購(gòu)房合同屬于經(jīng)濟(jì)合同，經(jīng)濟(jì)合同簽訂以后，它便具有法律效力，當(dāng)事人的各方都必須嚴(yán)格遵守，認(rèn)真履行，不能單方面隨意變更或解除，否則，應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。但是有的經(jīng)濟(jì)合同在履行的過(guò)程中，客觀情況發(fā)生的變化，致使合同的一部分或全部不能履行，或者履行成為不必要，就產(chǎn)生了變更或解除經(jīng)濟(jì)合同的問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，發(fā)生下列情況之一者，允許變更或解除經(jīng)濟(jì)合同：
(1)當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商同意，并且不因此損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益合同是當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商自愿簽訂的，當(dāng)然可以根據(jù)當(dāng)事人的協(xié)議而變更或解除。這是符合合同自愿簽訂的原則。由于我國(guó)是一個(gè)社會(huì)主義國(guó)家，國(guó)家利益和社會(huì)公共利益高于個(gè)人利益。因此，當(dāng)事人在協(xié)議變更和解除合同時(shí)不能損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，否則，變更和解除無(wú)效。
(2)由于不可抗力致使經(jīng)濟(jì)合同的全部義務(wù)不能履行不可抗力是指當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力主要指一些重大的自然災(zāi)害(如地震、洪水等)。例如，購(gòu)買者和售房單位簽訂了一個(gè)房屋買賣合同，在房屋交付前，發(fā)了洪水，使所買賣的房屋被洪水沖塌。這就屬于由于不可抗力致使合同的全部義務(wù)不能履行，因此買賣雙方在簽訂合同時(shí)并不能預(yù)見(jiàn)洪水過(guò)些日子會(huì)發(fā)生，同時(shí)他們也無(wú)法避免洪水所帶來(lái)的損害。
(3)當(dāng)事人一方違約，使合同履行成為不必要在當(dāng)事人一方違約，致使實(shí)際履行對(duì)非違約方來(lái)說(shuō)已經(jīng)不需要的情況下，若仍要求當(dāng)事人各方繼續(xù)履行，則對(duì)非違約方十分不利。因此，在當(dāng)事人一方違約致使履行成為不必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人變更或解除合同。\履行成為不必要\"，是指履行達(dá)不到非違約方所期望的目的，即達(dá)不到合同的目的。一切合同都是當(dāng)事人為達(dá)到目的而訂立的，當(dāng)這種目的已經(jīng)不能達(dá)到時(shí)，它就失去了繼續(xù)存在的必要，應(yīng)當(dāng)變更或解除。當(dāng)事人一方要求變更或解除經(jīng)濟(jì)合同時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方。因變更或解除經(jīng)濟(jì)合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的外，應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。當(dāng)事人一方發(fā)生合并、分立時(shí)，由變更后的當(dāng)事人承擔(dān)或分別承擔(dān)履行合同的義務(wù)和享受應(yīng)有的權(quán)利。變更或解除經(jīng)濟(jì)合同的通知或協(xié)議，應(yīng)當(dāng)采取書面形式。在變更解除經(jīng)濟(jì)合同的協(xié)議未達(dá)成一致之前，原有的經(jīng)濟(jì)合同繼續(xù)有效，任何一方不得借故拒絕履行，如果一方任意變更或解除合同，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任，賠償對(duì)方的損失。""。"

