法律主觀：

房產交易營業稅的計算如下：房產證滿5年，面積在144㎡以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.5%、在144㎡以下的不需要繳納；房產證未滿五年的，面積在144㎡以上的需要繳納總房價的5.5%、在144㎡以下的需要繳納差價的5.5%。

法律客觀：

出售方應繳納六種稅1、營業稅。根據財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》精神，對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅;個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價后的差額計征;個人自建自用普通住房，銷售時免征營業稅。2、城市維護建設稅。根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》的規定，負有繳納營業稅義務的單位和個人(外商投資企業和外國企業除外)，也是城市維護建設稅的納稅義務人。根據納稅義務所在地不同，可按照7%、5%、1%三檔差別比例稅率計算稅金。3、教育費(地方)附加。個人在繳納營業稅的同時，以繳納的營業稅額為計稅依據，征收率分別為3%、1%。4、印花稅。根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，個人產權的買賣所立的書據，按書居所載金額的萬分之五貼印花稅。5、土地增值稅。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收土地增值稅，分別按30%、40%、50%、60%四級超率累進稅率征收土地增值稅。但目前，根據財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》精神，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時，暫免征收土地增值稅。6、個的所得稅。根據《中華人民共和國個人所得稅暫行條例》的規定，轉讓財產取得的收入總額，扣除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得稅額，按應納稅所得額的20%計算繳納個人所得稅。購買方應交納兩種稅1、契稅。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》的規定，在境內房屋所有者將其房屋出售時，由購買者交付契稅。稅率實行3%-5%的幅度稅率。目前，個人購買自用住宅暫減半征收契稅。2、印花稅。根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，個人產權的買賣所立的書據，按書據所載金額的萬分之五貼印花稅。此項稅是買賣雙方都應繳納的。

營業稅是指凡是房產證或者稅務部門出具的契稅填發時間不足2年的，需要交納成交價格百分之五點五的營業稅，滿5年后屬于普通住宅的免交，房產營業稅屬于非普通住宅的按照（實際成交價格-原購買價格)5.5%的標準交納。
賣房營業稅是什么1、居住時間從銷售方房產證或者契稅納稅證明上的日期算起。居住未滿5年的普通住房和居住滿5年的非普通住房差額征收營業稅；未滿5年的非普通住房全額即購買的價格征收營業稅；居住滿5年的普通住房免征營業稅。
2、個人購買并居住不足一年的普通住宅銷售，按銷售價減去購入原價后的余額為營業額計算繳納營業稅，并按應交營業稅額附征城市維護建設費、費附加；個人銷售自用達五年以上并且是唯一用房者，經地方稅務機關核實，其所得暫免征個人所得稅；個人銷售自用年限不足五年且有額的房產，按收入全額1.3%的征收率征個人所得稅。
3、不管按照據實征收的方式，還是按照核定征收的方式，只要在轉讓時產生額外所得的，都將就差價征收個人所得稅。這對于買房為了將來轉讓賺取差價的炒樓者來說，可預期的利潤將大大減少。在取得房產證后馬上轉讓的業主，不僅將繳納成交額5.5%的營業稅，一旦出現部分，則還要就部分繳納20%的個人所得稅。
個人賣房時需交納什么稅？根據目前我們有關規定，在個人賣房時需要交納以下幾項稅費，分別是契稅、營業稅、印花稅、房屋權登記費。接來下我們簡單來分析下各項稅費。
1、契稅。個人購買社會上開發企業出售的商品房，則應按規定照章交納契稅，90-140平米的是房款的1。5%(面積在144平米以上的需要繳納3%,面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)其他情況是按《契稅暫行條例》 ,房屋買賣由買方交納房價款的契稅。向所在單位或住房產權單位購買公有住宅樓房按住房制度改革規定辦理的，
購買公有住宅樓房，免征契稅；
2、營業稅。目前我國實行購房滿2年（含2年)可以免收營業稅的政策。按照國家稅法規定，個人住房轉讓營業稅稅率為2%,然后再加上營業稅附加，即地方費附加（營業稅的2%)、費附加（營業稅的3%)、城市維護建設稅（營業稅的7%)。因此，個人賣房是否繳營業稅，2年購房年限是個關鍵的門檻。
3、印花稅。什么是印花稅呢？印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。因采用在應稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標志而得名。根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》 的規定，商品房買賣雙方各交納放款金額的萬分之五作為印花稅。
4、房屋權登記費。辦理房屋權登記時，應交納登記費、權證工本費和印花稅。登記費的收費標準是：(買方)0。4%,房屋權證工本費每證收費10元，房屋共有權證，每證收費10元，印花稅每證5元。此項費用根據個地方的具體規定收取，一般情況是在200元內。

法律主觀：

在我國征稅是一件必須的事情，但是國家征收每一種稅費都不是平白無故征收的，都有它的計稅依據，房產稅也不例外。房地產稅費的計稅依據1、對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據。所謂計稅余值，是指依照稅法規定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：(1)房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規定在賬簿中記載有房屋原價，應以房屋原價按規定減除一定比例后的房產余值計征房產稅；沒有記載房屋原價，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產原值，按規定計征房產稅。(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算原值；電燈網、照明線從進線盒聯結管起，計算原值。為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計人房產原值，計征房產稅。(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。(4)對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件，更新后不再計人房產原值，原零配件的原值也不扣除。(5)自2006年1月1日起，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。(6)在確定計稅余值時，房產原值的具體減除比例，由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利于各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。如果納稅人未按會計制度規定記載原值，在計征房產稅時，應按規定調整房產原值；對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估；對沒有房產原值的，應由房屋所在地的稅務機關參考同類房屋的價值核定。在原值確定后，再根據當地所適用的扣除比例，計算確定房產余值。對于扣除比例，一定要按由省、自治區、直轄市人民政府確定的比例執行。2、對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據。房屋的租金收入，是房屋產權所有人出租房屋使用權所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房屋的租金水平，確定租金標準，依率計征。如果納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務部門可以按照《稅收征管法》的有關規定，采取科學合理的方法核定其應納稅款。具體辦法由各省級地方稅務機關結合當地實際情況制定。3、投資聯營及融資租賃房產的計稅依據。(1)對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待。對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產的計稅余值作為計稅依據計征房產稅；對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，應根據《房產稅暫行條例》的有關規定，由出租方按租金收入計算繳納房產稅。(2)對融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產權一般都轉移到承租方，實際上是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在計征房產稅時應以房產余值計算征收。至于租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。4、居民住宅區內業主共有的經營性房產的計稅依據。對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減出10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將共有住房劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；出租的，依照租金計征。

法律客觀：

《房產稅暫行條例》第三條
房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。
第四條
房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。