一、前言房地產(chǎn)來行業(yè)正逐漸由“暴源利時(shí)代”向著“微利時(shí)代”發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變,利潤水平慢慢朝向價(jià)值方向回歸,市場向著規(guī)范化方向發(fā)展,過去的高價(jià)格和高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營策略獲取高額利潤已經(jīng)不適用了,合理的控制并降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營成本提高企業(yè)利潤與增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力的主要手段。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資過程中,如何憑借合理控制成本,合理安排成本支出、逐步提高經(jīng)營效益,實(shí)現(xiàn)從粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的最大利潤,這已經(jīng)受到了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的極大關(guān)注和重視。二、房地產(chǎn)成本的管理和控制的現(xiàn)狀1、缺少一條完整的成本管理鏈條。目前,絕大多數(shù)的企業(yè)在針對(duì)成本管理的關(guān)注項(xiàng)目上只是做了最簡單的成本計(jì)算,并沒有進(jìn)行系統(tǒng)全面的計(jì)算。而且,絕大多數(shù)企業(yè)過于重視企業(yè)對(duì)市場的占有率和企業(yè)利潤,卻沒有將企業(yè)的長期放展放在第一位,缺少一套合理、完整的成本管理系統(tǒng),提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場的競爭力。2、管理意識(shí)不強(qiáng)。近幾年,房地產(chǎn)開

　　房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收階段一直到交房，每一個(gè)階段的實(shí)施都會(huì)產(chǎn)生一定的成本，也會(huì)影響下一階段實(shí)施而產(chǎn)生的費(fèi)用，就是通常說的動(dòng)態(tài)成本。從橫向說房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營銷部、工程部、成本部、財(cái)務(wù)部等部門，每一個(gè)部門在運(yùn)行過程中各自都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本。
　　要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強(qiáng)調(diào)全過程，成本管理的主體強(qiáng)調(diào)全員，成本管理的對(duì)象強(qiáng)調(diào)全方位。說的直白點(diǎn)就是橫豎都管，縱向管開發(fā)成本，橫向管部門費(fèi)用。
　　建立成本管理體系，需要按照項(xiàng)目投資的構(gòu)成進(jìn)行分解，或直接按照公司的“組織架構(gòu)”的職責(zé)進(jìn)行分解，分解到執(zhí)行主體，而且細(xì)化到對(duì)應(yīng)責(zé)任人，令全員實(shí)施自覺的成本管理行為，一般統(tǒng)稱目標(biāo)成本。
　　項(xiàng)目總投資主要包括土地征用及拆遷費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)用，管理費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用，銷售費(fèi)用，開發(fā)期稅費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。
　　成本管理一般分以下幾個(gè)階段：
　　1、項(xiàng)目總投資估算階段 ；
　　2、項(xiàng)目總投資估算深化；
　　3、工程概算與設(shè)計(jì) ；
　　4、 項(xiàng)目總投資預(yù)算；
　　5、項(xiàng)目施工階段成本管理 ；
　　6、工程竣工結(jié)算 ；
　　7、項(xiàng)目總投資決算 。

其實(shí)不懂，我瞎說，把各種灰色支出費(fèi)用換名目提高成本是大事，比如國企把國內(nèi)原油成本等同于進(jìn)口原油成本，這樣就很好，沒事就虧損，最有優(yōu)勢(shì)的壟斷企業(yè)巨虧，地方煉油卻還能賺錢。

