預(yù)售 房屋抵押 登記如何辦理 以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物 抵押 的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四項“本辦法所稱預(yù)購 商品房 貸款抵押，是指 購房 人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。” 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，預(yù)購商品房貸款抵押登記應(yīng)當(dāng)遵循如下程序： 1、房地產(chǎn) 抵押合同 自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。 2、辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)交驗下列文件： (一)抵押當(dāng)事人的 身份證 明或法人資格證明; (二)抵押登記申請書; (三)抵押合同; (四)《國有 土地使用權(quán) 證》、《 房屋所有權(quán) 證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明; (五)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定 抵押權(quán) 的文件與證明材料; (六)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料： (七)登記機關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。 3、登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。 4、以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。 以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 因此，預(yù)售商品房抵押登記以登記機關(guān)(一般應(yīng)為房管局或房地產(chǎn)管理局)在抵押合同上記載了抵押事實為準(zhǔn)，此時預(yù)售商品房抵押 合同生效 ，銀行取得抵押優(yōu)先權(quán)。 預(yù)售房屋抵押登記的辦理只要自己按照有關(guān)的程序進行就可以，但是具體的操作是有一定的約束性，所以自己可以咨詢有關(guān)的專業(yè)人員進行幫助，然而自己的利益維護，不僅僅是法律上的保障，在實際的生活中最為關(guān)鍵的就是自己的是否有著執(zhí)行力。

如何辦理房產(chǎn)證抵押登記?抵押登記時需要帶哪些材料呢?雙方先簽訂借款合同及擔(dān)保抵押合同，再去房管部門辦理抵押登記。現(xiàn)房抵押與期房抵押辦理程序不同，因此到房產(chǎn)管理部門辦理需要提供的材料也有所不同。

一、房產(chǎn)抵押手續(xù)      第一步:首先貸款申請人需要向銀行相關(guān)登記部門提出房屋抵押貸款申請，同時相關(guān)證明材料也需遞交，比如必須提供身份證件、居住地證明、戶口本及婚姻證明等相關(guān)材料。      第二步:相關(guān)房屋評估部門將對房子進行估價評估，以確定可信貸款的額度。屆時需要貸款申請人提供房屋產(chǎn)權(quán)證以及相關(guān)資產(chǎn)狀況證明。如果抵押貸款申請人以他人房產(chǎn)作抵押，則需要提供房產(chǎn)權(quán)屬人身份證、婚姻狀況證明以及同意抵押的書面證明。      第三步:經(jīng)過對房屋評估之后，如果符合相關(guān)規(guī)定和要求時，銀行將出面與貸款申請人簽署抵押合同，并辦理抵押登記手續(xù)。      第四步:抵押登陸手續(xù)辦理完成后，銀行將正式發(fā)放貸款，抵押貸款人將按抵押合同定期歸還貸款本息。      第五步:通常房屋抵押貸款的還款方式為:      個人消費貸款一般是等額本息還款，15年貸款期限。      個人經(jīng)營性貸款分為等額本息和先息后本兩種。貸款期限分別為15年和1年。      當(dāng)在規(guī)定的年限內(nèi)還清貸款本息后，就辦理撤貸手續(xù)。二、房產(chǎn)抵押辦理所需資料有哪些?      現(xiàn)房抵押      房地產(chǎn)抵押合同(夫妻雙方到場簽字);房屋所有權(quán)證;土地使用權(quán)證復(fù)印件(驗原件);有資質(zhì)的評估機構(gòu)出具的《房產(chǎn)評估報告》;銀行借款合同;夫妻關(guān)系證明及雙方身份證復(fù)印件(驗原件)，獨身的由戶口所在地民政部門出具證明。      期房抵押      購房預(yù)售合同;與銀行簽訂購房借款合同;購房預(yù)交款收據(jù)復(fù)印件(驗原件);夫妻結(jié)婚證復(fù)印件(驗原件)，獨身的由戶口所在地民政部門出具的證明;夫妻雙方身份證復(fù)印件(驗原件)。

擁有預(yù)售許可證的可以進行抵押，但是首先得找到銀行同意給你土地抵押貸款；自然人法人首先必須是出讓土地并且已經(jīng)足額繳納土地出讓金，經(jīng)過銀行指定評估單位進行評估，按照評估價值50-60％進行貸款申請。銀行經(jīng)過貸審會批準(zhǔn)后，填寫抵押貸款合同，經(jīng)過土地局抵押款抵押登記，銀行就會進行放款。則這個抵押的程序就算完成了。
商品房預(yù)售許可證的定義
《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。
商品房預(yù)售許可證該如何辦理
1、辦理程序：
（1、審批房管局窗口收件
（2、房管局室簽署意見
（3、物業(yè)管理室審核物業(yè)管理材料
（4、房產(chǎn)交易交易市場管理所審核材料，現(xiàn)場查看核實，簽署意見
（5、房產(chǎn)交易主要領(lǐng)導(dǎo)簽署意見
（6、房管局主要領(lǐng)導(dǎo)審批
（7、作出準(zhǔn)予預(yù)售的許可書面決定，頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》
2、所需材料
（1、商品房預(yù)售許可申請書
（2、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》
（3、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書
（4、按提供預(yù)(銷)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總的25%以上的書面證明及監(jiān)理公司出具的施工進度證明。
（5、工程施工合同
（6、已簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。
（7、商品房預(yù)(銷)售方案。
（8、小區(qū)規(guī)劃總平面圖、商品房分層平面圖、分戶面積圖。
（9、商品房預(yù)售款協(xié)議及預(yù)售款銀行開戶印鑒卡。
（10、建筑節(jié)能措施說明書。
（11、商品房預(yù)測繪報告、規(guī)范的預(yù)售商品房樓盤表。
（12、經(jīng)辦人身份證明，委托辦理預(yù)售申請的，還應(yīng)提交書面委托書。

辦理預(yù)售房屋抵押權(quán)登記流程如下：由雙方共同申請登記、不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理后對申請材料進行審核并且申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看、審核查驗無誤后辦理登記手續(xù)。
《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條
因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。
屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：
(一)尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的;
(二)繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的;
(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的;
(四)權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的;
(五)不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的;
(六)申請更正登記或者異議登記的;
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形。
《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十六條
申請人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對申請材料的真實性負(fù)責(zé)：
(一)登記申請書;
(二)申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書;
(三)相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書;
(四)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料;
(五)與他人利害關(guān)系的說明材料;
(六)法律、行政法規(guī)以及本條例實施細(xì)則規(guī)定的其他材料。
不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。
《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十八條
不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進行查驗：
(一)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致;
(二)有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致;
(三)登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。
《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十九條
屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看：
(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記;
(二)在建建筑物抵押權(quán)登記;
(三)因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記;
(四)不動產(chǎn)登記機構(gòu)認(rèn)為需要實地查看的其他情形。
對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進行調(diào)查。
不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實地查看或者調(diào)查時，申請人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。
《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十條
不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。