法律主觀：

1、房屋主體質(zhì)量不合格 購(gòu)房者在驗(yàn)收房屋的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房屋主體存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題可以拒收房屋。 2、房屋面積誤差超過(guò)合同約定 一般在買賣雙方簽訂的 房屋買賣合同 中會(huì)約定存在房屋面積誤差如何處理，按照《解釋》中第十四條的內(nèi)容，在房屋買賣過(guò)程中，如果雙方簽訂的購(gòu)房合同中所注明的房屋面積與實(shí)際相比縮水超過(guò)了3％，且雙方?jīng)]有對(duì)此問(wèn)題約定好解決方法，購(gòu)房者可申請(qǐng)退房并解除合同，出賣方則應(yīng)無(wú)條件返還其已付房款及利息。 3、逾期交房 現(xiàn)在大多數(shù)的新房都是以期房的形式出售的，期房的房屋交付時(shí)間存在很多不確定的因素。按照《解釋》第十五條，如果出賣方延期交房，購(gòu)房者已經(jīng)明確通知催促后三個(gè)月仍未交房的，購(gòu)房者可單方面提出解除合同，并要求出賣方返還其已付房款及利息。 4、無(wú)法 辦理產(chǎn)權(quán)證 書 大家在購(gòu)買房屋的時(shí)候都會(huì)比較關(guān)注該房屋是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書，無(wú)法正常按時(shí)辦理 房屋產(chǎn)權(quán)登記 的情況，在購(gòu)房過(guò)程中時(shí)有發(fā)生，如非購(gòu)房者自身原因?qū)е聼o(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的，也非出賣方原因的話，雙方可自行解除合同，出賣方需返還購(gòu)房者已付房款。 5、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì) 指在 商品房預(yù)售 之后，開發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。開發(fā)商應(yīng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房， 商品房銷售 后，開發(fā)商不得擅自變更。

法律客觀：

合同的法定解除，指當(dāng)法律上的原因出現(xiàn)的時(shí)候，合同當(dāng)事人可依法行使解除權(quán)。下面，讓我們一起來(lái)了解一下解除商品房買賣合同的事由及相關(guān)法律依據(jù)。一、解除商品房買賣合同的事由法定解除的情形一般包括：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(2)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表示不履行主要債務(wù);(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限仍未履行;(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(5)法律規(guī)定的其他情形。商品房買賣合同的解除也應(yīng)當(dāng)符合合同法對(duì)合同解除的以上規(guī)定。具體而言，當(dāng)事人可依法解除商品房買賣合同的事由包括：1因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的;2房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用;3出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的;4出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項(xiàng)，經(jīng)催告后在三個(gè)月合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人另有約定的除外。5商品房買賣合同約定或者法律規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的;6商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致上述情況出現(xiàn)的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或定金返還買受人。二、相關(guān)依據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋[20030428]第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

1、開發(fā)商不能按期交房。在交付房屋日期到來(lái)前，開發(fā)商明確表示或者以其行為表明其不能按期交付房屋的或者表明不履行主要 債務(wù) 的， 購(gòu)房 人可以 解除合同 要求 退房 ; 2、開發(fā)商將已售房屋私自 抵押 。 商品房買賣合同 訂立后，開發(fā)商私下將該 房屋抵押 給第三人導(dǎo)致購(gòu)房人 購(gòu)房合同 目的不能實(shí)現(xiàn)的， 買房 人有權(quán)退房并解除合同; 3、 一房二賣 的。商品房買賣 合同訂立 后，開發(fā)商又將該房屋私自賣給第三人導(dǎo)致買方購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買房人有權(quán)要求退房并解除合同; 4、隱瞞房屋真實(shí)情況構(gòu)成欺詐的。如開發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預(yù)售許可證明的，買房人有權(quán)解除合同;開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的，買房人有權(quán)解除合同。開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為 拆遷補(bǔ)償 安置房 屋的事實(shí)的，買房人有權(quán)解除合同; 5、房屋不符合要求的。如因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格;房屋的主體結(jié)構(gòu)、防水、電氣、管道等存在嚴(yán)重影響正常居住的;賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同沒(méi)有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，買受人有權(quán)解除合同，請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息; 6、開發(fā)商遲延履行主要義務(wù)。如開發(fā)商在交房期滿后，經(jīng)購(gòu)房人催告在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除合同;商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的辦理 房屋所有權(quán) 登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于賣方的原因，導(dǎo)致買房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除合同; 7、合同中對(duì)購(gòu)房人退房有明確約定的。在標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中，有協(xié)議條款部分，如果在簽訂合同時(shí)，雙方對(duì)購(gòu)房人有權(quán)要求退房規(guī)定了明確的條款，則可以依據(jù)該條款要求解除合同; 8、雙方協(xié)商一致。 綜合上面所說(shuō)的，商品房買賣合同還有合同備案，這兩者情形都是雙方在協(xié)商之后才進(jìn)行實(shí)施的行為，只要簽訂必定就會(huì)受到法律的保護(hù)，但如果要進(jìn)行解除，那么就必須要有一個(gè)合適的理由，因?yàn)楹贤灰坏┻`反就會(huì)存在有違約的責(zé)任。