法律主觀：

一、買賣合同賣方違約如何賠償
1、違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規(guī)定了適用情形、比例或者金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)自行約定適用情形、比例或者金額的違約金。如果合同中只對違約金做了原則性的規(guī)定，沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，并且有關(guān)法律也沒有明確規(guī)定違約金比例或者金額的，則可按《民法典》中關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的一般原則執(zhí)行。
2、如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，法律也未規(guī)定違約金比例或者數(shù)額的，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。該賠償金的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)按照對方遭受的實(shí)際損失確定。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
二、口頭協(xié)議違約怎么解決
對方口頭違約的話可以先與對方協(xié)商，爭取找到對雙方當(dāng)事人最佳的解決方式；當(dāng)雙方都不能協(xié)商一致時(shí)，被違約的就可以通過訴訟的方式，請求對方繼續(xù)履行合約，賠償違約金等。
三、合同前的口頭承諾有效嗎
《民法典》第五十四條民事法律行為是指公民、法人為了設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和義務(wù)所實(shí)施的合法行為。
第五十六條民事法律行為可以采用書面形式、口頭形式或其它形式。法律規(guī)定使用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照其規(guī)定。
第五十七條民事法律行為自成立之日起具備法律效力，行為人除非依照法律規(guī)定或?qū)Ψ疆?dāng)事人同意，不得隨意變更或解除。
綜上所述，口頭承諾系公民、法人為了設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和義務(wù)所實(shí)施的合法行為的一種。
買賣合同賣方違約如何賠償？如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，法律也未規(guī)定違約金比例或者數(shù)額的，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。

法律客觀：

根據(jù)《民法典》第五百七十七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

根據(jù)《合同法》規(guī)定，房屋買賣合同違約金的數(shù)額由雙方約定，但不得超過合同標(biāo)的價(jià)款的百分之二。如果約定的違約金超過法定上限，則以法律規(guī)定為準(zhǔn)。

房屋買賣合同是一種法律關(guān)系，一般包含了房屋的標(biāo)的物、質(zhì)量狀況、價(jià)款等內(nèi)容。在簽署房屋買賣合同時(shí)，一般都會約定違約金這個(gè)條款，用來制約雙方必須按照合同約定履行義務(wù)。那么，房屋買賣合同違約金的數(shù)額應(yīng)該如何確定呢？根據(jù)《合同法》第一百四十三條規(guī)定，“依據(jù)實(shí)際情況可以確定違約金的，當(dāng)事人可以約定違約金。但是，違約金不得超過合同標(biāo)的價(jià)款的百分之二。”也就是說，房屋買賣合同違約金的數(shù)額由雙方約定，但是不得超過合同標(biāo)的價(jià)款的百分之二。如果違約金約定數(shù)額超過法定上限，則以法律規(guī)定為準(zhǔn)。需要注意的是，如果在合同中沒有約定違約金的數(shù)額，則根據(jù)《合同法》第一百四十三條第二款規(guī)定，“當(dāng)事人沒有約定違約金或者約定的違約金顯失過高或者過低的，人民法院可以酌情確定或者修訂。”也就是說，如果雙方未約定違約金的數(shù)額，或者約定的數(shù)額顯得不合理，法院將會對違約金進(jìn)行定性、定量。

違約金超過法定上限后，具體應(yīng)該如何處理？如果在合同中約定的違約金超過了法定上限，則以法律規(guī)定為準(zhǔn)。一般來說，這種情況下雙方可以協(xié)商重新明確違約金的數(shù)額，也可以請求人民法院予以確認(rèn)或者修訂。

房屋買賣合同違約金是一種重要的補(bǔ)償措施，有利于保護(hù)雙方的合法權(quán)益。在簽署合同時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)合理約定違約金的數(shù)額，并注意不要將違約金定得過高，超過法律規(guī)定的上限。如有疑問，建議咨詢專業(yè)律師。

【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國合同法》第一百四十三條 依據(jù)實(shí)際情況可以確定違約金的，當(dāng)事人可以約定違約金。但是，違約金不得超過合同標(biāo)的價(jià)款的百分之二。當(dāng)事人沒有約定違約金或者約定的違約金顯失過高或者過低的，人民法院可以酌情確定或者修訂。

