國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。
出讓轉(zhuǎn)讓
(一)主體不同。
出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實(shí)施;
轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。
(二)行為性質(zhì)不同
根據(jù)物權(quán)理論，出讓，他物權(quán)設(shè)定;轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。
(三)轉(zhuǎn)移條件與程序不同
出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證;轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請(qǐng)、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納稅費(fèi)，方可登記過戶。
(四)交易市場(chǎng)不同
出讓，一級(jí)市場(chǎng)，即國家作為國有土地所有者壟斷;轉(zhuǎn)讓：二級(jí)市場(chǎng)，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。
Ⅱ、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式及操作事項(xiàng)
一、國有土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓
(一)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。
除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：
1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件
(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán);
(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件
(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;
(2)領(lǐng)有國有土地使用證;
(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;
(4)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
3、法律依據(jù)：
《房地產(chǎn)管理法》第 38 條、第 39 條
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 45 條
注意事項(xiàng)
國有土地使用權(quán)的出讓使用是有期限的，其專業(yè)性也較強(qiáng)，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關(guān)事項(xiàng)，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟。
一、國有土地的權(quán)屬調(diào)查
出讓合同簽訂之前，要對(duì)出讓方的出讓主體資格進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)出讓方有資產(chǎn)處分權(quán)。
二、土地出讓須符合政府規(guī)劃
國有土地使用權(quán)出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，否則會(huì)出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形。
三、土地使用權(quán)的出讓方式
對(duì)于商業(yè)、旅游、娛樂、住宅及工業(yè)用地依法應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質(zhì)用地的可以采用協(xié)議方式出讓。
四、土地使用權(quán)出讓的簽訂形式
1、土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權(quán)出讓合同，同時(shí)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記。
2、出讓合同應(yīng)該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發(fā)程度、出讓年限、投資強(qiáng)度（工業(yè)用地）、動(dòng)工及竣工時(shí)間、支付出讓金的時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容，條款內(nèi)容須清晰、具體。同時(shí)，土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。
五、出讓價(jià)格
1、注意無論是通過招拍掛取得的土地還是協(xié)議出讓的土地，簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，出讓價(jià)格不得低于同類用地的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，否則就屬于違背行政法規(guī)禁止規(guī)定的無效條款。
2、如果土地使用權(quán)出讓合同約定出讓價(jià)格不得低于同類用地的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，出讓方或者受讓方可以請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金，如果受讓方不同意按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足出讓金，受讓方有權(quán)請(qǐng)求解除合同并要求出讓方對(duì)由此造成的損失按過錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。
