發(fā)布模擬公告：通常由市、縣、區(qū)人民政府作為本次“拆遷”征收主體，經(jīng)同意后，由市、縣、區(qū)房管部門組織發(fā)布公告。
調(diào)查房屋登記：房屋征收部門需對居民的改造意愿進(jìn)行調(diào)查，同時調(diào)查建筑的權(quán)屬、面積等情況，并將改造意愿及調(diào)查結(jié)果公示。對于公示結(jié)果有異議的，居民可向房管部門提出，若同意改造的人數(shù)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)（一般為總?cè)藬?shù)的90%，各地標(biāo)準(zhǔn)可能有所不同），則應(yīng)終止模擬搬遷。
初次評估：當(dāng)戶數(shù)達(dá)標(biāo)后，改造居民將自行協(xié)商確定評估機構(gòu)，若協(xié)商不成，則按照少數(shù)服從多數(shù)的原則確定，或通過搖號、抽簽等方式來決定。
方案征詢：模擬征收補償方案將進(jìn)行公示。若多數(shù)居民認(rèn)為方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，房屋征收部門將組織居民參與聽證會，根據(jù)聽證會的結(jié)果對補償方案進(jìn)行調(diào)整。
簽訂協(xié)議：房屋征收部門與房屋所有權(quán)人將簽訂模擬“拆遷”安置協(xié)議。
生效條件：若在模擬搬遷期限內(nèi)，達(dá)到簽約戶數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，需將模擬搬遷協(xié)議的簽訂情況進(jìn)行公示。房屋征收部門將申請征收主體作出房屋征收決定，此時模擬“拆遷”補償方案即為正式的征收補償方案，模擬搬遷協(xié)議將正式生效，并與正式的征收補償協(xié)議具有同等效力。
征收決定：房屋征收部門應(yīng)在作出房屋征收決定后及時公告，公告中應(yīng)載明征收補償方案及救濟途徑。
征收評估：最終評估應(yīng)以征收決定公告之日為評估時點，可根據(jù)市場變化情況重新進(jìn)行評估。若征收評估與初次評估結(jié)果存在差異，被征收房屋的價格應(yīng)遵循“就高不就低”的原則確定。
征收決定：當(dāng)改造范圍內(nèi)的居民在簽約期內(nèi)未能達(dá)成補償協(xié)議，或產(chǎn)權(quán)不明確時，房屋征收部門可向征收主體申請作出補償決定。若被征收人在法定期限內(nèi)既未提起復(fù)議又未提起訴訟，則房屋征收部門可申請人民法院強制執(zhí)行。

模擬拆遷的程序應(yīng)該包括先要進(jìn)行模擬拆遷公告，公告期結(jié)束后，進(jìn)行拆遷登記和對需要拆遷的房屋進(jìn)行評估，然后確定具體的模擬拆遷方案，最后施行模擬拆遷，需要注意的是，拆遷中進(jìn)行拆遷公告的只能是縣級人民政府部門，其他國家機關(guān)無權(quán)進(jìn)行公告。
一、模擬拆遷應(yīng)該是什么程序?
1、發(fā)布模擬公告：一般是由市、縣、區(qū)為本次“拆遷”征收主體，征收主體同意后，由市、縣、區(qū)房管部門組織發(fā)布公告。
2、調(diào)查房屋登記：房屋征收部門對居民的改造意愿進(jìn)行調(diào)查，同時對建筑的權(quán)屬、面積等情況進(jìn)行調(diào)查，對改造的意愿和調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行公示，對結(jié)果有異議的，可以向房管部門提出，同意改造人數(shù)未達(dá)標(biāo)，應(yīng)當(dāng)終止模擬搬遷。
3、初次評估：戶數(shù)達(dá)標(biāo)之后，改造居民自行協(xié)商確定評估機構(gòu)，協(xié)商不成，由改造居民依照少數(shù)服從多數(shù)的原則進(jìn)行確定，或者采取搖號、抽簽等方式進(jìn)行確定。
4、方案征詢：模擬征收補償方案進(jìn)行公示，多數(shù)居民覺得不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的，房屋征收部門組織居民參與聽證會，依據(jù)聽證會的情況修改補償方案。
5、簽訂協(xié)議：房屋征收部門與房屋所有權(quán)人簽訂模擬“拆遷”安置協(xié)議。
6、生效條件：在模擬搬遷期限內(nèi)，簽訂協(xié)議的戶數(shù)達(dá)標(biāo)，需將模擬搬遷協(xié)議的簽訂情況進(jìn)行公示，房屋征收部門申請征收主體作出房屋征收決定，模擬“拆遷”補償方案即為征收補償方案，模擬搬遷協(xié)議生效并且與征收補償協(xié)議具有同等效力。
7、征收決定：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在作出房屋征收決定并及時公告，載明征收補償方案及救濟途徑。
8、征收評估：最終評估應(yīng)當(dāng)視征收決定公告之日為評估時點，結(jié)合市場變換情況，可以重新進(jìn)行評估，征收評估與初次評估出現(xiàn)差異的，被征收房屋應(yīng)當(dāng)按照“就高不就低”的原則確定價格。
9、征收決定：改造范圍內(nèi)的居民在簽約期內(nèi)仍達(dá)不成補償協(xié)議，或者產(chǎn)權(quán)不明確的，房屋征收部門報請征收主體依據(jù)補償方案作出補償決定，被征收人在法定期限內(nèi)既不復(fù)議又不訴訟的，申請人民法院強制執(zhí)行。
二、征地補償包括哪些工作?
