你是說(shuō) 劃撥和出讓嗎
出讓的流通性一般沒(méi)有太多的限制，劃撥土地在抵押時(shí)必須由政府允許，收益部分要么由出讓人上繳國(guó)家或由受讓人補(bǔ)交土地出讓金

住房的土地使用權(quán)有兩種：國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；國(guó)有土地使用權(quán)通常是講城市或城鎮(zhèn)上的土地；而農(nóng)村的住房肯定是集體土地使用權(quán)；農(nóng)村住房限制流通，只能在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)倚枰蠗l件；國(guó)有土地使用權(quán)又分為國(guó)有出讓和國(guó)有劃撥，國(guó)有劃撥是未繳納過(guò)土地出讓金的，其流通一般需審批并補(bǔ)交出讓金，國(guó)有出讓土地轉(zhuǎn)讓繳納規(guī)定稅費(fèi)即可，可正常流通；一般情況下，國(guó)有土地使用權(quán)才可以抵押；有部分涉農(nóng)貸款，農(nóng)民房屋也可抵押，但不辦理抵押手續(xù)。

我國(guó)的土地性質(zhì)有兩種：

一種是國(guó)有入地，另一種是農(nóng)民集體所有的土地。

國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地的使用人依法利用入地并取得收益的權(quán)利，國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等，有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出資、抵押和繼承。

農(nóng)民集體土地使用權(quán)則是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用入地并取得收益的權(quán)利。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地性質(zhì)分五類(lèi):

商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。

在我國(guó)，土地使用權(quán)的主體廣泛，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權(quán)，成為土地使用權(quán)的主體。

　　房屋土地性質(zhì)：
　　按所有權(quán)性質(zhì)，國(guó)有土地（國(guó)有土地使用權(quán)通常是講城市或城鎮(zhèn)上的土地）和集體土地（農(nóng)村的住房肯定是集體土地使用權(quán)）。
　　按獲得途徑，有出讓土地（國(guó)有劃撥是未繳納過(guò)土地出讓金的，其流通一般需審批并補(bǔ)交出讓金)和劃撥土地(國(guó)有出讓土地轉(zhuǎn)讓繳納規(guī)定稅費(fèi)即可，可正常流通）。
　　按利用現(xiàn)狀三大類(lèi)分類(lèi)，有農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。按利用現(xiàn)狀八大類(lèi)分類(lèi)，有耕地、園地、林地、草地、其他農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。按城市規(guī)劃用途分類(lèi)，有住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、交通用地、水利用地、綠地等。

住房的土地使用權(quán)有兩種：國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；國(guó)有土地使用權(quán)通常是講城市或城鎮(zhèn)上的土地；而農(nóng)村的住房肯定是集體土地使用權(quán)；農(nóng)村住房限制流通，只能在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)倚枰蠗l件；國(guó)有土地使用權(quán)又分為國(guó)有出讓和國(guó)有劃撥，國(guó)有劃撥是未繳納過(guò)土地出讓金的，其流通一般需審批并補(bǔ)交出讓金，國(guó)有出讓土地轉(zhuǎn)讓繳納規(guī)定稅費(fèi)即可，可正常流通；一般情況下，國(guó)有土地使用權(quán)才可以抵押；有部分涉農(nóng)貸款，農(nóng)民房屋也可抵押，但不辦理抵押手續(xù)。
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住房的土地使用權(quán)有兩種：國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；國(guó)有土地使用權(quán)通常是講城市或城鎮(zhèn)上的土地；而農(nóng)村的住房肯定是集體土地使用權(quán)；農(nóng)村住房限制流通，只能在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)倚枰蠗l件；國(guó)有土地使用權(quán)又分為國(guó)有出讓和國(guó)有劃撥，國(guó)有劃撥是未繳納過(guò)土地出讓金的，其流通一般需審批并補(bǔ)交出讓金，國(guó)有出讓土地轉(zhuǎn)讓繳納規(guī)定稅費(fèi)即可，可正常流通；一般情況下，國(guó)有土地使用權(quán)才可以抵押；有部分涉農(nóng)貸款，農(nóng)民房屋也可抵押，但不辦理抵押手續(xù)。

