商業(yè)地產(chǎn)租賃需避開以下陷阱
陷阱一：出租主體
商業(yè)地產(chǎn)租賃合同簽訂前需要核實房屋產(chǎn)權(quán)證書的原件，必要時還應(yīng)在房屋交易中心查詢房屋權(quán)屬登記情況。這樣做的主要目的，是為了核實房屋租賃合同的

出租方與產(chǎn)權(quán)證書登記的所有權(quán)人是否一致。需注意的是，如果出租方并非房屋所有權(quán)人，而是代理出租、委托出租，則需要出租方提供房屋所有權(quán)人的委托書等法

律文件；如果出租房屋是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權(quán)人的同意或授權(quán)。承租方一旦忽視對出租方主體資格的審查，則可能會掉進房東“合同效力”
的陷阱。
陷阱二：土地性質(zhì)
我國建設(shè)用地使用權(quán)按用途劃分為工業(yè)用地、居住用地和商業(yè)用地等不同類型。根據(jù)物權(quán)法和相關(guān)房地產(chǎn)法律規(guī)定，房屋實際用途應(yīng)當(dāng)與土地用途一致。未經(jīng)

有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變土地用途，例如在居住或工業(yè)用地上開設(shè)商業(yè)項目，則有一定的法律風(fēng)險。我們曾遇到這樣一個案例，當(dāng)事人租賃工業(yè)用地上建造的房屋開

設(shè)酒店，裝修進行了一半后卻發(fā)現(xiàn)因土地性質(zhì)問題無法通過工商、消防等審批程序。申領(lǐng)不到合法的經(jīng)營執(zhí)照，當(dāng)然就無法再繼續(xù)承租和經(jīng)營下去。由此造成的經(jīng)濟
損失由誰承擔(dān)？一場不可避免的房屋租賃糾紛就此產(chǎn)生了。
陷阱三：轉(zhuǎn)租問題
轉(zhuǎn)租是商業(yè)地產(chǎn)租賃中經(jīng)常遇到的，且關(guān)系雙方切身利益的敏感問題。房屋的轉(zhuǎn)租通常分為兩種方式，第一種方式是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分

或者全部再出租的行為。換言之，即在房東書面同意的情況下，承租人可以充當(dāng)“二房東”把承租的房屋部分或全部再出租，并從中獲取收益。但如果承租人未經(jīng)房
東同意擅自轉(zhuǎn)租，則構(gòu)成違約行為，嚴(yán)重的可導(dǎo)致房東解除房屋租賃合同，收回房屋。
第二種轉(zhuǎn)租方式是房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，指在房屋租賃期限內(nèi)，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼

續(xù)履行房屋租賃合同的行為。這種轉(zhuǎn)租方式也是“盤店”的一種方式，但是在盤店的過程中一般還會涉及到裝修，設(shè)備、技術(shù)的一并轉(zhuǎn)讓和補償，所以在合同中應(yīng)分
別約定清楚，并且要由新的接盤方與房東重新簽訂房屋租賃合同或其他書面協(xié)議。只有這樣，三方的利益才能得到充分的保障。
陷阱四：裝修改造
商業(yè)地產(chǎn)的承租人在接手后一般都會對房屋進行不同程度的裝修改造。在此提醒物業(yè)裝修改造必須把握的幾個原則：
一、必須事先得到房東的書面同意。
二、不能損害原房屋主體結(jié)構(gòu)，影響房屋建筑安全。
三、裝修工程的消防報批和驗收責(zé)任由承租人負責(zé)。
四、合同期滿或提前終止時，裝修折舊與補償方式一定要約定清楚。
我們在實踐中經(jīng)常遇到的案例就是房屋租期未滿，由于各種原因?qū)е码p方合作破裂，這時候，承租人的裝修投入往往就成為雙方爭議的焦點。裝修需要拆除還是補償，補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)又是什么，為避免雙方陷入爭執(zhí)的僵局，事先的約定是非常必要的。
陷阱五：消防問題
商業(yè)地產(chǎn)在租賃中一般需過兩道消防關(guān)，一是房屋在竣工驗收時應(yīng)取得的房屋消防驗收合格證書或備案登記；二是將租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營場所時在開業(yè)前應(yīng)通過的消防安全檢查。前者是業(yè)主的責(zé)任，后者一般是承租人的責(zé)任。
曾有這樣的案例，承租人將租賃房屋裝修好申請消防驗收時，因逃生樓梯不足通不過消防檢查而不能開業(yè)。可是房屋本身的結(jié)構(gòu)又不適合再添建逃生梯，結(jié)果

