小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效。
小產(chǎn)權(quán)房是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，無法轉(zhuǎn)讓、繼承，簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無效合同，法律不予保護。在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證也不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)或村頒發(fā)。還有一種種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。國家不承認并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，并不受法律保護。既無法律保障，也不可上市交易。嚴格上來說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。
如何判斷房產(chǎn)是否合法：
1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
2、是否取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；
3、是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
4、是否已通過竣工驗收；
5、是否拆遷安置已經(jīng)落實；
6、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施是否具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
7、物業(yè)管理方案是否已經(jīng)落實。
綜上所述，買房一定要購買正規(guī)開發(fā)商的房產(chǎn)，切記圖小便宜，吃大虧，一旦買到了違規(guī)房產(chǎn)要學會用法律武器維護自己的合法權(quán)益，法律有著秩序的意義，有著正義的意義，有著效率的意義，有著利益的意義，但法律對普通老百姓象征著保護與希望的意義。法律仍然以其獨特的意義與威嚴捍衛(wèi)著人們的合法權(quán)益。
【法律依據(jù)】：
《商品房銷售管理辦法》第七條
商品房現(xiàn)售，應(yīng)當符合以下條件：
（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書
（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；
（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經(jīng)落實
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同協(xié)議怎么寫
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同協(xié)議按照以下步驟：
1、買賣雙方的主體信息。如果是自然人的，應(yīng)寫明姓名、身份證號等信息；
2、房屋狀況。包括房屋位置、房屋面積、房屋裝修情況、是否含家具等；
3、價款及支付方式、支付時間；
4、房屋交付的時間；
5、如果小產(chǎn)權(quán)房有可能辦理產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)當約定賣方有配合辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)；
6、違約責任；
7、爭議解決條款，雙方簽字及日期。
買小產(chǎn)權(quán)房需要注意以下事項：
1、開發(fā)主體要合法。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)主體可以是村民，也可以是村集體依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但不管開發(fā)主體是誰，一定要取得合法開發(fā)土地的資格；
2、符合城市規(guī)劃。小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障；
3、買規(guī)模化的小產(chǎn)權(quán)房。雖然國家已明令禁止新建小產(chǎn)權(quán)房，但還不曾大規(guī)模拆除小產(chǎn)權(quán)房。為了降低買小產(chǎn)權(quán)房的風險，購房者最好買規(guī)模化的小產(chǎn)權(quán)房；
4、多人陪同簽訂合同。購房者在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時，一定要多找?guī)讉€見證人，并讓他們都在合同上簽名，這樣可幫助降低風險；
5、做好詳細約定，由于小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證，所以購房者只能依據(jù)買賣合同來保障自己的權(quán)益，因此在買賣合同中，一定要對各種情況做好詳細約定，比如拆遷時購房者獲得全部補償，約定高額違約金。
綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房，價格只有同區(qū)域商品房的40-50%，因為省去了土地出讓金、各種交易環(huán)節(jié)稅費，做到了真正的取之于民用之于民。并且，有的地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房不僅成為了中低收入家庭解決住房的一個重要途徑，還成為了高收入者投資和消費的重要選擇目標。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。
購買小產(chǎn)權(quán)房合同范本
商業(yè)上進行合作會簽訂相關(guān)的正規(guī)合同，以保證雙方合作具有一定的法律效應(yīng)，同時保障雙方的權(quán)利不受侵害。而購買房產(chǎn)時也需要簽訂合同，作為一紙證明，證明某間房子正式屬于買受方。合同的簽訂尤其是針對小產(chǎn)權(quán)房來說尤為重要，那么購買小產(chǎn)權(quán)房的合同應(yīng)該是怎么樣的呢?以下是小編整理的完整的模板，告訴你具體的小產(chǎn)權(quán)房合同是怎樣的。
出賣人(甲方)： 身份證號碼：
買受人(乙方)： 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其所購買的位于_____________________的房屋(建筑面積_________平方米)及___________________(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、該該房屋具備過戶條件時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋占用、使用、收益、處分、出租、擔保、抵押、買賣等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房與他人訂立《買賣合同》。甲方保證在交接前對該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)，如簽約或交接后，發(fā)生與與有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)糾紛，概由甲方負責賠償。
六、違約責任1、甲方應(yīng)當于2013年 月 日交付乙方房屋，并將有關(guān)該房屋的買賣合同、相關(guān)權(quán)利憑證一并交付乙方。甲方如不按合同規(guī)定的日期交付，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因甲方原因致第三人向乙方主張該房屋權(quán)利，對乙方造成經(jīng)濟損失由甲方賠償。
6、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向——區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方： 乙方：
年月 日 年月日見證人： 年月日年月日
看完以上的內(nèi)容后，你是否對小產(chǎn)權(quán)房的合同模板有了了解呢?買房賣房都會涉及到合同的簽訂，而合同在當今社會的任何領(lǐng)域都有出沒。簽訂合同，就有了相關(guān)的證明，因此能夠避免合作上出現(xiàn)的違約情況。在涉及小產(chǎn)權(quán)房購買這種敏感話題時，合同的簽訂就更加重要了。選購小產(chǎn)權(quán)房其實具備一定的風險，因此在操作過程中是更需要注意的。
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