　　1.目的：加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。
　　2.范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
　　3.職責(zé)：總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；
　　集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時(shí)對(duì)在本規(guī)范實(shí)施過程中發(fā)生的問題及時(shí)向總部財(cái)務(wù)管理部反饋。
　　4. 方法和過程控制
　　4.1 成本核算的基本程序
　　成本核算的一般步驟依次如下：
　　4.1.1 根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。
　　4.1.2 設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。
　　4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。
　　4.1.4 將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。
　　4.1.5 編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。
　　4.1.6 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。
　　4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。
　　4.1.8 編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。
　　4.2 成本核算對(duì)象的確定
　　4.2.1 成本核算對(duì)象的確定原則
　　4.2.1.1 滿足成本計(jì)算的需要；
　　4.2.1.2 便于成本費(fèi)用的歸集；
　　4.2.1.3 利于成本的及時(shí)結(jié)算；
　　4.2.1.4 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。
　　4.2.2 成本核算對(duì)象的確定方法
　　各公司可根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。
　　4.2.2.1 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。
　　4.2.2.2 同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。
　　4.2.2.3 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。
　　4.2.2.4 根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。
　　4.3 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容
　　4.3.1 成本費(fèi)用項(xiàng)目
　　開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列八項(xiàng)：
　　4.3.1.1 土地獲得價(jià)款
　　4.3.1.2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)
　　4.3.1.3 主體建筑工程費(fèi)
　　4.3.1.4 主體安裝工程費(fèi)
　　4.3.1.5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)
　　4.3.1.6 園林環(huán)境工程費(fèi)
　　4.3.1.7 配套設(shè)施費(fèi)
　　4.3.1.8 開發(fā)間接費(fèi)
　　4.3.2 各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容
　　4.3.2.1 土地獲得價(jià)款
　　指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：
　　A、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。
　　B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。
　　C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。
　　D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。
　　4.3.2.2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：
　　指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：
　　A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)
　　(1) 勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。
　　(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：
　　規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。
　　設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。
　　其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。
　　(3) 建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)
　　B、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)
　　(1) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。
　　項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。
　　(2) 增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)
　　C、“三通一平”費(fèi)：
　　(1) 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。
　　(2) 臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。
　　(3) 臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。
　　(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。
　　D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)
　　(1) 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。
　　(2) 臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。
　　(3) 臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。
　　(4) 臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。
　　4.3.2.3 主體建筑工程費(fèi)
　　指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：
　　A、基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水。
　　B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。
　　C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。
　　D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。
　　E、戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。
　　4.3.2.4 主體安裝工程費(fèi)
　　A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；
　　(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水／排水／直飲水／熱水）；
　　(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）；
　　(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；
　　(4) 室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋
　　B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)
　　(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；
　　(2) 電梯及其安裝費(fèi)；
　　(3) 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；
　　(4) 消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；
　　(5) 人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。
　　C、弱電系統(tǒng)費(fèi)
　　(1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；
　　(2) 對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；
　　(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；
　　(4) 有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；
　　(5) 電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；
　　(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。
　　4.3.2.5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)
　　A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)
　　(1) 室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；
　　(2) 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用
　　B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用
　　C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站
　　D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)
　　(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；
　　(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；
　　(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用
　　E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)
　　(1) 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)用；
　　(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；
　　(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；
　　(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；
　　(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；
　　(6) 電子公告屏費(fèi)用
　　4.3.2.6 園林環(huán)境工程費(fèi)
　　指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：
　　A、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；
　　B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；
　　C、道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；
　　D、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；
　　E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；
　　F、室外背景音樂；
　　G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。
　　4.3.2.7 配套設(shè)施費(fèi)
　　指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：
　　A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等；
　　B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；
　　C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；
　　D、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。
　　該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：
　　A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；
　　B、業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；
　　C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；
　　D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；
　　E、球場；
　　F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；
　　G、車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。
　　4.3.2.8 開發(fā)間接費(fèi)
　　開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。
　　A、工程管理費(fèi)
　　(1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；
　　(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；
　　(3) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)
　　(4) 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)
　　(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；
　　(6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；
　　(7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。
　　B、營銷設(shè)施建造費(fèi)
　　(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；
　　(2) 銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；
　　(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；
　　(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；
　　(5) 其他。
　　C、資本化借款費(fèi)用
　　包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。
　　D、物業(yè)管理完善費(fèi)
　　包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。
　　4.3.2.9 期間費(fèi)用
　　包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見《萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》。
　　三類期間費(fèi)用與“開發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見《萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》。
　　4.4 會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置
　　4.4.1 “開發(fā)成本”科目
　　該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。
　　成本管理軟件運(yùn)用成熟的單位，可以將明細(xì)科目僅設(shè)置到二級(jí)，即八項(xiàng)成本項(xiàng)目，三級(jí)、四級(jí)明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)必須定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，并保持一致。
　　在各級(jí)明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。
　　為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。
　　成本核算對(duì)象的具體設(shè)置參見下圖：