　　土地基本性質(zhì)分類(lèi)有：國(guó)有用地（包括出讓和劃撥）；集體用地。
　　土地使用用途分類(lèi)：住宅用地；工業(yè)用地；商業(yè)用地。
　　土地特殊用地：國(guó)防用地、教育用地、公共事業(yè)用地等。
　　土地開(kāi)發(fā)
　　土地開(kāi)發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開(kāi)發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開(kāi)發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來(lái)的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動(dòng)。
　　房屋開(kāi)發(fā)
　　就房屋開(kāi)發(fā)而言，一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開(kāi)發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開(kāi)發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開(kāi)發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行土地和房屋的建設(shè)開(kāi)發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對(duì)象，按照預(yù)定目的，進(jìn)行改造加工，對(duì)地上進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動(dòng)，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全過(guò)程。狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過(guò)程。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)決策，并使確定的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)的全部管理活動(dòng)的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、出售、出租、維修、服務(wù)等全部綜合管理職能活動(dòng)。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要是指有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷(xiāo)的管理活動(dòng)，其中尤其著重于銷(xiāo)售活動(dòng)。上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)概念一般都是從狹義的角度解釋。

根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有多種形式。

1、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)容的不同，可以分為以上三種形式：

（1）綜合開(kāi)發(fā)。是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗(yàn)收，直到建城商品房進(jìn)行銷(xiāo)售、交付使用的整個(gè)過(guò)程。這是開(kāi)發(fā)公司科學(xué)地組織開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理、服務(wù)的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。

（2）土地開(kāi)發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動(dòng)力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過(guò)程。它與綜合開(kāi)發(fā)的區(qū)別在于，土地開(kāi)發(fā)不包括房屋建設(shè)的過(guò)程，一般是土地開(kāi)發(fā)以后，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，通過(guò)拍賣(mài)、招標(biāo)的方式，把已開(kāi)發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進(jìn)行房屋建設(shè)，并按規(guī)定收取土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。

（3）房屋開(kāi)發(fā)。是在土地開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、出售、租賃等經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。

2、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)承擔(dān)方式的不同，又可分為以下三種形式：

（1）獨(dú)自開(kāi)發(fā)。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自己負(fù)責(zé)從本項(xiàng)工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。

（2）委托開(kāi)發(fā)。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司接受用戶(hù)或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開(kāi)發(fā)公司按規(guī)定收取開(kāi)發(fā)管理費(fèi)或承包費(fèi)。

（3）分包開(kāi)發(fā)。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司接受某項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程項(xiàng)目的性質(zhì)、工程量的大小，將該工程分包給有關(guān)專(zhuān)業(yè)工程公司。

3、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式：

（1）前期開(kāi)發(fā)。即指開(kāi)發(fā)區(qū)破土動(dòng)工以前的一切準(zhǔn)備工作。包括開(kāi)發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開(kāi)發(fā)區(qū)的地點(diǎn)，向政府申請(qǐng)建設(shè)用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計(jì)，制定建設(shè)方案，施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”等工作。

（2）中期開(kāi)發(fā)。即指對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程。一般包括房屋建設(shè)，竣工驗(yàn)收，房屋出售，租賃，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)決策，經(jīng)營(yíng)方式，方法及綜合開(kāi)發(fā)公司自身的專(zhuān)業(yè)管理和綜合管理等內(nèi)容。

