房地產(chǎn)租賃市場快速發(fā)展的同時(shí)，租賃方面的糾紛亦隨之增多。房地產(chǎn)租賃糾紛五花八門，有些還相當(dāng)棘手，就本市目前的情況看，主要有以下三種類型。(一)租金支付糾紛。這是房地產(chǎn)租賃中最為常見的糾紛。出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會(huì)出現(xiàn)三種處理方法，(1)租賃雙方協(xié)商一致，要么房客及時(shí)付清租金，要么房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。(2)比前一種情況更進(jìn)一步，在解決如何支付拖欠租金的同時(shí)，租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責(zé)任問題，在分清責(zé)任的前提下一并解決，并繼續(xù)履行租賃合同。(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)，或由雙方協(xié)商解除合同，或由一方起訴從而終止租賃關(guān)系。(二)損害賠償糾紛。房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的，常見的有房屋損壞賠償、人身或財(cái)物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償?shù)取乃痉▽?shí)踐看，目前頗有爭議的是租賃關(guān)系結(jié)束后，房客對(duì)房屋所作的裝修如何賠償。對(duì)此，法律法規(guī)并無明文規(guī)定，目前只有上海市高級(jí)人民法院內(nèi)部對(duì)此有審判指導(dǎo)意見，大致內(nèi)容是，凡是房東同意房客裝修的，無論什么原因提前解除合同，房東都要向房客賠償經(jīng)評(píng)估后的裝修費(fèi)的殘值部分，以此體現(xiàn)公平原則;但如果合同對(duì)此有約定的，按約定處理。筆者認(rèn)為，這一規(guī)定未必能體現(xiàn)公平原則，因?yàn)槿绻且蚍靠屯锨纷饨鹪斐珊贤崆敖獬模繓|又并不需要房客對(duì)房屋所作的那些裝修，那么要房東賠償房客的裝修殘值(該殘值可能是80%或者90%)就有所不公，否則豈非保護(hù)了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。(三)其他方面的糾紛。房地產(chǎn)租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外，還有諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對(duì)抗第三人的糾紛等。避免房地產(chǎn)租賃糾紛，關(guān)鍵在于把握好租賃關(guān)系中的每個(gè)環(huán)節(jié)。大量有關(guān)這方面的案例表明，聘請(qǐng)專業(yè)律師參與房地產(chǎn)租賃談判、合同簽訂，在避免損失方面能起到事半功倍的效果。
法律客觀：《中華人民共和國民法典》
第七百零三條
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中華人民共和國民法典》
第七百零四條
租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
《中華人民共和國民法典》
第七百零五條
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；
但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
《中華人民共和國民法典》
第七百零六條
當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。
《中華人民共和國民法典》
第七百零七條
租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
相關(guān)推薦：