　　××項(xiàng)目 在建一期 住宅
　　商鋪
　　在建二期 寫字樓
　　••••••• •••••••
　　擬開發(fā)土地
　　待分?jǐn)偝杀?br />　　項(xiàng)目開工前，所有成本均在成本核算對(duì)象“擬開發(fā)土地”中核算；項(xiàng)目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”。具體核算要求詳見《萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范》。
　　4.4.2 “開發(fā)間接費(fèi)”科目
　　該科目歸集和分配與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。
　　這類費(fèi)用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。
　　4.4.3 “預(yù)提費(fèi)用”科目
　　核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費(fèi)用。
　　4.4.3.1 費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：至少每季度末預(yù)提一次；
　　4.4.3.2 費(fèi)用預(yù)提的范圍：對(duì)完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實(shí)際支付金額核算成本；
　　4.4.3.2 費(fèi)用預(yù)提的金額：以成本管理軟件中的動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。
　　4.4.3.3 核算方法：預(yù)提時(shí)，借記“開發(fā)成本—成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。
　　4.4.4 “待攤費(fèi)用”科目
　　按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。
　　4.4.5 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目
　　核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實(shí)際成本。
　　具體核算要求詳見《萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范》。

　　房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表
　　一級(jí)科目 二級(jí)科目 三級(jí)科目 四級(jí)科目 核算項(xiàng)目 備注
　　開發(fā)成本 土地獲得價(jià)款 按前述明細(xì) 各成本核算對(duì)象 成本核算對(duì)象
　　可分層次設(shè)立。
　　開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 按前述明細(xì) 按前述明細(xì) 各成本核算對(duì)象
　　主體建筑工程費(fèi) 按前述明細(xì) 按前述明細(xì) 各成本核算對(duì)象
　　主體安裝工程費(fèi) 按前述明細(xì) 按前述明細(xì) 各成本核算對(duì)象
　　社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 按前述明細(xì) 按前述明細(xì) 各成本核算對(duì)象
　　園林環(huán)境工程費(fèi) 按前述明細(xì) 各成本核算對(duì)象
　　配套設(shè)施費(fèi) 按前述明細(xì) 各成本核算對(duì)象
　　開發(fā)間接費(fèi) 按前述明細(xì) 按前述明細(xì) 各成本核算對(duì)象 自一級(jí)科目
　　開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入
　　成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn) 各成本核算對(duì)象

　　開發(fā)間接費(fèi) 項(xiàng)目名稱 工程管理費(fèi) 按前述明細(xì) 定期轉(zhuǎn)入
　　開發(fā)成本
　　營銷費(fèi)用 按前述明細(xì)
　　資本化利息
　　物業(yè)管理完善費(fèi)
　　其他
　　完工開發(fā)產(chǎn)品 項(xiàng)目名稱 具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱 住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、其他
　　4.5 成本費(fèi)用的歸集與分配
　　4.5.1 土地獲得價(jià)款
　　一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法如下：
　　4.5.1.1 按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)的分配方法
　　方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。
　　方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。
　　4.5.1.2 按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)的分配方法：按成本核算對(duì)象的建筑面積來分?jǐn)偂?br />　　4.5.2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)
　　能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象：
　　成本項(xiàng)目 分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)
　　開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 按可售面積分?jǐn)?br />　　主體建筑工程費(fèi) （1） 扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)偅?br />　　（2） 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅?br />　　主體安裝工程費(fèi) （1） 扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)偅?br />　　（2） 根據(jù)造價(jià)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積相乘，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅?br />　　社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 按可售面積分?jǐn)偅蝗裟軈^(qū)分可按占地面積分?jǐn)?br />　　園林環(huán)境工程費(fèi) 公享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)偅还硇圆粡?qiáng)并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)?br />　　配套設(shè)施費(fèi) 按可售面積分?jǐn)?br />　　4.5.3 開發(fā)間接費(fèi)
　　4.5.3.1 應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。具體分配及核算方法參見《萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》
　　4.5.3.2 車位及車庫、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。
　　4.6 成本核算工具
　　成本管理軟件是成本核算的主要工具，金蝶財(cái)務(wù)軟件是成本核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可由成本管理軟件引入。
　　4.6 成本報(bào)表
　　成本報(bào)表是成本信息管理的中心，通過成本報(bào)表可動(dòng)態(tài)了解項(xiàng)目成本總體情況、與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。各公司都應(yīng)完整、詳細(xì)、動(dòng)態(tài)的編制成本報(bào)表。
　　成本報(bào)表種類、編報(bào)時(shí)間及要求詳見《結(jié)算報(bào)表格式》及集團(tuán)成本審算中心的有關(guān)規(guī)定。
　　4.7 附 則
　　本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。

