草率簽訂認購書回頭就后悔了
61歲的張女士現(xiàn)在和老伴住在三十年前單位分的老房子里。眼看著老兩口的歲數(shù)越來越大，張女士動了換房子的念頭。2月初，她在南部新城相中一套120多平方米帶電梯的高層，看房當天就與售樓處簽訂了房屋認購書。事后張女士發(fā)現(xiàn)，她買的樓層正好是消防連廊，會影響他們的居住舒適度，所以她后悔了。
認購書有法律效力不可小視
一般來說，購房者在買房時，往往會在簽訂《商品房買賣合同》前會先簽訂房屋認購書。有些購房者認為，房屋認購書與商品房買賣合同不同，它只具有確定雙方買賣意向的作用。但實際上，根據(jù)《合同法》的規(guī)定:當事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、預售等合同前簽訂了意向書等，如果是雙方的真實意愿，而且權(quán)利義務內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)，那就具有一定的法律效力，對雙方均有約束力，所以在簽訂時絕不能疏忽大意。
“訂金”及“定金”一字之差說道多
其實，購房者在簽訂房屋認購書時有很多說道，必須逐條閱讀和考慮之后再做定奪，比如認購書上有“定金”及“訂金”之分。在法律上，“定金”對合同的成立、履行起擔保作用，具有特定定金的規(guī)則：給付定金的一方如果不履行債務就無權(quán)要求返還定金，而接受定金的一方如果不履行債務則應該雙倍返還定金。而“訂金”就不同了，它不對合同起擔保作用，給付訂金的一方不履行債務也可以要求返還“訂金”，接受訂金的一方不履行義務也不必雙倍返還“訂金”。“定金”的數(shù)額一般在5000到1萬元之間，最終以雙方的協(xié)商為準。
簽訂認購書不是“必須的”
日前有讀者咨詢，如果購房時不簽訂《房屋認購書》，直接簽訂《商品房買賣合同》可不可以.就此，記者查閱相關(guān)的法律文件并咨詢了律師，發(fā)現(xiàn)對此并沒有明文規(guī)定，也就是說，《房屋認購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，簽與不簽取決于購房者和開發(fā)商的洽談

認購書是具有法律效力的，因此在簽署購房認購書時，一定要仔細查看。認購書全稱為《商品房認購書》，是購房者與開發(fā)商對交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。在沒有簽訂《商品房買賣合同》前，是解決買房相關(guān)事項的條款，具有一定的法律效力。
商品房認購書包含內(nèi)容
1、認購物業(yè)。
2、房價，包括戶型、面積、單位價格(幣種)、總價等。
3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款。
4、認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。
簽訂房屋認購書的注意事項
1、當事人雙方基本情況別寫錯
在填寫賣方信息的時候，要注意看出賣人位置填寫的是不是開發(fā)商的公司名稱稱。如果開發(fā)商委托第三方房產(chǎn)中介公司代為銷售，那么應該在認購書中寫明代理關(guān)系。填寫購房者本人相關(guān)信息時，要注意認購人寫自己的名字，通訊地址填寫身份證上的戶籍地址。如果不是本人簽訂認購書，需要填寫代理人的相關(guān)信息，如果是公司或組織買房，認購人寫公司全稱。
2、房屋的基本情況要寫清
在簽訂認購書的時候，自己認購的房子的基本情況，要在認購書中寫清楚。一般情況下，預售/銷售許可證的證書號碼是開發(fā)商提供的。
如果簽訂時是空白的，這時就要警惕了，沒有預售/銷售許可證的房子，賣出去也是不合法的，如果開發(fā)商到辦理產(chǎn)權(quán)變更之日時，還拿不到相關(guān)證件，也是沒有辦法辦理房屋產(chǎn)權(quán)所有證的。實際上，只要認購書具備合同主要條款并生效后，在與正式合同沒有沖突的情況下，可以做主合同的補充。
3、價款與付款方式約定清楚
房屋單價約定要寫清楚，注意不能使用“特價、均價”等比較模糊的詞語，付款方式及首付款的支付金額都要寫清楚，不要出現(xiàn)差錯。
4、定金違約要約定
約定清楚交定金的時間、定金金額(繳納定金的比例一定不要超過總房款的20%)，違約后對定金的處理辦法。
5、開發(fā)商承諾要寫進認購書
在看房時，銷售人員或開發(fā)商承諾的贈送面積、保留房源等，都要寫進認購書中。包括承諾不兌現(xiàn)，違約如何處理等，都要作出明確的規(guī)定。實際操作中，要將承諾寫進認購書，還需與開發(fā)商進行交涉。簽訂認購書時，還要琢磨一下認購書中的條款是否平等，如果有不對等的條款，可以直接向開發(fā)商提出異議。

認購書在一定的情況下是具有法律效力的。
商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。
法律效力，是指法律所具有或者賦予的約束力。規(guī)范性法律文件與非規(guī)范性法律文件都有一定的約束力，要求人們按照法律文件規(guī)定的那樣行為。法律效力有時還指某種行為或事實在法律上的效果，即能夠獲得肯定性法律后果，例如一份依法成立的合同具有法律效力，能夠獲得法律的保護。顯然，規(guī)范性法律文件以及合法的行為和事實的效力是規(guī)范性法律文件所賦予的。只要國家機關(guān)依據(jù)法定的職權(quán)和程序制定的規(guī)范性法律文件，就當然地具有一定的效力。
法律生效的范圍包括如下：
1、時間效力，指法律開始生效的時間和終止生效的時間；
2、空間效力，指法律生效的地域（包括領(lǐng)海、領(lǐng)空），通常全國性法律適用于全國，地方性法規(guī)僅在本地區(qū)有效；
3、對人的效力，指法律對什么人生效，如有的法律適用于全國公民，有的法律只適用于一部分公民。
法律效力可以分為規(guī)范性法律文件和非規(guī)范性法律文件的效力。規(guī)范性法律文件的效力，也叫狹義的法律效力，指法律的生效范圍或適用范圍，即法律對什么人、什么事、在什么地方和什么時間有約束力。本章所講的法律效力，即狹義的法律效力。非規(guī)范性法律文件的效力，指判決書、裁定書、逮捕證、許可證的法律效力。

法律依據(jù)
《商品房銷售管理辦法》
第十三條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

購房認購書具有法律效力。
商品房的認購等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已收購房款的，協(xié)議有效。出賣人通過認購等向買受人收受定金為訂立商品房買賣合同擔保的，因一方原因未能訂立合同，應按照規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還。
簽訂認購書時要注意的問題如下：
1、注意房屋產(chǎn)權(quán)是否明確；
2、房屋質(zhì)量是否合格或是否與合同要求一致；
3、是否存在定金不退的霸王條款；
4、仔細審查關(guān)于房屋面積的約定，明確關(guān)于房屋質(zhì)量的約定；
5、注意中介是否存在暗箱操作等。
綜上所述，商品房認購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨立于正式房屋買賣合同。
【法律依據(jù)】：
《商品房銷售管理辦法》第四條
出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。