六、合同公證
土地使用權(quán)出讓合同專業(yè)性較強(qiáng)，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟，對(duì)合同內(nèi)容是否符合有關(guān)法律法規(guī)及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進(jìn)行公證。
七、注意收回土地條件和時(shí)限
1、土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)明確規(guī)定收回土地的條件，即使土地使用權(quán)出讓合同沒有明確規(guī)定收回土地的條件，政府仍然可以依據(jù)法定條件收回閑置土地。
2、以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。
①超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。
②滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。
③因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。
因此，受讓方應(yīng)注意土地使用權(quán)出讓合同約定的開發(fā)時(shí)間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達(dá)到收回土地的法定條件，導(dǎo)致政府無償收回土地行為的發(fā)生。
出讓方式
招拍掛出讓
國土資源部土地利用管理司負(fù)責(zé)人指出，以下六類土地必須納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍：
供應(yīng)經(jīng)營性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。
協(xié)議出讓
以下五類情形，可協(xié)議出讓：
供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。
協(xié)議出讓必須公示，發(fā)生價(jià)格爭(zhēng)議可提請(qǐng)裁決
針對(duì)此前協(xié)議出讓公開程度不夠，《規(guī)范》明確提出今后所有協(xié)議出讓的國有土地在協(xié)議雙方達(dá)成一致后，需將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價(jià)格等信息在中國土地市場(chǎng)網(wǎng)進(jìn)行公示。公示期間有異議且經(jīng)審查確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓終止。此外，協(xié)議出讓結(jié)果也必須向社會(huì)公開，接受監(jiān)督。
隨著土地使用制度改革進(jìn)一步深化，經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施將逐步實(shí)行有償使用，油田等礦業(yè)開采用地也將逐步有償使用，這些用地均具有獨(dú)占性和排他性，在協(xié)議出讓過程中很容易產(chǎn)生出讓價(jià)格爭(zhēng)議。如意向用地者認(rèn)為出讓方提出的出讓價(jià)格明顯高于土地市場(chǎng)價(jià)格的，可提請(qǐng)出讓方的上一級(jí)國土資源管理部門進(jìn)行出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決。
中低價(jià)位商品房條件寫入土地出讓文件，違約將追究責(zé)任
據(jù)國土資源部土地利用管理司負(fù)責(zé)人介紹，《規(guī)范》要求，各地國土資源部門可以將已經(jīng)確定的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的套型結(jié)構(gòu)比例、房屋銷售價(jià)格限制、銷售對(duì)象等條件寫入地方土地出讓文件，并向社會(huì)發(fā)布出讓公告，只有符合條件的申請(qǐng)人才能參加土地公開出讓。
此外，公示的套型建筑限制、容積率、綠地率、項(xiàng)目開工竣工時(shí)間、銷售對(duì)象條件、銷售價(jià)格限制等內(nèi)容應(yīng)在國有土地使用出讓合同中予以約定，并明確違約責(zé)任。合同履行中，要求各地國土資源部門加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對(duì)受讓人不按出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和銷售的，在有關(guān)部門依法處罰的基礎(chǔ)上，國土資源管理部門也將追究其違約責(zé)任，從而保證政府供應(yīng)的土地能夠及時(shí)轉(zhuǎn)化為中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房供應(yīng)。
有條件地方將建立用地預(yù)申請(qǐng)制度，參與招拍掛可提前申請(qǐng)
《規(guī)范》提出，有條件的地方國土資源管理部門可以建立用地預(yù)申請(qǐng)制度。
如有單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的某個(gè)具體地塊有使用意向的，可以提前向有關(guān)部門提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市、縣國土資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計(jì)劃和土地市場(chǎng)情況，組織實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，并通知提出該宗用地預(yù)申請(qǐng)的單位或個(gè)人參加。提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競(jìng)投或競(jìng)買，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。

