小產(chǎn)權(quán)房無房產(chǎn)證可以正常買賣，但是有風(fēng)險(xiǎn).第一種是建在集體建設(shè)用地上的房屋，一般這類房屋是屬于該集體所有，除該集體內(nèi)部人員外，任何人都不能購(gòu)買。第二種是建設(shè)在集體企業(yè)用地或非法占用耕地上。與我們平時(shí)所接觸的商品房最大的區(qū)別是，小產(chǎn)權(quán)房并沒有土地出讓金這一塊，而且沒有開發(fā)商在里面攪動(dòng)，所以一般小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格要比普通的商品房低很多，局部地區(qū)甚至只需要商品房的1\/5，也正是因?yàn)檫@個(gè)原因，致使大量的城鎮(zhèn)居民頂著巨大風(fēng)險(xiǎn)，暗地里購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。也正是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房并不能獲得國(guó)家直接頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，于是很多人就以為購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是違法的，其實(shí)這個(gè)說法并不正確:根據(jù)國(guó)家法律，只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，它就是合法建筑，我國(guó)法律允許在鄉(xiāng)村集體土地上進(jìn)行住宅的建設(shè)，因此并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法的，只是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房有許多的限制性，而現(xiàn)在有部分小產(chǎn)權(quán)房在銷售上和法律相沖突而已，根據(jù)我國(guó)法律，鄉(xiāng)村集體所有土地使用權(quán)是不能出讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村宅基地屬集體所有，但是村民對(duì)宅基地也只是具有使用權(quán)，所以如果他們將房屋賣給城鎮(zhèn)居民是不能得到法律的認(rèn)可的。通過上面的描述我們知道:鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、置換。并不能向非本集體成員第三人轉(zhuǎn)讓或出售。#購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)：第一，法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度不適用小產(chǎn)權(quán)房，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到有效維護(hù)第二，政策風(fēng)險(xiǎn)。若購(gòu)買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么只能是購(gòu)房人找開發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償?shù)谌D(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房若向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，因不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值有很大影響。如果以上風(fēng)險(xiǎn)你覺得對(duì)你來說沒太大問題的話，可以購(gòu)買，如果比較介意的話，就別買，主要的決定權(quán)還是在于你自己的#小產(chǎn)權(quán)的房子，既然叫小產(chǎn)權(quán)，那就肯定是不能上市交易的。這個(gè)是國(guó)家明文規(guī)定的，小產(chǎn)權(quán)房子本身就是違反規(guī)定的產(chǎn)物，怎么可能允許掛牌交易呢？至于你說的買賣，從另外一個(gè)角度來說，當(dāng)然可以，一個(gè)東西，只要有人愿意買，你愿意賣，那就可以買賣。但是愿意購(gòu)買這樣房子的人不多，因?yàn)樘珱]有保障的。

以上內(nèi)容，僅供參考，希望能幫到您。感謝您對(duì)看房網(wǎng)的支持，祝您購(gòu)房愉快！

吉屋房產(chǎn)百科，更多買房必須知識(shí)

小產(chǎn)權(quán)房子可以買，但是不受法律保護(hù)。

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，小產(chǎn)權(quán)房不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

中國(guó)實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國(guó)有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)。

即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因：

1、城市房?jī)r(jià)過高

中國(guó)許多大中城市的高房?jī)r(jià)是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡，若干大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時(shí)，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買群。

2、擦邊球的空間

根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營(yíng)，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個(gè)擦邊球的空間。

3、農(nóng)地制度不合理

小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用）。

由村集體牽頭開發(fā)，省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用及成本費(fèi)。在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

以上內(nèi)容參考：百度百科—小產(chǎn)權(quán)房