程質(zhì)量安全管理等文件，對(duì)老舊小區(qū)的改造范圍、實(shí)施方案、資金使用、工程管理等作出相關(guān)規(guī)定，有助于進(jìn)一步提升老舊小區(qū)的改造水平。

表：2021年初以來(lái)重點(diǎn)省市老舊小區(qū)改造部分政策

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▍地方城市更新指導(dǎo)性文件陸續(xù)發(fā)布，模式差異較大

2021年初以來(lái)，隨著城市更新的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的管理辦法、實(shí)施細(xì)則等政策文件陸續(xù)發(fā)布，多省市因地制宜構(gòu)建城市更新頂層政策體系。廣東省、佛山、廈門(mén)、徐州、長(zhǎng)沙、福州、成都、河北、無(wú)錫、北京、重慶、貴州、廣州等地先后發(fā)布城市更新實(shí)施意見(jiàn)、管理辦法、更新導(dǎo)則等文件，推動(dòng)城市更新的管理更加細(xì)化、專業(yè)、前瞻性。其中，6月10日，北京發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，隨后其配套的四個(gè)實(shí)施細(xì)則也正式發(fā)布，《意見(jiàn)》從總體要求、強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)、主要更新方式、組織實(shí)施、配套政策、保障措施六大方面，對(duì)北京市接下來(lái)城市更新行動(dòng)的實(shí)施方式做出了明確指引，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。6月18日重慶發(fā)布《重慶市城市更新管理辦法》，對(duì)城市更新的內(nèi)容、工作機(jī)制、規(guī)劃計(jì)劃等作出相關(guān)規(guī)定，并提出鼓勵(lì)市場(chǎng)化運(yùn)作的一系列大力度支持政策。北京、重慶、成都先后發(fā)布城市更新意見(jiàn)、辦法、導(dǎo)則，將對(duì)全國(guó)其他城市下一階段城市更新相關(guān)政策的制定和出臺(tái)形成示范效應(yīng)。此外，廣州近期也開(kāi)始針對(duì)城市更新進(jìn)行立法，將成為繼深圳之后的第二個(gè)具有城市更新條例的城市。各城市政策差異明顯，北京、成都更加強(qiáng)調(diào)城市有機(jī)更新，重慶鼓勵(lì)市場(chǎng)化力度較大，廣東地區(qū)的城市則以進(jìn)一步完善現(xiàn)有政策體系為主。總體來(lái)看，我國(guó)的城市更新呈現(xiàn)出多維價(jià)值、多元模式、多學(xué)科探索和多維度治理的新局面。

表：2021年以來(lái)重點(diǎn)城市城市更新指導(dǎo)性政策

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▍各地積極拓寬城市更新資金來(lái)源渠道

從棚改、城中村改造，到老舊小區(qū)改造，國(guó)內(nèi)城市更新發(fā)展的進(jìn)程中，資金一直是推進(jìn)各類更新改造業(yè)務(wù)的難題。為了解決這一問(wèn)題，中央及地方積極引入社會(huì)資本，由政府、企業(yè)、社區(qū)三方共同參與、通力合作。在此背景下，江蘇、北京、重慶、上海等地積極拓展城市更新資金來(lái)源渠道。4月22日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的意見(jiàn)》，逐步形成居民出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)單位籌一點(diǎn)、補(bǔ)建設(shè)施收益一點(diǎn)、政府支持一點(diǎn)等“多個(gè)一點(diǎn)”資金分擔(dān)方式，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與投資市區(qū)政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金；4月29日，國(guó)開(kāi)行重慶分行向重慶市首個(gè)城市更新項(xiàng)目發(fā)放貸款17.5億元，預(yù)示著政策性貸款將在“十四五”期間為城市更新繼續(xù)提供重要的資金來(lái)源。

6月2日，上海城市更新基金正式成立。基金總規(guī)模約800億元，為目前全國(guó)落地規(guī)模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目，促進(jìn)上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)。上海地產(chǎn)集團(tuán)與招商蛇口、中交集團(tuán)、萬(wàn)科、國(guó)壽投資、保利發(fā)展、中國(guó)太保、中保投資等合作機(jī)構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由上海本土國(guó)企與大型開(kāi)發(fā)商和險(xiǎn)資共同成立城市更新基金。

