如何判斷一個地塊是否可以投資開發,我第一次做房地產開發,敬請指教
1、開發商的數量與房價上漲沒有必然的聯系。
2、房價上漲是房產市場需求過旺造成的。
3、在市場需求中,有居住需求,投資需求兩大類。
4、區域性人口激增是居住需求增長的原因之一,改善居住條件也是居住需求之一。
5、投資需求源于投資品種的匱乏,源于從事其他行業投資環境的惡劣,源于社會保障的不到位等等原因。
6、土地供應量小是房地產價格上漲的一個重要因素。
共同探討!答案來自:百度房產交流團,敬請關注!
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一、進行調研地塊四周目前產品市價如何。二、未來發展性如何(主要讓你了解是要規劃 的是商品房、還是寫字樓還是商鋪),三、向政府部門取得立項、國土證…等直到取得銷售許可證件應有的時間表(時間代表金錢若項目操作需要融資時一定要算一下,不要現金流量出問題)
項目的失敗,有許多因素是可以預見的。要想做好一個項目,對項目地塊進行研究分析是必不可少的。它包括:房地產項目的可行性、可行性研究的誤區及對策、房地產可行性研究戰略分析、設計成功的可行性研究流程等。一兩句話也講不清,你可以進水清木華地產網站看看,里面有篇《房地產開發的可行性研究》的文章,很專業,也很詳細。
如何查詢房地產開發商是否合法
擇居網提供
一般普通商品房,其《國有土地使用證》上應蓋有“房屋土地管理局有償土地使用證專章”。如果《國有土地使用證》上加蓋了“房屋土地管理局臨時土地使用證專章”,則表明開發商尚未繳足地價款,可能會給日后辦理產權證帶來隱患。
建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是建設單位用地和建設工程的法律憑證,沒有這“兩證”的用地單位屬非法用地,其工程建筑也是違章建筑,不能領取房地產權屬證件。
在審查《建設用地規劃許可證》時,應注意查驗開發商所使用的土地在用途、位置和接線上是否與《建設用地規劃許可證》一致。依據法律規定,城市土地的利用不需符合城市規劃,開發商所使用的土地在用途、位置和界限上應與建設用地規劃許可證相互一致。如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》,說明其開發的土地未經規劃。
《建設工程規劃許可證》可以確認有關建設活動的合法地位,并非為建設活動進行過程中接受監督檢查時的法定依據。
同時呼和浩特房地產來說,如果是現房銷售,開發商無需辦理預售許可證,不過購房者可以審查其
營業執照,稅務登記證,房產開發資質證書,預售許可證,規劃許可證,施工許可證,土地使用證。
要了解房地產開發商是否合法,有幾種方法可以查詢。
可以去工商局查看營業執照和注冊資金。
可以去稅務局查詢是否有稅務登記證。
去該開發商開發的項目上查看房產開發商的五證(預售許可證,規劃許可證,施工許可證,土地證,房產證)
到房管局查詢相關手續。
“房地產開發企業”是如何認定的?也就是如何認定它為房地產開發企業?