　　關(guān)聯(lián)文件：
　　財(cái)務(wù)管理部：萬科集團(tuán)會(huì)計(jì)管理及核算規(guī)范（VKCW03-03）
　　萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范（VKCW03-04）
　　萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范（VKCW03-06）

　　附：“開發(fā)成本”科目編號(hào)一覽表

　　科 目 名 稱 編 號(hào)
　　開發(fā)成本 4301
　　土地獲得價(jià)款 4301.401
　　政府地價(jià)及市政配套費(fèi) 4301.401.01
　　合作款項(xiàng) 4301.401.02
　　紅線外市政配套費(fèi) 4301.401.03
　　拆遷補(bǔ)償費(fèi) 4301.401.04
　　開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 4301.402
　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 4301.402.01
　　勘察丈量費(fèi) 4301.402.01.01
　　規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 4301.402.01.02
　　建筑研究用房 4301.402.01.03
　　報(bào)批報(bào)建費(fèi) 4301.402.02
　　政府報(bào)批報(bào)建費(fèi) 4301.402.02.01
　　增容費(fèi) 4301.402.02.02
　　三通一平費(fèi) 4301.402.03
　　臨時(shí)道路 4301.402.03.01
　　臨時(shí)用電 4301.402.03.02
　　臨時(shí)用水 4301.402.03.03
　　場地平整費(fèi) 4301.402.03.04
　　臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 4301.402.04
　　臨時(shí)圍墻 4301.402.04.01
　　臨時(shí)辦公室 4301.402.04.02
　　臨時(shí)場地占用費(fèi) 4301.402.04.03
　　臨時(shí)圍板 4301.402.04.04
　　主體建筑工程費(fèi) 4301.403
　　基礎(chǔ)工程 4301.403.01
　　土方 4301.403.01.01
　　護(hù)壁（坡） 4301.403.01.02
　　樁基 4301.403.01.03
　　樁基檢測 4301.403.01.04
　　降水 4301.403.01.05
　　結(jié)構(gòu)及粗裝修工程 4301.403.02
　　混凝土框架 4301.403.02.01
　　砌體 4301.403.02.02
　　找平及抹灰 4301.403.02.03
　　防水 4301.403.02.04
　　門窗工程 4301.403.03
　　單元門 4301.403.03.01
　　入戶門 4301.403.03.02
　　防火門 4301.403.03.03
　　戶內(nèi)門 4301.403.03.04
　　窗、陽臺(tái)門 4301.403.03.05
　　公共部位精裝修 4301.403.04
　　大堂精裝修 4301.403.04.01
　　樓梯間精裝修 4301.403.04.02
　　屋面精裝修 4301.403.04.03
　　外立面精裝修 4301.403.04.04
　　電梯廳精裝修 4301.403.04.05
　　單元入口精裝修 4301.403.04.06
　　外墻外保溫 4301.403.04.07
　　欄桿 4301.403.04.08
　　室內(nèi)裝修 4301.403.05
　　廚房精裝修 4301.403.05.01
　　衛(wèi)生間精裝修 4301.403.05.02
　　廳房精裝修 4301.403.05.03
　　陽臺(tái)、露臺(tái)、地面精裝修 4301.403.05.04
　　主體安裝工程費(fèi) 4301.404
　　室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi) 4301.404.01
　　室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi) 4301.404.01.01
　　室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi) 4301.404.01.02
　　室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi) 4301.404.01.03
　　室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi) 4301.404.01.04
　　室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi) 4301.404.02
　　通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費(fèi) 4301.404.02.01
　　電梯及其安裝費(fèi) 4301.404.02.02