（3）后期開(kāi)發(fā)。即指房屋的售后服務(wù)。包括房屋出售或租賃以后，對(duì)各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護(hù)管理工作。后期開(kāi)發(fā)對(duì)解決用戶(hù)的后顧之憂(yōu)尤為重要
一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，內(nèi)容也很多，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容就主要方面講有以下幾種：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與購(gòu)置。開(kāi)發(fā)與購(gòu)置，雖然二者在經(jīng)濟(jì)性質(zhì)上完全不同，但就經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，都是一種投資活動(dòng)的起點(diǎn)，即由貨幣資金轉(zhuǎn)換為商品資金。這種轉(zhuǎn)換是通過(guò)購(gòu)置行為完成的。購(gòu)買(mǎi)的目的是為了出賣(mài)。所以，它構(gòu)成了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要內(nèi)容和不可缺少的環(huán)節(jié)。

2、房地產(chǎn)品的銷(xiāo)售。是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中又一重要內(nèi)容。開(kāi)發(fā)與購(gòu)置是和生產(chǎn)相連結(jié)而銷(xiāo)售是和消費(fèi)相連結(jié)，它使商品資金通過(guò)出賣(mài)再轉(zhuǎn)換為貨幣資金，從而完成其流通功能。所以銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)、購(gòu)置一樣，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中最基本的內(nèi)容。

3、房屋互換。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不基發(fā)達(dá)和供給嚴(yán)重不足的情況下，房屋互換是對(duì)購(gòu)買(mǎi)和銷(xiāo)售的補(bǔ)充。就其性質(zhì)來(lái)說(shuō)，它屬于物物交換的流通方式。但它需要有中介和咨詢(xún)服務(wù)。所以在房屋互換中提供必要的場(chǎng)所、信息、中介和咨詢(xún)也成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)內(nèi)容。

4、房地產(chǎn)信托和咨詢(xún)。信托和咨詢(xún)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利用自己的技術(shù)、管理、信用和信息等方面的優(yōu)勢(shì)，接受委托而進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)信托，是接受產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)代理人的委托，代為進(jìn)行房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理。信托的內(nèi)容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代辦其他有關(guān)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)咨詢(xún)，主要是應(yīng)投資者、消費(fèi)者和房地產(chǎn)出售者的要求，就投資環(huán)境、市場(chǎng)信息、項(xiàng)目評(píng)估、質(zhì)量鑒定、測(cè)量估價(jià)等方面提供咨詢(xún)服務(wù)。信托和咨詢(xún)都是有償服務(wù)，經(jīng)營(yíng)者通過(guò)經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)，獲得按規(guī)定收取的經(jīng)濟(jì)報(bào)償，也擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)范圍。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的含義，存在許多不同看法。這些不同的看法基本上是由于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)存大廣義和狹義兩種不同的理解引起的。我們主張從狹義的角度研究經(jīng)營(yíng)方式問(wèn)題。

狹義上的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售方式，也就是出售和出租的方式。

1、房地產(chǎn)出售的經(jīng)營(yíng)方式

出售是商品經(jīng)營(yíng)的最普遍方式。房地產(chǎn)品作為商品，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)也要通過(guò)這種方式。房地產(chǎn)品出售，通常有以下方法：

（1）按交易期限不同分為現(xiàn)貨與期貨兩種出售方式。現(xiàn)貨出售就是所謂的現(xiàn)場(chǎng)選擇，拍板交易。成效后賣(mài)者實(shí)現(xiàn)了商品價(jià)值的同時(shí)，買(mǎi)者得到了房地產(chǎn)的部分或全部產(chǎn)權(quán)。期貨交易是指購(gòu)買(mǎi)所謂“樓花”，待竣工后再移交給買(mǎi)者。期貨交易一般是在市場(chǎng)供給不足的情況下較多采用，優(yōu)點(diǎn)是買(mǎi)者可以得到貨源保證，賣(mài)者可以提前得到房款，從而加速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和流通。但在失控的情況下，也容易發(fā)生轉(zhuǎn)手倒賣(mài)的投機(jī)行為。

