認(rèn)購書不是購房合同，因?yàn)檎J(rèn)購書與購房合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購書具備一定條件可以認(rèn)定為買賣合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣人交付房屋、買受人支付價(jià)款。
認(rèn)購書和購房合同區(qū)別是什么
1、目的不同：商品房認(rèn)購書是預(yù)約合同，即為將來訂立商品房買賣合同為目的而簽訂的合同，屬于前契約階段合同;商品房買賣合同是本約合同，是為商品房買賣這一目的確定權(quán)利義務(wù)的合同。
2、約定的內(nèi)容不同：認(rèn)購書中約定的相對簡單，通常只約定房屋的面積、總價(jià)、地理位置及將在某一時(shí)間和地點(diǎn)簽訂商品房買賣合同等內(nèi)容，買賣雙方一般無法直接憑認(rèn)購書完成交易;商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證的辦理、違約責(zé)任等，買賣雙方可以就此完成交易。
3、簽訂的時(shí)間點(diǎn)往往不同：認(rèn)購書通常是在商品房可以預(yù)售前簽訂，這是開發(fā)商為了能盡快回籠資金和穩(wěn)定客戶的方法;買賣合同的簽訂則是在開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后或在現(xiàn)房銷售的情況下簽訂。
簽認(rèn)購書要注意哪些問題
1、注意認(rèn)購書的內(nèi)容：不管是簽訂什么協(xié)議，購房者都需要對協(xié)議中的內(nèi)容詳細(xì)閱讀一下，而認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括了當(dāng)事人雙方基本情況、房屋的基本情況、開發(fā)商銷售資質(zhì)、價(jià)款與付款方式等等。除了這些基本的組成內(nèi)容之外，購房者還要特別注意一點(diǎn)，那就是關(guān)于定金的約定，在認(rèn)購書中還需要約定定金的金額、付款時(shí)間、違約責(zé)任、違約處理方法、簽訂合同的日期等。
2、注意權(quán)利與義務(wù)是否對等：有些認(rèn)購協(xié)議中雖然有關(guān)于權(quán)利與義務(wù)的約定，但是卻有失公平，比如之規(guī)定了購房者的權(quán)利與義務(wù)，卻沒有關(guān)于開發(fā)商的內(nèi)容。認(rèn)購書的基本原則就是自愿平等，換個(gè)角度說，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，如果認(rèn)購書的內(nèi)容違背了這一原則的話，購房者一定要懂得去跟開發(fā)商協(xié)商，修改之后再簽。
3、注意模糊概念：在簽認(rèn)購書和購房合同的時(shí)候，一般都是開發(fā)商提供的標(biāo)準(zhǔn)合同，雖然有很多其他的購房者都簽訂了，但是購房者還是要自己琢磨一下。認(rèn)購書中的價(jià)格也得注意，部分開發(fā)商可能用“均價(jià)”等代替具體單價(jià)，這種方式就是開發(fā)商管用的計(jì)倆，如果不寫具體單價(jià)，如果房價(jià)在后續(xù)出現(xiàn)上漲，購房者將不得不背負(fù)更多購房成本。

認(rèn)購書與買房合同不一樣。認(rèn)購書是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的協(xié)議，目的是約定雙方日后要簽訂房屋買賣合同；買房合同是買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議，目的是確認(rèn)買賣事實(shí)。
【法律依據(jù)】
《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條
商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
《商品房銷售管理辦法》第十六條
商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。