二手房評估有哪幾種方式呢
二手房評估的方式：以過戶指導(dǎo)價評估；以網(wǎng)簽價評估；以合同價（最終成交價）評估。二手房評估是采取房產(chǎn)價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤在售房源的掛牌價格以及同類型樓盤的近期實際成交價格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出某樓盤的平均單價，并結(jié)合待評估房屋的實際情況計算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價。
引用法規(guī)：
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條
國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。
二手房評估是怎么評估的？
為什么我買二手的房子他的評估價比我成交價要高幾萬塊錢出來，我的成交價是60萬，評估到64萬多這樣我的稅收也多了一點(diǎn)嘛二手房評估是指根據(jù)房屋的地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、房齡、市場需求等因素對房屋進(jìn)行估值的過程。一般來說，二手房評估的方法包括以下幾種：
市場比較法：市場比較法是指將待估價的房屋與周邊或相似的房屋進(jìn)行比較，根據(jù)市場上的實際交易情況、歷史成交記錄等數(shù)據(jù)，綜合考慮房屋的地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況等因素，確定房屋的估值。
收益法：收益法是指根據(jù)房屋的租金收益和市場回報率來確定房屋的估值。該方法適用于投資性房產(chǎn)，對于有明確租賃收益的房屋較為實用。
成本法：成本法是指根據(jù)房屋的建設(shè)成本、土地價值和折舊等因素，來確定房屋的估值。該方法適用于新建的房屋，但對于二手房的估值效果不太好。
需要注意的是，二手房評估的結(jié)果并不是一個固定的數(shù)值，而是一個估價區(qū)間，具體的估值結(jié)果會根據(jù)估價師的專業(yè)知識和經(jīng)驗、市場供需情況等因素進(jìn)行調(diào)整。此外，二手房估值的標(biāo)準(zhǔn)和方法可能因不同的國家、地區(qū)和機(jī)構(gòu)而略有不同。
賣二手房應(yīng)采取怎樣的定價方法
1、區(qū)域價格調(diào)查：
二手房定價的第一步是區(qū)域價格調(diào)查，在做價格評估時既要參考周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價格，又要結(jié)合自己手中二手房的實際情況。可以通過詢問同小區(qū)新遷入業(yè)主的購房單價、查看本小區(qū)二手房中介公司的成交記錄及成交價格、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布出售二手房信息并虛擬一個臨時價格來獲取反饋信息等途徑進(jìn)行。
2、對房產(chǎn)進(jìn)行價值評估：
通過了第一步區(qū)域價格調(diào)查后，下面要做的就是對手中自己的房產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致的價值評估，為將要出售的二手房確定一個合理的價位。了解手中的二手房相比于其他二手房產(chǎn)的優(yōu)勢在哪、劣勢又有哪些，只有對自己的房產(chǎn)做到心中有數(shù)才能制定出一個準(zhǔn)確的價位。
3、確定心理價格底線：
在了解了自己房產(chǎn)的價值之后就要確定心理價格底線了。在確定這個底線時首先要以自己的資金需要量（假設(shè)為將要升級房產(chǎn)）為依據(jù)，事先計算好新購入房產(chǎn)所需的資金量、首付比例、月供數(shù)額等金額。制定這個價格要時不能背離自己手中房產(chǎn)的實際價值，切不可將底線定得過高，造成二手房長期賣不出去的現(xiàn)象。
4、預(yù)留一定的砍價空間：
在確定了心理價格底線之后，賣方應(yīng)該根據(jù)自己的實際情況為二手房價格預(yù)留一定的砍價空間，這也是為買方在購買你手中房產(chǎn)時尋求心理平衡的重要方法。具體方法是：如果急于出售房產(chǎn)的話，這個砍價空間應(yīng)在心理價格底線上上浮3%到5%；而對于并不急于出售手中房產(chǎn)的賣家而言，砍價空間在心理價格底線上上浮5%到10%也是合理的。
二手房評估價是什么
1、在二手房評估環(huán)節(jié)，由銀行認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)根據(jù)房齡、地段、房屋現(xiàn)狀、房屋原價、裝修情況、樓層戶型等因素對二手房做出評估，得出的價格就是評估價。在這些因素中，房齡是影響評估價格最大的因素，房齡越大評估價就越低，如果房齡超過25或30年，銀行直接會拒絕貸款。
2、根據(jù)購房者選擇的貸款方式不同，評估價也有商業(yè)貸款評估、公積金貸款評估和組合貸款評估。評估類型的而不同，評估價格也會有所差異。如果是商業(yè)貸款，評估價一般能達(dá)到市場價的80％～90％，而公積金貸款的話評估價能達(dá)到80％～85％，組合貸款的評估價既可以用商業(yè)貸款評估也可以用公積金中心的評估，不必兩次都做。
二手房評估是怎么評估的
一、二手房評估是怎么評估的
一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進(jìn)行評估，修正價格的因素包括：
房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，小區(qū)外的配套較好的，房價會有正面分，再或者未來可能有大型商場或者地鐵建立也對房價的增值有利的。
房屋朝向。買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價格會產(chǎn)生200元左右、平方米的落差。
房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。
二手房房屋評估是什么意思
二手房評估，即二手房，房屋的評估價值是二手房交易過程中必須經(jīng)過的一個環(huán)節(jié)，貸款，銀行認(rèn)定的公司，是價格根據(jù)原購買價格，房屋的現(xiàn)狀、周邊交易等因素。受年齡、戶型、樓層，裝修，配套等因素影響。簡單來說，當(dāng)我們的購房者需要在按揭，銀行辦理貸款時，需要可以根據(jù)房屋評估報告，按照房價的指定比例提供給購房者貸款。
二、貸款買二手房,怎么做評估
房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素
1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格
2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格
3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢
4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。
二手房評估收費(fèi)：根據(jù)省物價局的有關(guān)規(guī)定，目前評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計費(fèi)率：
房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的0.42%;
100萬元到500萬元的(含500萬元)累進(jìn)計費(fèi)率為0.3%;
500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;
2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;
5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
三、買二手房銀行貸款評估居然比合同價低了25%，怎么辦？
那樣的話，你只能按照銀行給出的貸款額去付首付。要么就溝通業(yè)主。看能不能退房。
現(xiàn)在有的地方的房價高于銀行的評估價。中介公司在小區(qū)附近，應(yīng)該是知道自己所在附近小區(qū)的評估價的。如果當(dāng)時他沒有說，你也沒有問。沒有寫到合同里面，你要么違約，不買這個房子。要么就湊齊首付款。強(qiáng)行去購買這套房子。沒有其他的方法。
四、貸款買二手房，怎么做評估
若貸款，貸款銀行會聯(lián)系評估公司上門的，評估費(fèi)需要您轉(zhuǎn)給評估公司。
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