（2）按成交方式分為訂購(gòu)、現(xiàn)購(gòu)和拍賣(mài)等方式。訂購(gòu)是買(mǎi)者為了確保貨源而采取的方式，先預(yù)付一部分訂金，當(dāng)產(chǎn)品移交后再付清貨款。現(xiàn)購(gòu)是在新建產(chǎn)品驗(yàn)收出售給購(gòu)買(mǎi)者，或原有物業(yè)出售、拍賣(mài)時(shí)對(duì)準(zhǔn)備出售的房地產(chǎn)預(yù)先估出底價(jià)，通過(guò)叫價(jià)，最后取最高叫價(jià)成效的一種特殊交易方式。

（3）按付款期限可分為一次性付款和分期付款出售。

（4）按付款條件可分為平價(jià)出售和優(yōu)惠價(jià)出售。

（5）按出售數(shù)量，可為為批量出售和單宗出售。

2、房地產(chǎn)出租的經(jīng)營(yíng)方式

出租，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的另一種基本方式，也是房地產(chǎn)商品交換的特殊形式。就其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)而言，它具有四重特性：首先，它只是出讓一定期限的使用權(quán)而不出讓所有權(quán)；其次，出租作為房地產(chǎn)交換的一種特殊形式，它要通過(guò)許多次交換，價(jià)值才能得到完全實(shí)現(xiàn)；再次，通過(guò)出租，購(gòu)買(mǎi)者雖未得到房地產(chǎn)的所有權(quán)，但卻只需用房地產(chǎn)價(jià)值中的很小部分——租金，就可在規(guī)定的期限內(nèi)獲得它的全部使用價(jià)值；最后，出租使房地產(chǎn)品既處在流通中，又處在消費(fèi)中，從而使它具有流通和消費(fèi)二重性的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)出租按所經(jīng)營(yíng)的對(duì)象不同，分為土地出租和房屋出租。土地出租受各國(guó)土地制度影響很大。在我國(guó)，由于土地公有，土地租賃就成為土地經(jīng)營(yíng)的唯一方式。國(guó)家規(guī)定國(guó)有土地可以有償出讓?zhuān)D(zhuǎn)讓其使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。所以，土地出讓的一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷，它單向地流向土地使用者。就房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地出租屬于轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，但轉(zhuǎn)讓的土地必須是已經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地，或連同地上建筑物的產(chǎn)權(quán)一同轉(zhuǎn)讓。當(dāng)土地連同房地產(chǎn)一同轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地轉(zhuǎn)讓的雖然仍是使用權(quán)，但地上房屋轉(zhuǎn)讓的可以是所有權(quán)。

房產(chǎn)出租，需要通過(guò)簽訂契約以確立和明確租賃關(guān)系，以及出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)。房產(chǎn)出租在城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中占很大比重，是不容忽視的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和方式。房產(chǎn)出租的租金價(jià)格主要取決于同期銀行利息和房屋價(jià)格。
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土地的性質(zhì)分為：國(guó)有劃撥土地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、居住用地、公益事業(yè)用地

商業(yè)用地 住宅用地

房屋土地性質(zhì)：
　　按所有權(quán)性質(zhì)，國(guó)有土地（國(guó)有土地使用權(quán)通常是講城市或城鎮(zhèn)上的土地）和集體土地（農(nóng)村的住房肯定是集體土地使用權(quán)）。
　　按獲得途徑，有出讓土地（國(guó)有劃撥是未繳納過(guò)土地出讓金的，其流通一般需審批并補(bǔ)交出讓金)和劃撥土地(國(guó)有出讓土地轉(zhuǎn)讓繳納規(guī)定稅費(fèi)即可，可正常流通）。
　　按利用現(xiàn)狀三大類(lèi)分類(lèi)，有農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。按利用現(xiàn)狀八大類(lèi)分類(lèi)，有耕地、園地、林地、草地、其他農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。按城市規(guī)劃用途分類(lèi)，有住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、交通用地、水利用地、綠地等。