1、購房人違約。就是購房人由于自己的原因，比如臨時不想買了等，這個時候，購房人就算違約了，要按照認(rèn)購書中的違約條款承擔(dān)責(zé)任，或者出賣人有權(quán)不返還定金。《合同法》第一百一十五條當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
2、由于出賣人的原因沒簽買賣合同。這個時候就算開發(fā)商違約了，按照合同法115條的規(guī)定，開發(fā)商（出賣人）需要雙倍返還定金（相當(dāng)于賠了一倍定金）。
3、由于不是雙方的原因（如國家政策變更、地震等因素，或者雙方按照合理的條款也無法磋商完成）。這個時候，雙方一般互不承擔(dān)責(zé)任，定金返還給購房人就可以了。
什么是根本違約
根本違約又稱重大違約，是指合同一方當(dāng)事人違反合同的規(guī)定，致使該合同的目的不能實現(xiàn)；根本違約的構(gòu)成要件是一般違約的構(gòu)成要件，加上因違約行為導(dǎo)致的合同目的不能實現(xiàn)，其法律效果是當(dāng)一方根本違約時，另一方當(dāng)事人可以解除合同并要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。
房產(chǎn)交易中，哪些情況屬根本違約
1、簽署定金合同后，買方未在規(guī)定時限內(nèi)繳納定金。
2、簽署買賣合同后，賣方未在規(guī)定時限內(nèi)辦理委托公證。
3、買賣一方只是一般違約，另一方卻私自解除合同，則另一方的行為視為根本違約。
買房的違約責(zé)任怎么確定
對于商品房買賣合同糾紛中違約責(zé)任如何確定，是出現(xiàn)此種爭議后必須解決的問題。但是由于商品房買賣合同大多屬于格式，對于違約責(zé)任的承擔(dān)方式約定相對比較明確，一旦出現(xiàn)約定不明的情況，我們也可以根據(jù)《商品房買賣解釋》的有關(guān)規(guī)定確定有關(guān)損失的計算方法。
《商品房買賣解釋》第17條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
《商品房買賣解釋》第18條第2款規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書的，除當(dāng)事人有特殊原因外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；如果商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行銀行規(guī)定的金融機構(gòu)記收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

購房糾紛處理方式：
1、協(xié)商解決。協(xié)商解決是雙方當(dāng)事人達(dá)成一致以解決問題。
2、調(diào)解解決。調(diào)解，是指購房糾紛的買賣雙方，在不能通過相互協(xié)商解決糾紛時，根據(jù)一方當(dāng)事人的申請，在房地產(chǎn)管理部門、消費者協(xié)會或其他組織部門的主持下，通過說服教育，促使雙方當(dāng)事人根據(jù)有關(guān)商品房銷售的法規(guī)和政策的規(guī)定，相互諒解，達(dá)成和解協(xié)議，使購房糾紛及時得到解決的一種方式。
3、仲裁解決。仲裁又稱公斷，是指買賣雙方在爭議發(fā)生之前或爭議發(fā)生后達(dá)成協(xié)議，自愿將爭議交給仲裁機關(guān)依照國家法律、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定做出對各方均具有約束力的裁決。
4、行政解決。購房糾紛的行政解決，是指經(jīng)商品房所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)等部門調(diào)解無效或達(dá)成協(xié)議后，當(dāng)事人又反悔的糾紛，或者是購房糾紛當(dāng)事人直接到行政部門投訴，由該行政管理部門對其糾紛進行處理的一種具體行政行為。
一、購房糾紛有哪些
1、定金糾紛
定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個很常見的種類，合同簽訂時定金一定要以書面的形式進行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對定金退回的適用情況進行明確的說明。民法典中適用定金罰則，如果購房者不履行債務(wù)，沒有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù)，需要向購房者返還雙倍定金。
2、一房二賣糾紛
一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見的糾紛，簡單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個人。避免一房二賣，需要注意以下幾個方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況，最好將房屋所有權(quán)證書提存;
第三，房子交易的款項不要一次性付清;最后，網(wǎng)簽要及時。
3、二手房買賣中承租人糾紛
合同簽訂完之后，很可能會出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，而導(dǎo)致原先的買賣合同無效，因此為購房者帶來了一系列的糾紛。所以，購房者買房之前，一定要做好調(diào)查，確保是否有承租人的存在，如果有，應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾。
4、房屋質(zhì)量糾紛
房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購房者才容易發(fā)現(xiàn)，比如一些裂縫、滲漏等問題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：
第一，向建設(shè)行政主管部門投訴;
第二，雙方協(xié)商調(diào)解;
第三，向仲裁機構(gòu)提起仲裁;
第四，拿起法律武器，維護自己正當(dāng)權(quán)益。
5、中介費糾紛
很多人買房是通過中介，因此通過中介簽訂的房屋買賣合同很有可能因為一些原因無法履行，這個時候購房者想要要回中介費，但是中介機構(gòu)卻不退。對于這樣的問題，需要具體分析，應(yīng)該查看合同沒有履行的原因是否是中介方面的問題。簽訂協(xié)議的時候，最好在協(xié)議中約定好中介費的退回情況。
法律依據(jù)
《中華人民共和國民法典》
第一百八十六條　因當(dāng)事人一方的違約行為，損害對方人身權(quán)益、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇請求其承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任。
第二百三十三條　物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十三條　商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

1、簽訂房屋買賣合同后，因一方當(dāng)事人要求解除合同，守約方損失包括直接損失(即付出的房款、中介費、利息等)和房屋差價等可得利益損失，違約方應(yīng)當(dāng)予以賠償;
2、賠償?shù)姆秶ǎ汉贤s定價格與房屋現(xiàn)在市場價之間的差額;
3、出賣人違約行為符合合同約定或法定解除條件，但合同不存在法律上或事實上履行不能的情形，雙方可以繼續(xù)履行; 此時應(yīng)根據(jù)雙方合同約定的違約條款處理，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任，此種情況下，如果守約方提出解除合同的，其應(yīng)按照合同約定的違約條款獲得賠償。
二手房違約到底誰負(fù)責(zé)？
第一、逾期過戶的法律責(zé)任
假設(shè)二手房屋的買賣合同合法有效，即使未辦理物權(quán)登記，同樣不影響合同效力。買方有權(quán)請求賣房履行二手房買賣合同，并協(xié)助買方協(xié)助辦理房屋登記過戶手續(xù)。
第二、逾期交房的損失計算
二手房合同買賣合同簽訂后，買房未依約交付房屋的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，未約定逾期交房的必須承擔(dān)責(zé)任，買方主張按逾期交付使用期間，有關(guān)部門公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置，確定最后的逾期交付違約金額或損失賠償?shù)模瑧?yīng)該予以保障支持。
第三、戶口遷出的違約責(zé)任
二手房買賣過程中，一方當(dāng)事人因為戶口問題提出法律訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，所以買房要求賣方將戶口遷出的訴訟請求不予支持，但是在買房以賣方逾期遷出戶口的構(gòu)成違約為由，要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任時，屬于民事案件受理范圍。
第四、盜賣房屋的法律效力
法律規(guī)定范圍內(nèi)，擅自將他人房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人以合理價格善意受讓該房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的，該房屋買賣合同有效。
第五、賣方違約和繼續(xù)履行合同
二手房買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應(yīng)判決雙方繼續(xù)履行二手房買賣合同，但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的除外。