自然造成房東與承租人之間互相指責(zé)，推諉責(zé)任，釀成訴訟。為避免類似的糾紛發(fā)生，承租人在租賃合同簽訂前最好請工程專業(yè)人員實地查驗租賃房屋是否具備所開
辦的經(jīng)營項目的硬件條件，裝修改造方案也應(yīng)先獲消防審批后再動工，并應(yīng)事先約定好雙方各自的消防責(zé)任。

下面是中達咨詢給大家?guī)黻P(guān)于建設(shè)工程中甲方管理要點的相關(guān)內(nèi)容，以供參考。
設(shè)計階段的成本控制、技術(shù)協(xié)調(diào)管理及危機管理等三個環(huán)節(jié)是甲方在建設(shè)工程管理中的關(guān)鍵點，但這三個環(huán)節(jié)并非是孤立的，而是與組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同等其它各個環(huán)節(jié)緊密相連、互相滲透的。甲方只有抓好關(guān)鍵環(huán)節(jié)來完成全面管理，才能真正高效實現(xiàn)對建設(shè)工程項目的專業(yè)化管理。
筆者所在的深國投商用置業(yè)有限公司，其第一大股東為深圳國際信托投資有限責(zé)任公司，主要在全國范圍內(nèi)開發(fā)商用地產(chǎn)。戰(zhàn)略聯(lián)盟合作者有世界500強零售業(yè)巨頭美國W公司、美國最大的商業(yè)地產(chǎn)S公司、東南亞著名商用產(chǎn)業(yè)公司新加坡C公司和美國最大的影音娛樂公司W(wǎng)公司等。因為工程涉及的國際合作范圍廣，投資額巨大，影響力巨大，而作為投資方和建設(shè)方，即通常所說的甲方，在已經(jīng)擁有自己較堅實全面的工程專業(yè)技術(shù)和管理力量情況下，應(yīng)如何有效實現(xiàn)對建設(shè)工程的專業(yè)化管理呢？
由于工程項目自身的特點，決定了項目控制的工作重點在于項目的進度、成本及質(zhì)量等指標(biāo)。作為甲方，就是希望通過對投資項目的全過程有效控制，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同等方面，減低成本，提高投資效益和社會效益。我認為，以下三個環(huán)節(jié)是在甲方工程管理中最關(guān)鍵而有時卻又容易被忽視的：即設(shè)計階段的成本控制、技術(shù)協(xié)調(diào)及危機管理，下面分別論述。
階段成本控制
設(shè)計階段是建設(shè)項目成本控制的關(guān)鍵和重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響力可達75%以上，特別是擴初設(shè)計階段對項目的經(jīng)濟影響可達98%.由此可見，設(shè)計階段的投資管理對整個工程的成本控制是非常重要的。設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力的投入量。
在工程設(shè)計實例中發(fā)現(xiàn)，不少設(shè)計人員重技術(shù)，輕經(jīng)濟，隨意提高安全系數(shù)，造成一定浪費。所以甲方應(yīng)充分發(fā)揮和利用自己的技術(shù)優(yōu)勢，應(yīng)認真審核設(shè)計，及時發(fā)現(xiàn)問題，以免擴初設(shè)計批復(fù)后，存在的技術(shù)經(jīng)濟問題難以解決。
針對當(dāng)前普遍存在的因設(shè)計不精、設(shè)計深度不夠而增加工程造價不確定因素的情況，可積極推行限額設(shè)計，以有效控制造價。即先按項目投資估算控制方案和初步設(shè)計概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計和概算，使各專業(yè)在保證建筑功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，合理分解限額，把技術(shù)和經(jīng)濟有效結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計變更使限額不輕易突破。甲方應(yīng)積極配合設(shè)計單位，并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進行科學(xué)分析、比較，使設(shè)計優(yōu)化以降低工程造價。
技術(shù)協(xié)調(diào)
