法律分析：農(nóng)村宅基地的買賣是可以的，但有很多的限制買賣的條件，必須具備：已經(jīng)得到本村的村民委員會同意，并最后取得鄉(xiāng)級政府的批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓人和受讓人都是同一個村的村民；受讓人確實沒有宅基地，申請符合宅基地規(guī)定的條件；宅基地使用權(quán)必須與房屋一起轉(zhuǎn)讓。城市居民不能向農(nóng)村買宅基地，也不能占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行建造房屋等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第六十三條 土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定。

城鎮(zhèn)居民是不能購買農(nóng)村購置宅基地的，如果購買了應(yīng)認(rèn)定為無效。

根據(jù)我國《土地管理法》第八條第二款規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。2004年10月《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理決定》，強(qiáng)調(diào)禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，引起城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，應(yīng)該屬于違反法律法規(guī)的，時間短的應(yīng)該認(rèn)定無效。

由于農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律所禁止的，因此，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同因違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。

擴(kuò)展資料：

因為農(nóng)村的土地和房屋不能自由轉(zhuǎn)讓，只能轉(zhuǎn)讓給本經(jīng)濟(jì)組織成員，不能轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋的行為是不受法律保護(hù)的，為了維護(hù)自身權(quán)益，建議雙方友好協(xié)商，解決爭議糾紛。

但是如果農(nóng)村出賣人以此為由要求返宅基地房屋的話，法院是會支持的，但是也會相應(yīng)要求原所有人返還對應(yīng)的款項；如果買賣雙方相安無事，且不涉及到土地征收的話，買受人還是可以繼續(xù)居住的。

如果購買宅基地的城鎮(zhèn)居民已經(jīng)購買了很長一段時間，比如是很多年前買的，那時的法律還沒有明確的規(guī)定不讓城鎮(zhèn)居民買宅基證，買方已經(jīng)建了房子，全家人都在上面居住，法律會判定，賣宅基地的一方應(yīng)該遵從誠實守信的原則，不予退還。

宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民為建造自有房屋對集體土地占有、使用的權(quán)利。我國農(nóng)村宅基地在一定程度上帶有福利和社會保障的功能。

《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地將不予批準(zhǔn)。

根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村村民的房屋是私有財產(chǎn)，村民可以依法處置。城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村的宅基地，國土資源管理部門不能為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

參考資料來源：百度百科-土地管理法