近些年，住房的需求一直都是大家高度關注的話題，雖然房價一路上升，但是住房的需求量卻從未減少；而在 買房 的過程中，不僅要準備 購房 款，同時還要了解有關的法律知識，以防自己到時候房錢兩空。買商品房最重要的就是簽訂 商品房買賣合同 ，這也能夠在糾紛發生時成為主要的證據。下面我就告訴大家關于商品房買賣的法律知識，一起來看看吧。
一、 商品房預售合同 效力問題
1、商品房預售須具備四個條件
根據《城市 房地產 管理法》45條規定，商品房預售須具備四個條件：
（1）已交付全部 土地使用權 出讓金，取得土地使用權證。
（2）持有 建設工程規劃許可證 。
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。
（4）向縣級以上人民政府 房產 管理部門辦理預售登記，取得 商品房預售許可證 明。
2、除預售證外，其他三個條件缺失并不導致商品房預售合同無效
（1）法院只進行形式審查
為避免司法權與行政權直接的沖突，法院在認定商品房預售合同的效力時，對出賣人的預售資格應只從形式上進行審查，即對出賣人未取得商品房預售許可證簽訂的預售合同應認定無效，出賣人取得商品房預售許可證明的，可認定合同有效。
（2）實質審查（出賣人是否具備全部預售條件）
這屬于行政管理部門權限，當事人對預售許可證有異議的，可通過行政或者行政訴訟的方式解決。
（3）起訴前取得
出賣人在起訴前取得商品房預售許可證明的，法院也可以認定商品房預售合同有效。
二、 商品房認購書 及 定金 問題
1、認購書應屬于商品房買賣合同的預約合同
認購書是平等主體之間為設立某種民事權利義務關系而簽訂的協議，符合《合同法》第2條關于合同定義的規定。因此認購書可以成為獨立的合同。
其次，從內容來看，認購書是當事人就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，是約定當事人有義務在一定期限內簽訂買賣合同，不是對行為結果的直接確認。所以認購書不屬于商品房買賣合同，而應屬于商品房買賣合同的預約合同，即認購書與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。
2、簽訂認購書時交付的定金為立約定金
一方當事人違反認購書約定，導致商品房買賣合同未能訂立的，按照定金罰則承擔責任。
三、商品房買賣是否適用懲罰性賠償責任
1、什么是懲罰性賠償責任
《消費者權益保護法》第55條規定：經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍；增加賠償的金額不足五百元的，為五百元。法律另有規定的，依照其規定。
2、商品房買賣可以有條件的適用懲罰性賠償責任
對商品房買賣合同中某些出賣人惡意違約和欺詐的行為可以有條件地適用懲罰性賠償責任。
《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八、九條明確規定了5種適用懲罰性賠償責任的情形：
（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該 房屋抵押 給第三人。
（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
（3）商品房買賣合同訂立時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。
（4）訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。
（5）訂立合同時，出賣人故意隱瞞房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償 安置房 的事實。
四、房屋交付時與合同約定的面積不符如何處理？
《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定，按照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
1、 面積誤差比 值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。
2、面積誤差比值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款的，應予支持。
買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房款由出賣人承擔，所有權歸買受人；
房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的 利息 由出賣人返還買受人。面積誤差比超過3％部分的房屋價款由出賣人雙倍返還買受人。
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