國家商品房退房標準
1、如果房屋的主體結構質(zhì)量不合格，那么購房人有權拒收并且解除合同和要求賠償損失。購房人在辦理商品房交接入住的手續(xù)的時候，應要求出賣人出示這個商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，查驗這個工程是否經(jīng)驗收合格。
2、、延遲交付房屋這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般超過三個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
3、在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任。購房人在接受房屋時，一般要對房屋進行必要的驗收，這也是購房人應該行使的注意義務，經(jīng)驗收后確信沒有質(zhì)量問題再辦理入住手續(xù)。
4、開發(fā)商缺證.導致合同無效目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同。購房人應當騰空房屋，開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。
5、因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。是否屬于“嚴重影響正常居住使用”的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。
一、定金繳納階段
1、當購房者已經(jīng)交訂金(定金或認購金)，但還沒簽訂正式《商品房預售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明所交款項的性質(zhì)，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。
2、如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產(chǎn)權證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見，終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。
二、已做預售登記
1、買賣雙方已經(jīng)到房地產(chǎn)主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協(xié)商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。
2、如果買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外，雙方還應到房地產(chǎn)登記主管機關辦理注銷預售登記手續(xù)。
三、入住階段
1、在房屋竣工后，購房者已辦理了入住手續(xù)，交政府部門應收的稅費之后，但房產(chǎn)證還沒有辦理下來之前退房的，這個階段要求退房的一般都是購房者，大多是賣方違約。這個階段除與上述第二個階段要求一致外，還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。
2、如賣方違約，裝修損失應經(jīng)過房地產(chǎn)評估機構評估，確定裝修損失。購房者還應與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協(xié)議，購房者可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。
四、房產(chǎn)證已辦理
房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的權已經(jīng)完成了轉移，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產(chǎn)證，且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房并承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機關辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)。

商品房退房是指購房人在購房合同約定的退房期限內(nèi)，按照合同約定或者法律規(guī)定，向開發(fā)商申請解除購房合同的行為。商品房退房的條件及流程因地區(qū)、市場環(huán)境等因素而有所不同，下面是一個一般的流程和條件。
一、商品房退房的條件
1.退房期限內(nèi)：在購房合同中約定的退房期限內(nèi)，購房人可以向開發(fā)商提出退房申請。
2.合同約定條款：購房合同中應當明確約定退房申請的條件、程序以及違約責任等條款。購房人需仔細閱讀合同約定，確保符合退房條件。
3.退房原因：退房原因必須在合同約定的退房條款中明確規(guī)定，如房屋質(zhì)量問題、開發(fā)商惡意拖延交房、購房人無力按時支付房款等。
4.房屋狀態(tài)：購房人需確保房屋狀態(tài)與合同約定相符，如房屋存在重大質(zhì)量問題、建筑面積與合同約定不符等情況，可以提出退房申請。
5.支付定金：購房人需在合同約定的時間內(nèi)支付定金，否則將無法進行退房申請。
二、商品房退房的流程
1.準備材料：購房人需準備好購房合同、身份證等相關證件以及退房申請書，向開發(fā)商提出退房申請。
2.申請審核：開發(fā)商會對購房人的退房申請進行審核，審核結果應在合同約定的時間內(nèi)通知購房人。
3.協(xié)商解決：在審核結果通知后，開發(fā)商和購房人應進行協(xié)商，商定退房事宜，如退還定金、支付違約金等。
4.簽署協(xié)議：協(xié)商一致后，雙方應簽署退房協(xié)議，并辦理相關手續(xù)，如注銷產(chǎn)權登記、退還房款等。
5.違約責任：如購房人未按合同約定的規(guī)定支付定金或解除合同，將按照合同約定的違約責任承擔相應的違約金和賠償責任。
三、注意事項
1.認真審查合同：購房人在簽訂合同時，應認真審查合同中的退房條款，并了解相關法律法規(guī)。如發(fā)現(xiàn)問題應及時提出申請。
2.及時申請：購房人應在合同約定的退房期限內(nèi)提出退房申請，否則將失去相應的權利。
3.協(xié)商一致：在進行退房協(xié)商時，雙方應協(xié)商一致，如有分歧應及時解決。
4.保留證據(jù)：購房人應及時保留相關證據(jù)，如退房申請書、協(xié)商協(xié)議等，以備在必要時證明自己的合法權益。
總之，商品房退房的條件及流程是一個比較復雜的過程，需要購房人和開發(fā)商共同約定和協(xié)商。購房人應在購房合同中仔細審查退房相關條款，如發(fā)現(xiàn)問題應及時提出申請。在退房過程中，雙方應協(xié)商一致，以便盡快解決問題。