預售資金監管辦法
法律分析：商品房預售資金是指，房地產開發企業預售商品房時，由購房人支付的具有購房款性質的定金、首付款以及后續付款（含銀行按揭貸款、住房公積金貸款）等全部房價款。
法律依據：《城市商品房預售管理辦法》
第一條 為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條 本辦法適用于城市商品房預售的管理。
第四條 國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；
市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。
南京預售資金監管新規
繼長沙、青島、廈門等地下發調整政策后，南京市也迎來預售資金監管新規!
4月14日，中國證券報記者向相關人士確認，近日，南京市住房保障和房產局與中國人民銀行南京分行營業管理部聯合下發《關于商品房預售資金監管試點使用銀行保函的通知》，自印發之日起試行一年。
對于南京市此次政策調整，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這次政策的核心要點是商品房預售資金監管試點使用銀行保函。通俗來說，銀行可以提供擔保，然后房企就可以把預售資金提取出去。換而言之，過去預售資金監管賬戶管控比較嚴，一些房企的銷售資金是不能隨便提取的。而現在有了可以提取的通道，可以緩解資金壓力。
不超過預售資金監管額度的60%
文件稱，該通知出臺的背景，是為逐步建立商品房預售資金分類監管機制，提高預售資金使用效率，保障預售資金用于工程建設，促進南京市房地產市場平穩健康發展。
根據南京市新規，房地產開發企業可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預售資金監管賬戶中的監管資金。當出現索賠情形并發起索賠時，監管銀行按照監管機構出具的書面索賠文書啟動索賠，由保函出具銀行將索賠資金存入監管賬戶或指定賬戶。
開發企業申請等額資金保函替換后，預售資金賬戶監管額度內的余額，須滿足項目后續1年內建設資金需求;且保函替換資金不得超過項目預售資金監管額度的60%。
辦理進度方面，經相關銀行預審通過的項目，開發企業向監管機構提交項目保函意向申請表及資金監管補充協議，監管機構一般應在5個工作日內完成審核;審核通過的，對開發企業提供的資金監管補充協議予以確認，資金監管補充協議內容包含保函文本基本內容，作為保函出具銀行后續工作依據。
通知要求，監管機構在接到銀行保函開具通知后，完成相應備案手續，資金監管銀行一般應在3個工作日內為開發企業辦理相應額度保函資金撥付手續。
多城調整預售資金監管政策
3月中旬以來，長沙、青島、廈門等重點城市已紛紛出臺預售資金監管調整政策。
3月16日，長沙市房屋交易管理中心下發《關于長沙市商品房預售資金監管系統上線運行有關工作的通知》。其中明確，將于近期升級長沙市內五區新建商品房預售資金監管系統，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公積金貸款等所有新建商品房預售資金，須全額存入預售資金監管專用賬戶。
長沙市要求，新建商品房預售資金經由統一預售資金清算專戶完成資金清算后，即時轉入各項目對應預售資金監管專用賬戶。正常情況下，預售資金到達清算專戶后，當天完成轉入項目對應預售資金監管專用賬戶。各預售資金監管專用賬戶開戶銀行需認真做好預售資金流水審核，對不明資金進賬，要及時進行清理清退，預售資金監管專用賬戶原則上只允許接收購房款項。
3月17日，青島市住房和城鄉建設局發布《關于進一步規范我市商品房預售資金監管工作的通知(征求意見稿)》，進一步規范商品房預售資金監督管理，確保預售資金用于商品房項目工程建設，保障資金安全，優化營商環境，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。
從青島市的征求意見稿來看，監管資金額度有望覆蓋項目竣工交付所需的資金。預售資金監管按照工程建設進度設置相應控制節點，控制節點及監管資金留存比例為：當建成層數達到規劃總層數一半時，監管資金留存比例為60%;當主體結構封頂，取得《主體結構工程質量驗收報告》時，監管資金留存比例為30%;當單體竣工驗收合格，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》時，監管資金留存比例為15%;當項目辦理商品房現售備案或首次登記并按規定交存首期房屋專項維修資金后，終止監管。根據房地產開發企業信用評定結果，對等級較高的企業，適當降低商品房預售監管資金留存比例。
4月6日，廈門市住房保障和房屋管理局發布通知，就明確預售初始留存資金額度和后續留存資金額度有關事項予以通知：預售資金監管賬戶內的預售資金初始留存資金額度按預售項目工程總造價的120%計(其中包含工程總造價20%的風險金)。
廈門市規定，后續留存資金額度按照以下工程進度確定：完成主體結構工程四分之一以上的，留存資金額度為初始留存資金額度的75%;完成主體結構工程二分之一以上的，留存資金額度為初始留存資金額度的50%;主體結構封頂的，留存資金額度為初始留存資金額度的25%;完成外立面施工的，留存資金額度為初始留存資金額度的15%;項目竣工的，留存資金額度為初始留存資金額度的5%。
西安市預售房資金監管管理辦法
法律主觀：
商品房預售 資金監管是指由房地產行政主管部門會同銀行對 商品房 預售資金實施第三方監管,房產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶。接下來由 網 的小編為大家整理了一些關于這方面的知識。 商品房預售資金監管是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。 (商品房預售資金是開發商將正在建設中的商品房出售給購房人，購房人按照 商品房買賣 合同約定支付給開發商的購房款(包括 定金 、首付款、后續付款、按揭付款)。)業內人士認為，預售資金監管成為焦點，顯示政府部門對開發商監管力度越來越嚴厲。此監管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓。而一旦預售款不得他用，一些開發商可能會因為資金鏈緊張而快速推盤或促銷，盡快回籠資金。房價有望再降，這對購房者而言，自然是利好消息。 開發商資金鏈斷裂，甚至卷款跑了，導致樓盤爛尾，苦的是掏光血汗錢或者畢生積蓄的 買房 人。