市、縣人民政府報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)征收土地后，在組織實施征收土地過程中應(yīng)當(dāng)完成以下幾項工作：
1、發(fā)布征收土地公告。在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村范圍內(nèi)發(fā)布征地公告，將批準(zhǔn)征地的機關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙藓娃k理補償?shù)怯浀臋C關(guān)等事項公之于眾。
2、辦理征地補償?shù)怯洝９嬷付ǖ耐恋匦姓鞴懿块T應(yīng)當(dāng)在公告指定的期限接受被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人持權(quán)屬證書和產(chǎn)權(quán)證明等前來辦理相關(guān)的征地補償?shù)怯洝?br />3、擬訂征地補償安置方案。市、縣土地行政主管部門會同有關(guān)單位擬訂征地補償安置方案并公告，聽取被征地農(nóng)民意見(根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，應(yīng)當(dāng)告知被征地農(nóng)民有要求聽證的權(quán)利，并根據(jù)被征地農(nóng)民的申請舉行聽證會聽取意見)。
批準(zhǔn)拆遷的只能是縣級以上的人民政府，拆遷機構(gòu)只有拿到政府的拆遷批文之后，才能與被拆遷戶進(jìn)行拆遷協(xié)商，雙反才能訂立拆遷協(xié)議，需要注意的是，拆遷協(xié)議中必須明確拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和拆遷補償?shù)姆绞剑_定是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)置換。

模擬拆遷是政府根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦姆答仯瑢Σ疬w房進(jìn)行的規(guī)劃，不過模擬拆遷在正式拆遷協(xié)議公布出來，就自動失效了。拆遷也算是一件大喜事，不但公民的生活水平提高了，公民還可以住進(jìn)別人一輩子都奮斗不出來的房子，很劃算。
一、什么是模擬拆遷?有什么特點?
通過居委會聯(lián)名向政府遞交改造的申請，政府將此地塊作為拆遷地塊，然后政府就原有舊房價值進(jìn)行預(yù)評估，將擬安置房屋地塊的價值，位置，面積、社區(qū)的情況明確告知居民，由居民決定是否拆遷，簽訂模擬拆遷協(xié)議的比例達(dá)到90%以上或100%則政府再發(fā)布正式的征收公告，若在一定期限內(nèi)，政府還未發(fā)布正式的征收公告，則模擬拆遷協(xié)議自動失效。
模擬拆遷不是正式拆遷，不能發(fā)布拆遷通告，不能印發(fā)拆遷通知。是有當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門在沒有經(jīng)過相關(guān)征收程序的前提下，通過對于片區(qū)居民意向的征集，如果達(dá)到相關(guān)的比例，那么，就啟動相關(guān)征收程序的行為。
二、模擬拆遷有什么特點
1、模擬拆遷主要是在國有土地上的棚戶區(qū)改造中嘗試的。
2、模擬拆遷有生效條件和退出機制，即同意改造戶數(shù)未達(dá)到改造范圍內(nèi)總戶數(shù)90%-100%的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)終止模擬搬遷。
3、將模擬搬遷作為房屋征收的重要環(huán)節(jié)，在征收決定作出之前，已經(jīng)開始做征收中的征收要件工作，和法律上規(guī)定的程序來了個大顛倒。
4、在模擬拆遷中，全部的模擬程序達(dá)到征收要件時，征收主體再依法作出征收決定。
三、被拆遷人要看清模擬拆遷中的陷阱
1、模擬拆遷的模擬過程不透明，不會對所有人進(jìn)行公布。也就是模擬拆遷過程中，百姓的意愿到底有多少，有關(guān)部門并不會對所有人進(jìn)行公示。因此，一些居民不明就里，就在補償協(xié)議上簽了字。剩下的人眼看沒有簽字的人越來越少，內(nèi)心比較著急，也草草簽字。因此，從根據(jù)你的意愿簽字，到逼你簽字，很大程度上，還是看當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的意愿。
2、簽字的主體不適格。適格是一個法律上的概念，意思是不具備全部或者部分簽字的資格。
模擬拆遷上有很多時候都是投資方來進(jìn)行簽字，而并不是行政部門。因此，在很多時候被看作是民事協(xié)議，在后期進(jìn)入實質(zhì)拆遷階段的時候，往往不具備相關(guān)的法律效力。如果拆遷方不承認(rèn)相關(guān)協(xié)議的效力，很有可能讓被拆遷戶陷入被動。
3、實踐中，模擬過程中，就已經(jīng)開始實際強制拆除了，只要簽了模擬協(xié)議就等同于實際征收了。所謂的模擬搬遷和征收的有機結(jié)合是一句空話。
4、在實踐中，征收部門或確定的項目主體，出于利益考量，并不會真正告訴拆遷戶所簽訂的協(xié)議是模擬的。往往協(xié)議簽訂了，正式的征收決定間隔很久也未作出，導(dǎo)致征收評估結(jié)果與初次評估結(jié)果出現(xiàn)重大差異。被征收人無法接受按初次評估結(jié)果作為補償條件，矛盾再次爆發(fā)。
拆遷房是很多人夢寐以求的事情，畢竟不要錢可以用自己的舊房子換一套新房子，最主要的是可以住在生活便利的街上。但是也有很多人，為了要更多的補償款，而耍賴皮。在這里還是要跟大家普及一下，賠償款是根據(jù)法律規(guī)定賠償?shù)模詿o理取鬧是沒用的。