問題一：在建工程抵押的抵押條件 《擔保法》司法解釋對在建工程抵押的合法性進行了明確，但對在建工程抵押的條件未作具體規(guī)定。建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。根據(jù)《擔保法》司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。《物權法》出臺前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔保。《物權法》實施后在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權證。3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進度和工程竣工交付日期。 建筑物部分。在建工程抵押時是以工程全部還是以已完工部分作為抵押物，理論界和各地登記操作實務中均未統(tǒng)一。一種觀點認為，根據(jù)《擔保法》規(guī)定，抵押設定后新增的建筑物不屬于抵押物，在建工程抵押范圍應為抵押時已經(jīng)完工的部分。另一種觀點認為在建工程抵押物應包含尚未完工部分在內(nèi)的項目整體。本人比較贊同第二種觀點，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：（1）在建工程抵押權屬于房地產(chǎn)期權，其性質不同于《擔保法》上的房地產(chǎn)抵押權；（2）在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個工程；（3）房地產(chǎn)項目在整體建成前無法實現(xiàn)抵押權擔保功能所需實際控制的經(jīng)濟價值；（4）僅僅以已完工部分抵押，不一定能夠具備獨立使用功能。當然，銀行在確定抵押物價值時，應剔除尚未完工部分抵押物所需繼續(xù)建造的資金。即抵押物實際價值等于擬抵押在建工程的整體價值減去尚未完工部分在建工程的價值。 （二）在建工程抵押物價值的確定。《擔保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”。建設部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會于2006年1月聯(lián)合下發(fā)的《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知》規(guī)定，“房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構進行評估。房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產(chǎn)抵押價值”。按照該《通知》及《擔保法》的有關要求，銀行在確定在建工程抵押物價值時，可委托房地產(chǎn)評估機構對擬抵押的在建工程進行評估，在評估的基礎上確定在建工程抵押物的市場公允價值。由于在建工程抵押尚有許多不確定因素，所以銀行在核定抵押物價值與實際可貸款額度的折率時應從緊把關，一般在建工程抵押折率應控制在60%以內(nèi)。(三）在建工程抵押權與工程款優(yōu)先權問題。《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”《合同法》在該條中對工程款享有優(yōu)先受償權作了規(guī)定，但法定抵押權與工程款享有優(yōu)先受償權誰先行使，《合同法》中未作明確。但是，......>>

問題二：在建工程抵押貸款抵押需要哪些資料 在建工程辦理抵押貸款需要的資料有：
1、土地使用證
2、建設用地規(guī)劃許可證
3、建設工程規(guī)劃許可證
4、建筑工程施工許可證
5、營業(yè)執(zhí)照
6、商品房預售許可證
土地使用證是確認土地使用權的法律憑證。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。可見，土地使用證在中國是確認土地使用權的法律憑證。中國的土地分為農(nóng)民集體所有土地和國家所有土地，所以土地使用證也包括農(nóng)民集體所有土地使用權證和國有土地使用權證。
《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。
建設工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。
建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。
建筑工程施工許可證為了加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質量和安全，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》，在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民 *** 建設行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關）申請領取施工許可證。
營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)或組織合法經(jīng)營權的憑證。《營業(yè)執(zhí)照》的登記事項為：名稱、地址、負責人、資金數(shù)額、經(jīng)濟成分、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式、從業(yè)人數(shù)、經(jīng)營期限等。
《商品房預售許可證》是市、縣人民 *** 房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

問題三：在建工程抵押應具備哪些法定條件 根據(jù)《擔保法》司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：
1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。《物權法》出臺前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔保。《物權法》實施后在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。
2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權證。
3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。
4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進度和工程竣工交付日期。
律　師　詢問參照：tieba.baidu/p/4559493958

問題四：在建工程抵押的法律依據(jù) 關于在建工程抵押的法律依據(jù)，《擔保法》未作明確規(guī)定。最高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的解釋第四十七條規(guī)定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建設中的房屋或者其它建筑物抵押的，當事人辦理了抵押登記，人民法院可以認定抵押有效”，該司法解釋確立了在建工程抵押的合法性。 根據(jù)民法物權原理，物權的成立與存在須以標的物的存在為前提。抵押權作為物權的法定內(nèi)容之一，亦應遵循這個規(guī)則。而在建工程在完工以前，雖然已具備物的一些特征，但尚不具備完整意義的物質形態(tài)，顯然不是完整的物。所以，銀行在辦理在建工程抵押貸款時更應規(guī)范操作程序，有效規(guī)避法律風險，確保信貸資產(chǎn)的安全。