對商品房預售款實施嚴格監管，避免開發商私自挪用，可以有效降低樓盤爛尾風險。將于3月1日起實施的《 山東 省商品房預售資金監管辦法》(以下簡稱“省版監管辦法”)，將給開發商動用預售款戴上“緊箍”。監管辦法規定，商品房預售款今后將實行全程監管，專款專用，工程進度達到相應節點，開發商才能按比例申請使用監管資金，以保障購房者的合法權益。 根據省版監管辦法和已于2016年3月1日起施行的《 濟南 市商品房預售資金監督管理辦法》(以下簡稱“濟南監管辦法”)，開發商預售商品房，買房人支付的所有房價款，包括定金、首付款、購房 貸款 以及其他形式的購房款，都應當存入在監管銀行開設的專用監管賬戶內，專戶專存，專款專用。預售款實行全程監管，從取得預售證開始，到開發項目取得竣工綜合驗收或分期綜合驗收備案證明為止。 省版監管辦法明確規定，開發商申請預售證，應當在房地產主管部門(濟南主管部門為市城鄉建設委，下同)公布的監管銀行名錄中選擇相應的商業銀行，根據預售證申請情況按幢或多幢開設對應的監管賬戶，與主管部門、監管銀行簽訂三方監管協議。在預售房屋時，應當將預售款監管規定告訴買房人，在售樓處顯著位置公示監管銀行、監管賬戶等信息，并在商品房預售合同中予以明確。 未開立監管賬戶的，房地產主管部門不得核發《商品房預售許可證》。這意味著，不按監管辦法要求開設監管賬戶，開發商將無法正常預售商品房。濟南版監管辦法更進一步提出，政府主管部門會根據開發企業上一年度誠信情況，控制開發商的 網簽 面積，首次放開網簽面積只占預售許可的30%。存入監管賬戶的預售款未達到重點監管額度，按照需要達到重點監管額度核算，放開對應的網簽面積;達到重點監管額度后，才會將預售許可面積全部放開。 開發商出現違規行為，也將面臨相應的懲罰。對存在未按規定將預售款全部存入監管賬戶、變相逃避監管、未按規定使用預售款、提供虛假材料以及其他違反監管辦法或三方監管協議情形的，將被責令限期整改，記入企業及從業人員信用檔案，情節嚴重的，還可能被暫停網簽，并受到相應的 行政處罰 。 按照濟南監管辦法，開發商未及時將預售款存入專用監管賬戶、提供虛假證明材料申請降低重點監管額度，或存在其他違法違規行為，將被追究相關責任并記入不良行為記錄;施工、監理單位提供虛假證明，或采取其他方式協助開發商騙取降低預售資金重點監管額度的，也將被依法追究相關責任。相比之下，省版監管辦法的處罰更細更明確。 預售款全部存入監管賬戶后，開發商還能不能動賬戶里的錢?如果能用，需要什么條件，按什么標準?省、市監管辦法對此都有明確規定。 以上便是小編為大家整理的相關知識，相信大家通過以上知識都已經有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復雜的法律問題，歡迎登陸網進行 律師在線 咨詢。
預售監管資金管理辦法
城市商品房預售管理辦法是國家為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據我國法律制定的對于城市開發的商品房預售時的管理規定。中華人民共和國建設部令第131號頒布，自1995年1月1日起正式施行。
第一條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據我國法律，制定本辦法。
第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第七條開發企業申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：
（一）商品房預售許可申請表；
（二）開發企業的《營業執照》和資質證書；
（三）土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證；
（四）投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明；
（五）工程施工合同及關于施工進度的說明；
（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。
第八條商品房預售許可依下列程序辦理：
（一）受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書；材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。
（二）審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
（三）許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發企業。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。
（四）公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。
什么是商品房預售？
房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。
預售特征：
1、房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或失去效力的根據。
2、房屋預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規定，而且還要求在預售合同簽訂后向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。
總結：本辦法所稱商品房預售資金,是指開發企業所開發的商品房在取得預售許可證后預售，由購房人按商品房預售合同約定支付的購房款，包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的購房款。
法律依據：北京市商品房預售資金監督管理辦法第一章總則第一條為加強北京市商品房預售資金的監督管理，保證商品房預售資金專款專用，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》等法律法規及住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房[2010]53號）精神，結合我市實際情況，制定本辦法。
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