房子是我們生產(chǎn)和生活的最基本的承載，并且現(xiàn)在房子其實(shí)是具有一種鮮明的社會屬性的，對于業(yè)界人士來說各種不同性質(zhì)的房產(chǎn)其實(shí)很好了解的，在國家經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的這幾年當(dāng)中，保障房， 商品房 ，還有一部分 小產(chǎn)權(quán)房 都充斥在房地產(chǎn)市場中讓有些普通民眾難以區(qū)分。相信現(xiàn)在還有人都不了解在我國小產(chǎn)權(quán)房什么意思? 一、在我國小產(chǎn)權(quán)房什么意思? 小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村 集體土地 上建設(shè)的房屋，未繳納 土地出讓金 等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的 土地使用證 和預(yù)售許可證， 購房合同 在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。 二、小產(chǎn)權(quán)房拆除有補(bǔ)償嗎? 小產(chǎn)權(quán)房是沒有合法的 不動產(chǎn)登記 證書的，若涉及 拆遷 安置，各地做法也不一，建議積極與拆遷人協(xié)調(diào)處理。若涉及賠償，由于社區(qū)給了門牌、你把戶口遷過去，足以證明你對房屋的合法使用，你有權(quán)要求安置賠償，但具體賠償是否包括重新安置一套房子跟你，則看你所買的小產(chǎn)權(quán)房的項(xiàng)目土地性質(zhì)等等。 但不管怎樣，你依然是拆遷安置對象：即合法的房屋居住權(quán)人，你有權(quán)要求安置居住房，同時有關(guān)搬遷補(bǔ)助、裝修補(bǔ)償?shù)鹊龋嗫梢徊⒅鲝垺＞唧w怎么賠法應(yīng)參照當(dāng)?shù)?拆遷補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn)，以所簽署的拆遷安置協(xié)議為準(zhǔn)。 具體而言：對于小產(chǎn)權(quán)房在拆遷守程中能否獲得拆遷安置補(bǔ)償，分為兩種不同情況。 第一，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過程中擅自擴(kuò)大了銷售對象。由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設(shè)的房屋，因此 買賣合同 歸于無效。在此情況下，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于 宅基地 使用人所有，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦妫荒苡伤袡?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。 第二，小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。對于這種情況，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償”的規(guī)定。 三、不慎購買小產(chǎn)權(quán)房怎么處理? (一)購買小產(chǎn)權(quán)房的合同效力如何 小產(chǎn)權(quán)房買賣 合同的效力 一般認(rèn)定無效為原則。但也應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況，妥善處理。 1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的 農(nóng)村房屋買賣 ，該 房屋買賣合同 認(rèn)定有效。 2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。 3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者 購房 人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。 (二)已購買小產(chǎn)權(quán)房如何處理 對于屬于買賣 合同無效 的小產(chǎn)權(quán)房交易，買家可以如此處理： 1、 退房 狹義的小產(chǎn)權(quán)房不能買賣，因此小產(chǎn)權(quán)房買賣交易基礎(chǔ)就違法，可以主張退還購房款。協(xié)商不成建議起訴。 2、要求退還所交款項(xiàng) 因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房屋的買賣是無效的， 無效合同 應(yīng)恢復(fù)原狀，因此對方應(yīng)退還你所交的款項(xiàng)。你可要向當(dāng)?shù)胤抗懿块T投訴，爭取退還所交款項(xiàng)。 實(shí)際上小產(chǎn)權(quán)房也就是說這種房子所占用的土地多半都是屬于集體土地，在法律上將這一類型稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，國家一般拆遷農(nóng)戶的房子隨后又給補(bǔ)發(fā)的 安置房 就是屬于典型的小產(chǎn)權(quán)房。這種小產(chǎn)權(quán)房是辦理不到國家的 房產(chǎn)證 和國有土地使用證的，所以小產(chǎn)權(quán)房是不允許上市交易的。