問題五：在建工程抵押權是如何取得的？ 在建工程抵押權的取得
筆者認為，在建建筑物抵押合同的生效僅在當事人之間產(chǎn)生拘束力，即在建建筑物建成后，一方有義務將建筑物現(xiàn)實的抵押給另一方，權利人并不能在建筑物建成后當然取得抵押權，權利人仍應履行必要的登記手續(xù)后才能成為抵押權人。因為在建工程抵押是以未來建筑物抵押的一種約定，這好比未來不動產(chǎn)的買賣，即買賣合同已生效，但需要在條件成就時交付，交付仍需進行登記。
所以在建工程的抵押人欲取得現(xiàn)實抵押權，還需在工程建成后去房產(chǎn)登記機關辦理抵押登記，如果未進行登記，在法律上還不能認為其依據(jù)抵押合同當然就取得建成建筑物的抵押權。而現(xiàn)在實務中做法也是這樣的，以在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

問題六：房屋開始銷售后，為什么有的是在建工程抵押？是什么意思？還能不能買？開發(fā)商為什么有的賣有的去抵押？ 在建工程抵押：在建工程抵押，指抵押人為取得工矗繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
這不影響房屋的正常銷售，是房地產(chǎn)商資金運作的正常融資。
一般情況下抵押范圍的房產(chǎn)會要求在固定銀行進行貸款，簽訂一份合同，解壓一套房屋，然后辦理貸款；

問題七：在建工程抵押與房地產(chǎn)抵押的主要區(qū)別有哪些 根據(jù)法律規(guī)定在建工程是無法抵押登記的，房產(chǎn)可以辦理正常抵押手續(xù)。

問題八：買的房子成了在建工程抵押的房子，怎樣辦。。 5分 不會的，已備案說明你的這套房子已經(jīng)撤銷抵押，在房管局里面?zhèn)浒噶耍呀?jīng)走了法律程序，這樣已經(jīng)處于辦理房產(chǎn)證的情況了，只是看你們那邊的辦理證件速度怎么樣了。按法律規(guī)定應該是簽合同180天之內(nèi)，不過一般都會晚點。至于房子交付使用的問題就不是備案不備案決定的了，要看開發(fā)商的工程進度了，開發(fā)商資金充足就可以按時交房，如果不夠的話可能就慢點了。不過看你這個房子可能會稍微晚點了，他做工程抵押說明他的資金有點問題，所以要做好交房稍微晚點的準備。

問題九：買了在建工程抵押的房子。 不會的，已備案說明你的這套房子已經(jīng)撤銷抵押，在房管局里面?zhèn)浒噶耍呀?jīng)走了法律程序，這樣已經(jīng)處于辦理房產(chǎn)證的情況了，只是看你們那邊的辦理證件速度怎么樣了。按法律規(guī)定應該是簽合同180天之內(nèi)，不過一般都會晚點。至于房子交付使用的問題就不是備案不備案決定的了，要看開發(fā)商的工程進度了，開發(fā)商資金充足就可以按時交房，如果不夠的話可能就慢點了。不過看你這個房子可能會稍微晚點了，他做工程抵押說明他的資金有點問題，所以要做好交房稍微晚點的準備。

問題十：如何辦理在建工程抵押登記 申請人（單位）需要提交如下材料 ：
1、國有土地使用權抵押登記申請書（原件）；
2、《國有土地使用證》（原件及復印件）；
3、建設工程規(guī)劃許可證（復印件）；
4、主合同和抵押合同（原件）；
5、土地或在建工程現(xiàn)狀估價報告或抵押權人認同的土地價值證明（原件）；
6、地價款繳納憑證（首次抵押交原件）；
7、抵押雙方出具的抵押物未出售證明（原件）；
8、以部分在建工程抵押的須提交抵押部位示意圖或抵押物清單（原件）；
9.抵押人為股份制企業(yè)、有限責任公司的，需提交董事會同意抵押的證明（原件）；
10、以共有土地使用權抵押的，提交其他共有人同意抵押的證明（原件）；
11、抵押人為國有企業(yè)的，提交國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門的批準文件（復印件）；
12、申請人身份證明（復印件）；
13、法人單位提交法定代表人身份證明書（原件）；
14、委托代理人申請辦理土地登記的，需應當提交授權委托書（原件）和代理人身份證明（復印件）；
15、以三方申請登記的需提交三方權利、義務的協(xié)議（原件）；
16、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關材料。