財稅【2015】5號中的第五條rnrn 五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。rnrn請問:上述中的“房地產開發企業”是如何認定的?也就是如何認定它為房地產開發企業?rnrn不要復制百度百科那的房地產企業原則上遵循收入標準,以其最近一年經審計的房地產業務收入中來自普通住宅地產、商業地產、工業地產、保障性住宅地產和其他地產收入占房地產業務總收入比例最大的一項,確認其房地產細分類型。
房地產業務收入包括從事普通住宅地產、商業地產、工業地產、保障性住宅地產和其他房地產所取得的收入。對主要從事一級土地開發業務的企業,不認定為房地產企業,應歸類為建筑類企業。對主要從事保障性住宅地產業務的企業,如其募集資金用于省級保障性住房項目建設,則可以不認定為房地產企業。
擴展資料:
注意事項:
房地產開發企業要成立相應的項目小組,從項目的一般機會入手,對項目投資機會和投資意向進行鑒別,并對資源、政策、部門與區域等要素進行相應的分析,在此基礎上確定項目的基本方向,對相同領域和方向的項目進行篩選,結合市場研究、環境分析、優勢分析和論證評估等方式進行可行投資項目的選擇。
時間周期、資金籌集以及資源需求等因素進行基本的確認,保證項目規劃、設備、工藝、技術、土建、投資額、成本等各方面的需求都可以得到保證。
參考資料來源:人民網-海南鼓勵四種類型總部企業落戶 房地產開發企業將不納入
參考資料來源:百度百科-房地產開發企業
房地產開發企業是指按照城市房地產管理法的規定,是以營利為目的,從事房地產開發和經營的企業。按房地產開發業務在企業經營范圍中地位的不同,可將房地產開發企業分為房地產開發專營企業、兼營企業和項目公司。
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房地產開發企業就是從事房地產開發經營業務的企業。 房地產開發企業必須取得房地產開發資質等級證書,否則不能從事房地產開發經營業務。房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。
如何確認房地產開發商有五證!
如何確認房地產開發商有五證!國家規定開發商在售房時必須公示五證。
如果沒有公示,可以要求其出示給你,如果拒絕,向當地有關部門舉報,罰死他們!
五證兩書
一、《建筑用地規劃許可證》
建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前,經城市規劃行政主管部門確認,該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。
二、《建設工程規劃許可證》
有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。
三、《國有土地使用證》
經土地使用者申請,經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。
四、《建設工程開工證》
建設單位進行工程施工的法律憑證,也是房屋權屬登記的主要依據之一,沒有開工證的建筑屬違章建筑,不受法律保護。
五、《商品房銷售(預售)許可證》
市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業,銷售商品房的批準性文件
六、“兩書”
《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》
名詞解釋
一、基本參數
※ 復式:區別于躍層,受躍層啟發,經濟型躍層結構(上下不一樣高);
※ 錯層:戶內樓板面高度不一樣,錯開出有樓梯連接,但未分成兩層,適合大面積住宅;
※ 進深:一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度);
※ 開間:住宅的寬度,一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適);
※ 層高:房屋一層的高度,指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
※ 靜高:一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);
※ 戶型:根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室;
※ 建筑系數:“建筑占地系數”的簡稱,指建筑用地范圍內所有建筑物占地的面積與用地總面積之比,以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建筑系數應在節約用地的原則下,盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求,并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
※ 三通一平:通常指施工現場達到:路通、電通、水通,土地平整。
※ 七通一平:大的開發區域需要的施工現場要求:路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通,場地平整。
二、與產權有關的概念
※ 房屋產權:泛指所有者對財產的占有、使用、收益處分,并排除他人干涉的全能,是物權的一種,房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。
※ 房屋權屬登記:指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記,并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。
※ 房地產權登記:通常稱“產權登記”(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制,加強城鎮房屋的管理,依法確認房屋所有權的法定手續,在規定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記,經審查確認產權后,由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段,只有通過房屋所有權登記,才能對各類房屋產權實施有效的管理。
※ 共有產權:指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體,即共有人,在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小,對共有房地產享有一定的利益,并承擔相應的義務;后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利,并承擔相等的義務。
※ 房屋抵押:產權所有人以房契作為抵押,取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理,債權人只按期取息,而無使用管理房屋的權利,待借款還清,產權人收回房契抵押即告終結。