今年2月，上海政府印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)本市舊住房更新改造工作的若干意見(jiàn)》，提出“十四五”期間要“…全面啟動(dòng)以拆除重建（含原址改建）為主的280萬(wàn)平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力爭(zhēng)2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類舊住房改造實(shí)現(xiàn)全覆蓋；實(shí)施5000萬(wàn)平方米各類舊住房的更高水平更新改造…” 可以看出，上海城市更新的規(guī)模較大，本地的國(guó)企、央企，以及一些具有城市更新經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)將是上海舊改工作的主要參與者。

不同類別的城市更新項(xiàng)目面臨的難點(diǎn)不同，但資金難平衡始終是共性問(wèn)題。特別是對(duì)整片區(qū)域的更新改造，此類項(xiàng)目體量大、周期長(zhǎng)，資金平衡困難，除了開(kāi)發(fā)資金外，居民、商戶的拆遷補(bǔ)償與安置等資金是最主要的資金支出，并且需要提前籌措到位。因此，城市更新項(xiàng)目需要多渠道的資金來(lái)源，引導(dǎo)社會(huì)資本的參與，緩解資金籌措難的困境。800億城市更新基金的成立將有助于緩解舊改的資金壓力，保障項(xiàng)目穩(wěn)定推進(jìn)，也將對(duì)上海舊改工作的順利開(kāi)展起到推動(dòng)的作用。

表：2021年初以來(lái)重點(diǎn)城市城市更新相關(guān)金融政策

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從全國(guó)更早以前的情況來(lái)看，廣東省城市更新進(jìn)展快、規(guī)模大，對(duì)資金的需求旺盛，僅靠財(cái)政資金難以多點(diǎn)、持續(xù)性支撐城市更新改造建設(shè)，因此城市更新基金成立的時(shí)間也相對(duì)較早。2017年7月，廣州就成立了總規(guī)模達(dá)2000億元的“廣州城市更新基金”；同年12月，深圳福田與深圳建行成立了“福田區(qū)城市更新基金”總規(guī)模100億元，是政府與銀行“政銀合作”模式的創(chuàng)新；2018年6月，東莞也設(shè)立城市更新基金，首期基金規(guī)模為1.5億元，由鎮(zhèn)政府出資3000萬(wàn)元，金融機(jī)構(gòu)出資1.2億元。近年來(lái)，多地相繼設(shè)立城市更新基金，有助于吸引更多的銀行資本、保險(xiǎn)資本以及其他社會(huì)資本共同參與城市更新建設(shè)，為推進(jìn)項(xiàng)目的更新工作提供資金保障。

重點(diǎn)城市政策解讀

▍北京：持續(xù)推進(jìn)首都城市有機(jī)更新

6月10日，北京市人民政府發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，從總體要求、強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)、主要更新方式、組織實(shí)施、配套政策、保障措施六大方面，對(duì)北京市接下來(lái)城市更新行動(dòng)的實(shí)施方式做出了明確指示，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。

表：《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》核心內(nèi)容

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此次新政的出臺(tái)對(duì)前期有利于統(tǒng)籌推進(jìn)北京全市層面的城市更新工作，未來(lái)北京城市的有機(jī)更新將全面加速。

第一，“有機(jī)更新”是北京市未來(lái)城市更新總基調(diào)。《意見(jiàn)》在實(shí)施城市更新行動(dòng)的基本原則部分，明確提出“城市更新主要是指對(duì)城市建成區(qū)(規(guī)劃基本實(shí)現(xiàn)地區(qū))城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調(diào)整，是小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的更新”，這正是有機(jī)更新的精髓。作為首都，北京城市歷史悠久、文化厚重，更加需要通過(guò)有機(jī)更新推動(dòng)城市的高質(zhì)量發(fā)展。