建設(shè)項目管理，是為滿足建設(shè)項目對于特定目標(biāo)要求而進行的系統(tǒng)的、有效的計劃、組織、控制與協(xié)調(diào)活動。“協(xié)調(diào)”是建設(shè)項目管理的一項重要內(nèi)容。協(xié)調(diào)的內(nèi)容包括人際關(guān)系、組織關(guān)系、資源供求、信息交換等方面，資源供求與信息交換協(xié)調(diào)可以統(tǒng)稱為技術(shù)協(xié)調(diào)。從甲方工程管理的角度出發(fā)，建設(shè)項目管理中的技術(shù)協(xié)調(diào)的重點，主要是技術(shù)信息協(xié)調(diào)。
技術(shù)協(xié)調(diào)是目前建設(shè)項目管理相對較薄弱的環(huán)節(jié)。對于項目建設(shè)程序的各個階段而言，規(guī)劃、設(shè)計、施工階段自身有較完善的質(zhì)保體系，有各自較為嚴(yán)密的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，但各階段之間需要銜接，必然存在技術(shù)信息的相互流動。例如，施工單位對于設(shè)計使用功能的理解，以及對變更的掌握，設(shè)計單位對于現(xiàn)場和施工動態(tài)情況的了解等，都依賴技術(shù)信息交流；項目管理的對象，即工程實體本身，是一個由眾多的環(huán)節(jié)構(gòu)成的系統(tǒng)，項目管理實踐證明，技術(shù)信息協(xié)調(diào)失敗引發(fā)的問題在項目缺陷中占了相當(dāng)大的比例。
技術(shù)信息協(xié)調(diào)是在各階段間、工程各部位間以及各單位間（簡稱各子系統(tǒng)間）傳遞技術(shù)信息，對于其中的部分子系統(tǒng)，這些信息有時作為工作的標(biāo)準(zhǔn)或依據(jù)，一旦出錯其損失可想而知。錯誤的技術(shù)信息一經(jīng)傳遞，往往會在相對封閉的子系統(tǒng)中持續(xù)作用，或者對其他子系統(tǒng)引發(fā)連鎖反應(yīng)，直至出現(xiàn)矛盾后才被發(fā)覺，具有隱蔽性。正是由于技術(shù)協(xié)調(diào)是提供工作的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)的保障，所以其意義重大。
甲方的技術(shù)協(xié)調(diào)應(yīng)從項目管理的組織結(jié)構(gòu)、制約機制、協(xié)調(diào)程序等方面來采取以下措施：
一、建立科學(xué)的項目管理內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)項目管理組織是項目所有參與方的組成形式，其界面劃分結(jié)構(gòu)決定了技術(shù)協(xié)調(diào)工作的性質(zhì)和工作量。一方面，甲方項目在必須分包時應(yīng)適度，避免不合理肢解工程的做法。另一方面，項目管理結(jié)構(gòu)的合理與否，應(yīng)充分考慮甲方自身的協(xié)調(diào)能力。例如，工程的材料、設(shè)備是由施工總包，還是自行采購，甲方應(yīng)根據(jù)工程具體情況、自身管理能力及經(jīng)濟方面加以綜合考慮。有時單從價格角度看是節(jié)省了，但卻增加了大量的技術(shù)協(xié)調(diào)工作，客觀上違背了集約化原則。
二、法律和經(jīng)濟的制約機制協(xié)調(diào)是管理的一部分，而管理是需要成本的。另一方面，協(xié)調(diào)失敗必然招致?lián)p失。項目管理者為了避免和有效轉(zhuǎn)移這類損失，應(yīng)當(dāng)重視法律和經(jīng)濟上的制約手段。
三、建立嚴(yán)密的協(xié)調(diào)管理程序管理的實踐經(jīng)驗無疑是做好技術(shù)協(xié)調(diào)的良好條件，但是真正成熟的技術(shù)及信息協(xié)調(diào)應(yīng)更多地依靠科學(xué)、嚴(yán)密、規(guī)范的協(xié)調(diào)程序，對每個環(huán)節(jié)進行多方面、多參數(shù)的客觀分析與控制。強調(diào)組織與程序，弱化對個人技術(shù)能力的依賴，已是當(dāng)今項目管理界的共識和將來的發(fā)展趨勢。
從以上論述來說，甲方應(yīng)使自己成為一個高效暢通的信息中心，使信息迅速暢達、準(zhǔn)確無誤地在各系統(tǒng)間流動、轉(zhuǎn)化、落實。
危機管理