　　發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi) 4301.404.02.03
　　人防設(shè)備及其安裝費(fèi) 4301.404.02.04
　　消防系統(tǒng)及其安裝費(fèi) 4301.404.02.05
　　弱電系統(tǒng)費(fèi) 4301.404.03
　　居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用 4301.404.03.01
　　寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用 4301.404.03.02
　　有線電視費(fèi)用 4301.404.03.03
　　三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用 4301.404.03.04
　　對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用 4301.404.03.05
　　電話系統(tǒng)費(fèi)用 4301.404.03.06
　　社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 4301.405
　　室外給排水系統(tǒng)費(fèi) 4301.405.01
　　室外給水系統(tǒng) 4301.405.01.01
　　雨污水系統(tǒng) 4301.405.01.02
　　室外采暖系統(tǒng)費(fèi) 4301.405.02
　　管道系統(tǒng) 4301.405.02.01
　　熱交換站 4301.405.02.02
　　鍋爐房 4301.405.02.03
　　室外燃?xì)庀到y(tǒng) 4301.405.03
　　管道系統(tǒng) 4301.405.03.01
　　調(diào)壓站 4301.405.03.02
　　室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi) 4301.405.04
　　高低壓配電設(shè)備及安裝 4301.405.04.01
　　室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè) 4301.405.04.02
　　室外弱電管道埋設(shè) 4301.405.04.03
　　室外智能化系統(tǒng)費(fèi) 4301.405.05
　　停車管理系統(tǒng) 4301.405.05.01
　　小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng) 4301.405.05.02
　　周界紅外防越 4301.405.05.03
　　小區(qū)門禁系統(tǒng) 4301.405.05.04
　　電子巡更系統(tǒng) 4301.405.05.05
　　電子公告屏 4301.405.05.06
　　園林環(huán)境工程費(fèi) 4301.406
　　綠化建設(shè)費(fèi) 4301.406.01
　　建筑小品 4301.406.02
　　道路及廣場建設(shè)費(fèi) 4301.406.03
　　圍墻建造費(fèi) 4301.406.04
　　室外照明 4301.406.05
　　室外背景音樂 4301.406.06
　　室外零星設(shè)施 4301.406.07
　　配套設(shè)施費(fèi) 4301.407
　　游泳池 4301.407.01
　　會(huì)所 4301.407.02
　　幼兒園 4301.407.03
　　學(xué)校 4301.407.04
　　球場 4301.407.05
　　設(shè)備用房 4301.407.06
　　-------- --------
　　開發(fā)間接費(fèi) 4301.408
　　工程管理費(fèi) 4301.408.01
　　工程監(jiān)理費(fèi) 4301.408.01.01
　　預(yù)結(jié)算編審費(fèi) 4301.408.01.02
　　行政管理費(fèi) 4301.408.01.03
　　施工合同外獎(jiǎng)金 4301.408.01.04
　　工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 4301.408.01.05
　　安全監(jiān)督費(fèi) 4301.408.01.06
　　工程保險(xiǎn)費(fèi) 4301.408.01.07
　　-------- --------
　　資本化借款費(fèi)用 4301.408.02
　　營銷設(shè)施建造費(fèi) 4301.408.03
　　廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi) 4301.408.03.01
　　銷售環(huán)境改造費(fèi) 4301.408.03.02
　　售樓處裝修裝飾費(fèi) 4301.408.03.03
　　樣板間費(fèi)用 4301.408.03.04
　　其他 4301.408.03.05
　　-------- --------
　　物業(yè)管理完善費(fèi) 4301.408.04
　　成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn) 4301.41