1、開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約
開(kāi)發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行交房，購(gòu)房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。
2、開(kāi)發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)
開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，影響了房屋的結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸、朝向等。在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開(kāi)發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。
3、房屋實(shí)測(cè)面積與合同約定面積不符
即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達(dá)到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關(guān)規(guī)定，誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。
4、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格
商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房者有權(quán)退房。
5、約定期限內(nèi)購(gòu)房人未能拿到產(chǎn)權(quán)證
根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е聼o(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，購(gòu)房人可以退房，并且得到相應(yīng)的補(bǔ)償款。
6、房子產(chǎn)權(quán)不清楚
如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛，開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，購(gòu)房人查明后，就可認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效，要求退房。
退房有哪些程序
（1）訂金（定金或認(rèn)購(gòu)金）階段
當(dāng)購(gòu)房者已交訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但還沒(méi)有簽訂正式《商品房預(yù)售合同》的情況下：如果購(gòu)房者已向賣方支付了訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但沒(méi)有說(shuō)明所交款項(xiàng)的性質(zhì)，也沒(méi)有任何約定，這種情況購(gòu)房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項(xiàng)。
如果賣方所售項(xiàng)目有《預(yù)/銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者與賣方有約定，所交款項(xiàng)為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達(dá)不成一致意見(jiàn)，終沒(méi)有簽訂合同，所交款項(xiàng)予以沒(méi)收，定金一律不退。姜濤與劉桂林律師認(rèn)為，這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬?gòu)?qiáng)迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購(gòu)房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對(duì)這種約定似乎是認(rèn)同的。
（2）已做預(yù)售登記階段
買賣雙方已到房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)做了預(yù)售登記，但房屋還未交付使用，這個(gè)階段如果一方想退房首先要與對(duì)方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見(jiàn)，如果雙方達(dá)成了一致意見(jiàn)，要以書(shū)面形式表示出來(lái)，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)、如何退款、如何履行等問(wèn)題。
如果買賣雙方中一方違約，且達(dá)不成一致意見(jiàn)，那么主張解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。此外，雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù)售登記手續(xù)。
（3）入住階段
在房屋竣工后，購(gòu)房者已辦理了入住手續(xù)，交了政府部門應(yīng)收的稅費(fèi)之后，但房產(chǎn)證還沒(méi)有辦理下來(lái)之前退房的，這個(gè)階段要求退房的一般都是購(gòu)房者，大多是賣方違約。這個(gè)階段除與上述第二個(gè)階段要求一致外，還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費(fèi)、搬離時(shí)間等問(wèn)題。如賣方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，確定裝修損失。購(gòu)房者還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，賣方所代收的稅費(fèi)也應(yīng)退還。如達(dá)不成協(xié)議，購(gòu)房者可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。
（4）房產(chǎn)證辦理完畢階段
房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下購(gòu)房者是不能退房的。如果賣方已為購(gòu)房者辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣方墊資，且合同有約定如購(gòu)房者拒不按約定履行付款義務(wù)，賣方是可以提出解除合同的，要求購(gòu)房者退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶或注銷手續(xù)。

商品房退房是指購(gòu)房人在購(gòu)房合同約定的退房期限內(nèi)，按照合同約定或者法律規(guī)定，向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)解除購(gòu)房合同的行為。商品房退房的條件及流程因地區(qū)、市場(chǎng)環(huán)境等因素而有所不同，下面是一個(gè)一般的流程和條件。
一、商品房退房的條件
1.退房期限內(nèi)：在購(gòu)房合同中約定的退房期限內(nèi)，購(gòu)房人可以向開(kāi)發(fā)商提出退房申請(qǐng)。
2.合同約定條款：購(gòu)房合同中應(yīng)當(dāng)明確約定退房申請(qǐng)的條件、程序以及違約責(zé)任等條款。購(gòu)房人需仔細(xì)閱讀合同約定，確保符合退房條件。
3.退房原因：退房原因必須在合同約定的退房條款中明確規(guī)定，如房屋質(zhì)量問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商惡意拖延交房、購(gòu)房人無(wú)力按時(shí)支付房款等。
4.房屋狀態(tài)：購(gòu)房人需確保房屋狀態(tài)與合同約定相符，如房屋存在重大質(zhì)量問(wèn)題、建筑面積與合同約定不符等情況，可以提出退房申請(qǐng)。
5.支付定金：購(gòu)房人需在合同約定的時(shí)間內(nèi)支付定金，否則將無(wú)法進(jìn)行退房申請(qǐng)。
二、商品房退房的流程
1.準(zhǔn)備材料：購(gòu)房人需準(zhǔn)備好購(gòu)房合同、身份證等相關(guān)證件以及退房申請(qǐng)書(shū)，向開(kāi)發(fā)商提出退房申請(qǐng)。
2.申請(qǐng)審核：開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)購(gòu)房人的退房申請(qǐng)進(jìn)行審核，審核結(jié)果應(yīng)在合同約定的時(shí)間內(nèi)通知購(gòu)房人。
3.協(xié)商解決：在審核結(jié)果通知后，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人應(yīng)進(jìn)行協(xié)商，商定退房事宜，如退還定金、支付違約金等。
4.簽署協(xié)議：協(xié)商一致后，雙方應(yīng)簽署退房協(xié)議，并辦理相關(guān)手續(xù)，如注銷產(chǎn)權(quán)登記、退還房款等。
5.違約責(zé)任：如購(gòu)房人未按合同約定的規(guī)定支付定金或解除合同，將按照合同約定的違約責(zé)任承擔(dān)相應(yīng)的違約金和賠償責(zé)任。
三、注意事項(xiàng)
1.認(rèn)真審查合同：購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審查合同中的退房條款，并了解相關(guān)法律法規(guī)。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)提出申請(qǐng)。
2.及時(shí)申請(qǐng)：購(gòu)房人應(yīng)在合同約定的退房期限內(nèi)提出退房申請(qǐng)，否則將失去相應(yīng)的權(quán)利。
3.協(xié)商一致：在進(jìn)行退房協(xié)商時(shí)，雙方應(yīng)協(xié)商一致，如有分歧應(yīng)及時(shí)解決。
4.保留證據(jù)：購(gòu)房人應(yīng)及時(shí)保留相關(guān)證據(jù)，如退房申請(qǐng)書(shū)、協(xié)商協(xié)議等，以備在必要時(shí)證明自己的合法權(quán)益。
總之，商品房退房的條件及流程是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程，需要購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商共同約定和協(xié)商。購(gòu)房人應(yīng)在購(gòu)房合同中仔細(xì)審查退房相關(guān)條款，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)提出申請(qǐng)。在退房過(guò)程中，雙方應(yīng)協(xié)商一致，以便盡快解決問(wèn)題。