第二，突出老舊小區(qū)改造，兼顧多種更新模式。《意見(jiàn)》中提出了北京市未來(lái)的六種主要更新方式，包括：01.老舊小區(qū)改造、02.危舊樓房改建、03.老舊廠房改造、04.老舊樓宇更新、05.首都功能核心區(qū)平房(院落)更新、06.其他類型（公共空間、產(chǎn)業(yè)園、棚改等）。新政將“老舊小區(qū)改造”列為北京市城市更新的首要方式。從北京近年來(lái)出臺(tái)的城市更新相關(guān)政策來(lái)看，老舊小區(qū)改造相關(guān)政策的提及不斷增多，尤其進(jìn)入2021年以來(lái)，老舊小區(qū)改造相關(guān)政策不斷細(xì)化完善。

第三，保障租賃住房房源。城市更新成北京市租賃房房源獲取的重要途徑之一。《意見(jiàn)》提出的六種主要更新方式中，有兩種提到可發(fā)展租賃住房，包括：危舊樓房改建-“居民異地安置或貨幣安置后騰退的房屋，可作為租賃房等保障房使用。”；首都功能核心區(qū)平房(院落)更新-“鼓勵(lì)騰退空間用于傳統(tǒng)文化展示、體驗(yàn)及特色服務(wù)，建設(shè)眾創(chuàng)空間或發(fā)展租賃住房。”

第四，城市各功能區(qū)實(shí)行差異化的更新原則。“首都功能核心區(qū)以保護(hù)更新為主，中心城區(qū)以減量提質(zhì)更新為主，城市副中心和平原地區(qū)的新城結(jié)合城市更新承接中心城區(qū)功能疏解，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)結(jié)合城市更新適度承接與綠色生態(tài)發(fā)展相適應(yīng)的城市功能。”因此，企業(yè)在北京開(kāi)展城市更新業(yè)務(wù)需要結(jié)合各功能區(qū)的特點(diǎn)精準(zhǔn)推進(jìn)。

第五，創(chuàng)新性政策多。特別是“責(zé)任規(guī)劃師、建筑師全程參與”在全國(guó)層面也具有創(chuàng)新之處；提出地下空間復(fù)合利用也具有前瞻性（但后期地下空間產(chǎn)權(quán)問(wèn)題不好確定，仍然需要相關(guān)政策的支持）；配套政策從規(guī)劃、土地、資金三方面為更新保駕護(hù)航，將部分現(xiàn)有成功的實(shí)踐形成政策，進(jìn)一步擴(kuò)大了適用范圍。

整體來(lái)看，此次《意見(jiàn)》的出臺(tái)充分體現(xiàn)北京的城市更新更加強(qiáng)調(diào)漸進(jìn)式、保護(hù)式，在用地政策上，并不強(qiáng)調(diào)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的舊改模式，而是強(qiáng)調(diào)功能的優(yōu)化，更加注重政府對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的主導(dǎo)性作用。隨著北京城市更新指導(dǎo)意見(jiàn)、實(shí)施細(xì)則的落地，將推動(dòng)社會(huì)資本積極入場(chǎng)，形成城市更新的“北京模式”。

▍重慶：城市更新市場(chǎng)運(yùn)作開(kāi)啟新時(shí)代

6月18日，重慶發(fā)布《重慶市城市更新管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。《辦法》主要圍繞工作機(jī)制、規(guī)劃計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施、資金籌措、政策支持等方面，全面支持重慶開(kāi)展城市更新。

表：《重慶市城市更新管理辦法》核心內(nèi)容

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整體來(lái)看，重慶本次發(fā)布的《管理辦法》在此前《工作方案》的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高了政策層級(jí)，有助于進(jìn)一步推動(dòng)城市更新工作在全市的全面實(shí)施，其做法和力度與廣東省較為相似，將極大提升社會(huì)資本入場(chǎng)積極性，可以說(shuō)是重慶城市更新發(fā)展的重要分水嶺。

第一，政策層級(jí)高。以政府行政規(guī)章級(jí)別的政策確保后期相關(guān)事項(xiàng)有效落地，包括管理機(jī)構(gòu)的組建，相關(guān)規(guī)劃計(jì)劃的制定等。