※ 過戶:即更換房屋承租人姓名。
三、與面積有關的概念
※ 建筑面積:建筑物各層面積總和,每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算,包括使用、輔助面積和結構面積
※ 公攤面積:
1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積;
2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%
※ 商品房銷售面積 = 套內建筑面積 + 分攤公用面積
※ 套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺建筑面積
※ 使用面積:建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。
※ 使用面積系數:用百分率表示,等于總套內使用面積之和除以總建筑面積。
※ 輔助面積:建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。
※ 結構建筑面積:建筑物各層中,外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。
※ 使用率:使用面積與建筑面積之比,用百分數表示。板樓:80%;塔樓75%;寫字樓70%;商場65%。使用率與人流量密切相關,人流量大的地方,使用率低。
※ 實用率:套內建筑面積和住宅面積之比。
※ 商品房銷售面積 = 套內使用面積 + 分攤的功用建筑面積
※ 套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺面積
※ 套內墻體面積:公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積,如壁櫥等,以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。
※ 公攤的公用建筑面積 = 套內面積 × 公用建筑面積分攤系數
※ 公用建筑面積分攤系數 = 公用建筑面積 ÷ 套內建筑面積總和
※ 公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 – 套內建筑面積 – 不應分攤的建筑面積
※ 容積率:總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。
※ 建筑覆蓋率:又稱“建筑密度”,是指建筑物基底占地面積與規劃用地之比。
※ 綠化率:指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
※ 綠地率:指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。
四、與銀行貸款有關概念
※ 按揭:是指按揭人將房產產權轉讓按揭,受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后,受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人,過程中按揭人享有使用權。
※ 按揭所用材料:
1、 身份證復印件;
2、 戶口本復印件;
3、 結婚證復印件;
4、 學歷證復印件;
5、 收入證明;
6、 購房合同復印件;
7、 營業執照復印件;
8、 三個月的連續稅單;
9、 固定資產的發票;
10、 借款申請表。
※ 契稅:指房屋所有權發布轉移時,就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產權人所征收的一次性稅費。它是針對房地產產權變動的專門稅種,也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費,約為房價的1.5%
五、與住宅相關的概念
※ 公寓式住宅:相對于獨門獨院別墅,大多數為高層,每層有若干個可以單獨使用的套房,里面一應俱全。
※ 花園式住宅:一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層,特點:建筑密度低,內部居住功能相當完備,裝修華麗、富有變化。
※ 雙拼:連拼,疊拼。
※ 商住住房(SOHO):Small Office Home Office是住宅觀念的延伸,屬于住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設施,尤其是網絡功能發達,能使居住的同時從事商業活動的居住形式。事業一些小公司,以及依賴網絡進行社會活動的人群。
※ 經濟適用房:具有社會保障性質的商品住宅,它具有經濟性和適用性。經濟性:是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低,能夠適應中低收入家庭的承受能力,適用性指住房的設計和建筑標準上強調使用效果,而不是降低標準。
六、經濟適用房
我國在1998年房改的同時就實行了經濟適用房政策。
※ 經濟適用房享受哪些優惠政策
免征城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅,減半征收水電增客費等各種稅費。建設用地采取行政劃撥方式供應,優先給予辦理有關手續。另外,經濟適用房建設管理費只限于1%~3%,市場利潤被限在3%以下。
※ 經濟適用房價格構成
•住房建設的征地和拆遷補償安置費;
•審查設計和前期工程費;
•住宅小區基礎設施建設費;
•建設工程費;
以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項外,還有行政事業性收費(如小區營業性配套公建費,人防建設費等),土地出讓金其利潤不受限制,由市場決定。
※ 經濟適用房與商品房有什么不同
•獲得土地的方式不同,經濟適用房建設用地實行行政劃撥,免交土地出讓金;商品房采用出讓方式須交納土地出讓金;
•成本結構不同;
•租售政策不同,經濟適用房只售不租,商品房不受限制;購買條件和對象不同,經濟適用房享受政府優惠,其購買對象是特定的,只供給城鎮中低收入家庭,因而要實行申請審批制度,商品房購買對象和條件不受限制;
•價格政策不同,經濟適用房出售實行政府指導價,不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。
※ 經濟適用房是什么產權?與商品房有什么不同?
居民個人購買的經濟適用房產權歸個人;
房屋的產權分四部分:使用權、占有權、處置權和收益權,與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售后,收益全部歸個人所有。
可我們老百姓那里知道那5證是真是假
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