認(rèn)購書是對雙方即將進(jìn)行交易的房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。一般來說，商品房認(rèn)購書實(shí)在簽訂合同之前的一種協(xié)議書，不是購房合同。當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書后，還需要簽訂正式的購房合同。但實(shí)踐中經(jīng)常會發(fā)生這樣的問題，一些開發(fā)商和購房人簽訂認(rèn)購書后，因?yàn)榉N種原因，又將認(rèn)購書項(xiàng)下的房子賣給了第三人。此時，之前購房人的利益難以通過認(rèn)購書得到保障。
簽訂認(rèn)購書要注意什么
1、確認(rèn)房屋情況：由于購買新房大多數(shù)都是期房，房子還沒有修建好的話，什么都是未知數(shù)，所以購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，自己認(rèn)購的房子的基本情況，要在認(rèn)購書中寫清楚。避免交房的時候?qū)Ψ揭源纬浜茫鎿Q了自己所選的房子。
2、注意錢款流向：認(rèn)購書中有關(guān)于房屋價款以及付款方式的約定，但要注意的是，付款方式一定不要用現(xiàn)金，這樣不便于查詢錢款的流向。另外還要注意房屋單價約定要寫清楚，注意不能使用“特價、均價”等比較模糊的詞語。
3、注意違約責(zé)任：簽訂認(rèn)購書雖然不是簽訂的購房合同，但是同樣是有法律效力的，所以購房者也要注意違約事項(xiàng)的約定，約定清楚交定金的時間，支付方式，另外要注意繳納定金的比例一定不要超過總房款的20%，違約后對定金的處理辦法等。
認(rèn)購書中都有哪些內(nèi)容
1、買賣雙方基本情況：首先針對房產(chǎn)交易的雙方基本情況都會在認(rèn)購書中寫明，通常購買新房的話，賣方就是開發(fā)商，即開發(fā)商名稱、地址、電話，銷售代理方名稱、地址、電話，買方就是購房者自己，是個體，即購房者名稱、姓名、地址、電話、身份證件種類。
2、房產(chǎn)情況：認(rèn)購書是購房者在選購好房子之后才簽訂的，所以認(rèn)購書中也應(yīng)該明確所交易房產(chǎn)的真實(shí)情況，包括樓盤地址、認(rèn)購房屋的樓號、樓棟號、房間號、朝向、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積等等。
3、付款方式及金額：房子的基本情況寫清楚之后，房子的交易價格也是敲定好了的，而為避免買賣雙方違約，也是需要在認(rèn)購書中寫清楚的，通常認(rèn)購書中，這一部分占據(jù)了比較大的篇幅，針對房屋價款的具體內(nèi)容，包括房子單價、計(jì)價面積類型、總房款、付款方式(全款、分期、貸款或其他方式)。

商品房認(rèn)購協(xié)議法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，又是定金合同。
商品房認(rèn)購協(xié)議又被稱為商品房訂購協(xié)議，商品房預(yù)定協(xié)議、商品房認(rèn)購意向書等，是開發(fā)商為了回籠資金，將部分商品房銷售出去或者在事實(shí)、法律上存在當(dāng)時不能克服的銷售障礙時，在與預(yù)購人訂立正式買賣合同之前，先與購房人簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議。商品房認(rèn)購協(xié)議是購房人在與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同之前的購房意向確認(rèn)協(xié)議。
商品房認(rèn)購協(xié)議法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，又是定金合同，如果一方因自身原因解除預(yù)約的，適用定金罰則：若因不可歸責(zé)于雙方的原因解除合同的，則雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。
所以說，商品房預(yù)售時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂書面商品房預(yù)售合同，商品房認(rèn)購協(xié)議不同于商品房預(yù)售合同，不能當(dāng)然的適用預(yù)售合同的相關(guān)法律規(guī)定，但二者之間可以存在轉(zhuǎn)化，需具備以下兩個條件：
1、具備商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定的主要內(nèi)容，包括雙方當(dāng)事人、房屋情況、價格內(nèi)容、交付內(nèi)容及違約后果，并可以據(jù)此確定商品房的面積事項(xiàng)和房屋總價款：
2、出賣人已經(jīng)按照約定收受房款的。
綜上所述：從司法解釋的規(guī)定來看，如果認(rèn)購書等協(xié)議不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的話，一般的認(rèn)購書不是正式買賣合同。因此認(rèn)購書屬于預(yù)約合同，商品房買賣合同屬于本約合同。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國民法典》
第四百九十五條
規(guī)定商品房認(rèn)購協(xié)議為訂立商品房買賣合同的預(yù)約合同，亦稱預(yù)約，而商品房買賣合同為正式合同，亦稱本約。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。但是，如果其內(nèi)容包括《商品房銷售管理辦法》第十六條中規(guī)定的內(nèi)容并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，則會被認(rèn)定為正式的商品房買賣合同，即為本約。