合同不管超過多少年，沒有無效事由會(huì)一直有效。合同除非被宣告無效、被撤銷、附解除條件的條件成就、附失效期限合同的期限屆滿會(huì)一直有效。例如：附解除條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)失效；附終止期限的民事法律行為，自期限屆滿時(shí)失效；法律其他規(guī)定等。

《 民法典 》第七百零五條，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

永久租賃合同是無效的。土地租賃是某一土地的所有者與土地使用者在一定時(shí)期內(nèi)相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿后，土地使用者歸還土地的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 在租賃合同中，要確定合同的主體，在簽約時(shí)務(wù)必要認(rèn)真審核出租人的資格，要核實(shí)產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人與出租人是否一致，要明確租賃物等等。 國有土地租賃 的年限不得高于同一用途的國有 土地使用權(quán)出讓 的最高年限。我國《民法典》合同編規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

《民法典》第七百零五條【租賃最長期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。