如果有許可和資質(zhì)的，不構(gòu)成犯罪。但是沒有許可以及資質(zhì)進(jìn)行開發(fā)的，涉嫌非法經(jīng)營罪。小產(chǎn)權(quán)房不是違法建筑。小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。 《中華人民共和國刑法》 第二百二十五條 違反國家規(guī)定，有下列非法經(jīng)營行為之一，擾亂市場秩序，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處違法所得一倍以上五倍以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處五年以上有期徒刑，并處違法所得一倍以上五倍以下罰金或者沒收財產(chǎn)：（一）未經(jīng)許可經(jīng)營法律、行政法規(guī)規(guī)定的專營、專賣物品或者其他限制買賣的物品的；（二）買賣進(jìn)出口許可證、進(jìn)出口原產(chǎn)地證明以及其他法律、行政法規(guī)規(guī)定的經(jīng)營許可證或者批準(zhǔn)文件的；（三）未經(jīng)國家有關(guān)主管部門批準(zhǔn)非法經(jīng)營證券、期貨、保險業(yè)務(wù)的，或者非法從事資金支付結(jié)算業(yè)務(wù)的；（四）其他嚴(yán)重擾亂市場秩序的非法經(jīng)營行為。《中華人民共和國土地管理法》第十條 國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

　 小產(chǎn)權(quán)房 合法化這個問題自從房子是來住的不是用來炒的這個觀點(diǎn)在房地產(chǎn)市場日漸升溫，中國樓市面臨著前所未有的改革。在這次限購中，小產(chǎn)權(quán)房有沒有受到波及呢政府在今年出臺了哪些政策呢 　　對于小產(chǎn)權(quán)房問題，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，小產(chǎn)權(quán)房就是違法的存在，所以永遠(yuǎn)不會被“轉(zhuǎn)正”。所以，小產(chǎn)權(quán)房并不會因?yàn)椴粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記而變得合法。 　　一般來說，“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“ 宅基地 ”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。 　　五證，正規(guī)合法的 商品房 開發(fā)建設(shè)必須是5證齊全的，《國有 土地使用證 》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《 商品房預(yù)售許可證 》缺一不可，而小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目有的連1個證都沒有。 　　“小產(chǎn)權(quán)房”本身就是違法的存在，實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，非但沒有 房產(chǎn)證 ，還面臨著被拆除的風(fēng)險，并且一旦 拆遷 ，業(yè)主也無法得到拆遷安置補(bǔ)償。 s 　　在我國城鄉(xiāng)二元土地制度和城市化快速發(fā)展背景下，在國家城鎮(zhèn)住房保障體系尚未完全健全、城鄉(xiāng)居民住房需求仍較旺盛、房價收入比明顯偏高的情況下，即使城市房價出現(xiàn)一定幅度回落，小產(chǎn)權(quán)房問題也很難完全杜絕，因?yàn)樗诤艽蟪潭壬享槕?yīng)了我國城市化快速發(fā)展趨勢，以低廉的價格吸引大量城市中低收入階層和部分投資者購買。 　　尤其是如果2016年實(shí)施的城市住宅限售政策繼續(xù)下去，這種不會被計入 購房 套數(shù)，沒有購買條件限制，沒有法律意義上的產(chǎn)權(quán)保障但擁有巨大價格優(yōu)勢的小產(chǎn)權(quán)房還可能會建的更多。 　　2016年4月18日，在 北京 召開的掛牌督辦違法違規(guī)案件新聞發(fā)布會上，國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤介紹說，一季度全國發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)用地行為9832件，涉及土地面積7.3萬畝，其中，擅自興建小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象明顯抬頭。另據(jù)調(diào)查，有60.3%的人認(rèn)為自己可以選擇購買小產(chǎn)權(quán)房，86.0%的人支持小產(chǎn)權(quán)房合法化，76.3%的人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房合法化將會拉動房價下降。這在很大程度上顯示了“不合法”的小產(chǎn)權(quán)房的巨大市場需求。 　　的確，小產(chǎn)權(quán)房情況復(fù)雜，需要分別處理。但是，如果有關(guān)部門再不采取雷霆手段真正叫停新增小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)與銷售，小產(chǎn)權(quán)房只會愈演愈烈。據(jù)報道，北京市國土局的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，有關(guān)已售已建的小產(chǎn)權(quán)房處理辦法已經(jīng)在研究制定之中。