危機管理的必然性和緊迫性從目前狀況分析，筆者所在的公司，正處于迅速擴張階段。但應(yīng)考慮到在市場經(jīng)濟條件下，市場環(huán)境、顧客需求、技術(shù)創(chuàng)新不斷變化，都將給企業(yè)發(fā)展帶來風(fēng)險。如果企業(yè)不能及時防范風(fēng)險就會形成企業(yè)危機。
從本質(zhì)上講，工程風(fēng)險就是指在工程建設(shè)中所發(fā)生損失的不確定性。每一項工程的投資都巨大，一旦出現(xiàn)風(fēng)險而發(fā)生的損失也將是非常巨大的，因此，必須對工程風(fēng)險加強管理，盡早防范。
危機管理就是企業(yè)在總結(jié)以往處理危機經(jīng)驗基礎(chǔ)上，企業(yè)對危機處理的系統(tǒng)化和對危機的超前反應(yīng)。在競爭日益激烈的市場環(huán)境下，建筑企業(yè)正面臨新的挑戰(zhàn)，建立危機預(yù)警機制，實施危機管理已顯得日益迫切。
建設(shè)工程危機主要素簡析對于建設(shè)工程，它有自己的特殊性—工程與環(huán)境密切相關(guān)，與政治經(jīng)濟自然環(huán)境密切相關(guān)，環(huán)境因素是造成風(fēng)險的主要的原因。項目環(huán)境要素風(fēng)險，最常見的有政治風(fēng)險、法律風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、自然條件、社會風(fēng)險等。在此不做過多論述。
在工程建設(shè)過程中，管理是一個系統(tǒng)，管理的風(fēng)險實質(zhì)就是人的風(fēng)險。建設(shè)工程的完成過程就是一系列工程活動的有序而合理的運行過程。工程風(fēng)險的管理主要有計劃、組織、人事、控制、協(xié)調(diào)等環(huán)節(jié)中的風(fēng)險。按管理的過程和要素分析。它主要包括：
高層戰(zhàn)略風(fēng)險，如指導(dǎo)方針戰(zhàn)略思想可能有錯誤而造成項目目標(biāo)設(shè)計的錯誤等；環(huán)境調(diào)查和預(yù)測的風(fēng)險；決策風(fēng)險，如錯誤的選擇，錯誤的投標(biāo)決策、報價等；項目策劃風(fēng)險；技術(shù)設(shè)計風(fēng)險；計劃風(fēng)險，如目標(biāo)的錯誤理解，方案錯誤等；實施控制中的風(fēng)險，如合同、供應(yīng)、新技術(shù)新工藝、分包層、工程管理失誤等方面的風(fēng)險。
危機管理的對策危機預(yù)防的關(guān)鍵是通過平時的細致工作，將危機化解、消滅在萌芽狀態(tài)，這也是企業(yè)危機管理的核心內(nèi)容。風(fēng)險的承擔(dān)者應(yīng)對不同的風(fēng)險有著不同的準(zhǔn)備和對策，才能進行良好的風(fēng)險控制。
首先，要對工程風(fēng)險進行合理的分配。如在一開始的可行性階段，進行風(fēng)險評估，權(quán)衡利弊后回避風(fēng)險大的項目，選擇風(fēng)險小或適中的項目。還可以采取合作方式共同承擔(dān)風(fēng)險，因為大部分項目都是多個企業(yè)或部門共同合作，這必然有風(fēng)險的分擔(dān)，正如本人所在的公司以戰(zhàn)略聯(lián)盟形式尋找可靠的即抗風(fēng)險能力強、信譽好的合作伙伴。此外在技術(shù)上可選擇有彈性的、抗風(fēng)險能力強的技術(shù)方案，以減小風(fēng)險產(chǎn)生的可能性和可能產(chǎn)生的影響。
其次，應(yīng)加強預(yù)警機制，成立危機管理組織，要做到快速反應(yīng)和全方位協(xié)調(diào)。在工程的實施過程中，要不斷地收集和分析各種信息和動態(tài)，捕捉風(fēng)險的前奏信號，以便更好地準(zhǔn)備和采取有效的風(fēng)險對策，抵抗可能發(fā)生的風(fēng)險。
最后，應(yīng)引進并學(xué)習(xí)國外先進的風(fēng)險防范方法。國際上把風(fēng)險管理看作是項目管理的組成部分。在西方發(fā)達國家和地區(qū)，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是工程風(fēng)險管理對策中采用最多的措施，工程保險和工程擔(dān)保是風(fēng)險轉(zhuǎn)移的兩種常用方法。目前我國在上述兩方面的保險種類和擔(dān)保體制尚不成熟。
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