第二，市場(chǎng)化導(dǎo)向。本次重慶城市更新新政在涉及土地出讓的政策規(guī)定（協(xié)議出讓或帶條件入市）、一定條件下的建筑面積支持、跨項(xiàng)目統(tǒng)籌、按規(guī)定享受相關(guān)財(cái)稅扶持政策、優(yōu)秀項(xiàng)目評(píng)價(jià)等方面均力度較大。供地政策解決了企業(yè)參與更新的盈利困境，特別是“協(xié)議出讓或帶條件入市”的政策規(guī)定有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)（一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)），價(jià)值鏈條的拉長(zhǎng)將極大提高社會(huì)資本參與城市更新的積極性以及更新的可持續(xù)性。

第三，管理前瞻性。本次重慶城市更新新政充分吸取了城市更新優(yōu)秀地區(qū)的典型做法，同時(shí)也充分結(jié)合重慶自有特征，在管理模式和實(shí)施路徑上有較多的創(chuàng)新點(diǎn)，在政府治理上體現(xiàn)出了極大的前瞻性。城市更新的復(fù)雜性決定了對(duì)有效的政府治理更加依賴，建立健全城市更新數(shù)據(jù)庫(kù)、設(shè)立城市更新專家委員會(huì)、編制市級(jí)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、擬定轄區(qū)城市更新年度計(jì)劃、以城市體檢推動(dòng)城市更新、政府引導(dǎo)、項(xiàng)目入庫(kù)管理、在市級(jí)層面成立統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)小組、部分審批事項(xiàng)下放至各區(qū)等方面均有利于構(gòu)建完善的城市更新治理體系，提升城市更新推進(jìn)效率。

對(duì)市場(chǎng)主體來(lái)說(shuō)，更了解當(dāng)?shù)匚幕纳罡头科缶哂刑烊坏膬?yōu)勢(shì)，此次政策開(kāi)啟了重慶城市更新市場(chǎng)化運(yùn)作的新階段，企業(yè)需要充分把握此次政策帶來(lái)的巨大投資機(jī)遇，通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等形式參與城市更新，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與城市的共成長(zhǎng)。

總結(jié)與展望

整體來(lái)看，2021年初以來(lái)，在中央城市更新戰(zhàn)略方向之下，我國(guó)各地進(jìn)入城市更新的快速發(fā)展期，但由于不同城市的發(fā)展程度不同，規(guī)劃定位不同，各地對(duì)于城市更新的頂層設(shè)計(jì)和實(shí)施細(xì)則都有較大區(qū)別。具體到土地政策、審批流程、主管機(jī)構(gòu)、實(shí)施方式也都存在明顯差異。各地政策的推進(jìn)情況將直接影響到城市更新的發(fā)展速度與規(guī)模。

未來(lái)，城市更新政策將呈現(xiàn)出三大趨勢(shì)。第一，出臺(tái)城市更新政策的城市仍將不斷增多，特別是一二線城市，政策的出臺(tái)將首先集中在京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝等城市群；第二，模式分化，但整體更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化運(yùn)作，南方城市城市更新普遍市場(chǎng)化程度更高；第三，規(guī)劃、土地、資金等支持性政策更加落地，部分城市力度較大，為房企參與城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)提供了新的契機(jī)。

政策風(fēng)口之下，對(duì)市場(chǎng)主體的發(fā)展影響深遠(yuǎn)！雖然不同的城市城市更新實(shí)施模式差異較大，企業(yè)能夠參與的程度也不一樣。但無(wú)論哪種模式，都將釋放巨大的投資空間。目前，在二級(jí)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域具備強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)成為參與城市更新的重要力量，多數(shù)品牌房企結(jié)合自身的資源及能力優(yōu)勢(shì)已不同程度進(jìn)入城市更新領(lǐng)域。而從過(guò)去的實(shí)踐來(lái)看，廣東省的三舊改造讓深度參與其中的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了自身價(jià)值增長(zhǎng)與城市復(fù)興的共贏。在這一輪的政策風(fēng)口之下，具備集團(tuán)產(chǎn)業(yè)資源、資金優(yōu)勢(shì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、物業(yè)服務(wù)能力的企業(yè)，更應(yīng)該積極開(kāi)展不同類別的城市更新業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)既有業(yè)務(wù)與城市更新業(yè)務(wù)的緊密互動(dòng)。