工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓條件： 1、簽訂書面的工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓合同； 2、需轉(zhuǎn)讓的工業(yè)用地已支付全部的 土地使用權(quán) 出讓金以及相關(guān)稅費(fèi)； 3、出讓方取得 建設(shè)用地使用權(quán) 證書。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定，以出讓方式 取得土地使用權(quán) 的， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部 土地使用權(quán)出讓 金，并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。第四十一條規(guī)定， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

買房對(duì)大多數(shù)人來說是常事，但是等到想換套大一點(diǎn)的房子，把小房子賣掉的時(shí)候，很多人都會(huì)一頭霧水。許多人都會(huì)頭疼，賣房需要什么流程又得注意什么事項(xiàng)？本期小編就帶你了解一下，那些賣房的流程和注意事項(xiàng)。
一、賣房流程和注意事項(xiàng)，與付款方式有關(guān)
目前賣房的流程，因?yàn)橘I方的付款方式的不同，大概可以分為兩個(gè)流程。按照付款方式為全款和貸款兩種方式，具體的賣房流程也稍微有些差別。想要了解賣房流程和注意事項(xiàng)，要根據(jù)買方“全款買房”和“貸款買房”的不同，來進(jìn)行區(qū)別。
二、買方全款買房的流程和注意事項(xiàng)
如果買方是全款進(jìn)行買房的話，那么交易流程就較為簡(jiǎn)單，并且用時(shí)也比較短，一般1個(gè)月左右就能走完所有流程，具體賣房流程如下：
1、簽署合同
買賣雙方需要簽署《存量房買賣合同》及《定金協(xié)議》，并收取定金。需要注意的事項(xiàng)是：簽署合同時(shí)，需攜帶房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)人身份證，并且賣方所有產(chǎn)權(quán)人都必須在場(chǎng)，如不能到場(chǎng)的話需要提供委托書。并且房產(chǎn)如果是夫妻共有的話，還需提供《配偶同意出售證明》。
2、審核環(huán)節(jié)
在審核環(huán)節(jié)之中，賣方需要進(jìn)行房屋核驗(yàn)，確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰，若無抵押查封則可正常交易。而買方則需要進(jìn)行資質(zhì)審核，確定是否有購房資格。買賣雙方審核環(huán)節(jié)，可以同時(shí)進(jìn)行，大概在10個(gè)工作日內(nèi)出結(jié)果。
3、網(wǎng)上簽約
目前房地產(chǎn)管理部門有強(qiáng)制要求，需要進(jìn)行網(wǎng)上簽約，這是為了避免“一房二賣”的情況。一旦網(wǎng)上簽約成功之后，同一套房源將無法再次生成買賣合同，無法再次售賣給他人。一般在資質(zhì)審核和房屋核驗(yàn)之后，便可以直接進(jìn)行網(wǎng)上簽約。
注意事項(xiàng)：你并且雙方都需要帶齊相關(guān)資料。
房屋買方需攜帶：身份證、戶口簿、婚姻證明、銀行卡；
房屋賣方需攜帶：身份證、產(chǎn)權(quán)證、戶口簿、婚姻證明、銀行卡。
4、資金監(jiān)管
賣方須在銀行進(jìn)行開戶，而買方則需將錢打入賣方賬戶，同時(shí)銀行會(huì)將這筆錢進(jìn)行凍結(jié)處理。等到過戶全部完成之后，才會(huì)解凍付給賣家。這一流程對(duì)雙方都有好處，能避免許多風(fēng)險(xiǎn)。
5、交稅過戶
所謂的交稅，即繳稅，買賣雙方需要去當(dāng)?shù)氐牡囟惥掷U納房屋買賣所涉及的稅費(fèi)。同時(shí)還需進(jìn)行過戶，即房屋產(chǎn)權(quán)由賣方轉(zhuǎn)移給買方的過程。繳稅和過戶可以在同一天進(jìn)行。
注意事項(xiàng)：繳稅和過戶也需要買賣雙方全部在場(chǎng)，一般流程是先去地稅局繳納相關(guān)稅款后，再憑借稅票去“建委”辦理過戶手續(xù)。
而等到這一些系列流程都完成之后，買方就成為這套房子的新業(yè)主，可以本人憑借身份證領(lǐng)取新的房本。
三、買方貸款買房的流程和注意事項(xiàng)
如果買方是貸款進(jìn)行買房的話，那么就會(huì)多出幾個(gè)步驟。具體流程為：簽署合同、審核環(huán)節(jié)、房屋評(píng)估、面簽、批貸、繳稅過戶、抵押登記、放款、物業(yè)交割。（以下僅對(duì)多出來的流程，進(jìn)行具體闡述）
1、房屋評(píng)估
如果是貸款買房的話，則需要由評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)橘I方需向銀行申請(qǐng)按揭貸款，因此需要進(jìn)行評(píng)估這一環(huán)節(jié)，來確定可以貸款幾成金額。一般評(píng)估結(jié)果在3個(gè)工作日內(nèi)出。
2、面簽
而面簽也是申請(qǐng)房屋貸款的一個(gè)流程，通俗一點(diǎn)來說，就是買方需要去銀行簽訂借款協(xié)議。如果是市屬公積金面簽的話，則需買賣雙方都攜帶材料，一起前往當(dāng)?shù)毓e金管理中心進(jìn)行辦理貸款手續(xù)。
3、抵押登記
如果是貸款買房的話，那么在繳稅過戶之后，需攜帶新房本并將其提交到公積金管理中心，辦理抵押登記手續(xù)，辦理抵押登記之后，房產(chǎn)會(huì)抵押給銀行，銀行才會(huì)放款。