1、在房產(chǎn)交易中，若是由于賣方的個(gè)人行為造成交易無法繼續(xù)履行的，買方可以向賣方提出解除合同，并且追究其法律責(zé)任，而賣方不但要把已收取的定金返還給買方，還要依法賠償買方的損失。
2、房主簽約后卻反悔，購房者的利益變得十分錯(cuò)綜復(fù)雜，至于違約金的數(shù)額，一般為定金的兩倍，但也要看合同具體約定的數(shù)額是多少，如果約定數(shù)額很大，那賣方屆時(shí)就很可能是得不償失。
3、也有多種情況的發(fā)生，比如賣方因轉(zhuǎn)讓房屋處于查封狀態(tài)而致使買方無法過戶，違反了合同約定的義務(wù)。違約責(zé)任的承擔(dān)不以過錯(cuò)為要件，因此無論是否因賣方過錯(cuò)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封，賣方都應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，拒絕履行合同構(gòu)成根本違約。
4、對于乙方也就是賣房者來說違約給乙方的違約行為給甲方造成了某種程度上的經(jīng)濟(jì)損失。除了支付違約金之外，由于乙方在合同規(guī)定應(yīng)交付房屋之日至實(shí)際交付日這段期間實(shí)際上占用了甲方的資金，還應(yīng)向甲方再支付所占用資金的利息。
簽訂房屋買賣合同需要注意什么
1、寫清楚每個(gè)程序辦理階段的時(shí)間點(diǎn)，例如哪天之前辦完贖契、哪天之前辦完貸款、哪天之前完成過戶手續(xù)，避免交易被無限期拖長；
2、買教育房特別要注意，必須在二手房買賣合同里寫上：在過戶前由賣方攜帶身份證和房產(chǎn)證原件，到戶口所在地的公安局戶籍管理中心，查詢戶口及學(xué)位是否占用—這一點(diǎn)很重要，一定要在過戶之前查實(shí)，不然后面的手續(xù)就會很麻煩;
3、在違約賠償一欄，要求違約一方賠償房屋總價(jià)的10%，這樣賣方就不好隨便返價(jià)了；
4、寫清楚付款的時(shí)間點(diǎn)，而且，首期付多少、過戶時(shí)付多少，收樓時(shí)付多少。這里需要注意的是，一定要至少預(yù)留1萬-2萬元尾款，等到順利收樓之后才付清，而不是過戶當(dāng)天付清，中介費(fèi)也一定要預(yù)留一部分在順利收樓之后才付清—地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)當(dāng)然會用行規(guī)來反復(fù)要求你過戶當(dāng)天就要付清，但預(yù)留尾款這一條一定要堅(jiān)持，避免收樓時(shí)出現(xiàn)不愉快的狀況；
5、物業(yè)維修基金卡可以看情況跟賣方協(xié)商，如果對方有，必須過戶后交給你;如果沒有，就要看看這個(gè)物業(yè)的維修基金賣方有沒有交，如果沒交，是否需要你承擔(dān)，具體金額是多少?這些一定都要問清楚，因?yàn)楹芏嗳硕疾涣私猓容^容易忽視;
6、如果是帶租約買的房子，要跟賣方協(xié)商好怎么交接租約，哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前房租歸誰收、租客的押金如何處理?最好能在過戶之前就跟租客聯(lián)系一下，多方面了解房屋的問題、租約的押金是多少。這一點(diǎn)很多買家都會忽略。
7、所有手續(xù)都辦完了，過戶也辦好了，按約定時(shí)間收樓，此時(shí)要查清楚水電、煤氣、電視費(fèi)、管理費(fèi)有沒有欠費(fèi);帶租約買的，還要查清楚賣方有沒有扣留租客的押金。

法律主觀：

房屋買賣合同違約金一、依據(jù)合同約定按照法律規(guī)定，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以在合同中就違約金問題作出規(guī)定。實(shí)踐中，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，絕大多數(shù)出賣人和買受人都會在合同中明確約定當(dāng)事人一方逾期付款或者預(yù)期交付使用房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，也就是說，會明確約定逾期履行支付違約金的數(shù)額或者賠償損失的計(jì)算方法。在商品房買賣合同約定了違約金的情況下，商品房違約金的計(jì)算按照合同執(zhí)行。二、法院作出判決但也有一些商品房買賣合同當(dāng)事人沒有在合同中約定商品房違約金。在這種情況下，就需要人民法院按照某種標(biāo)準(zhǔn)作為參照系來確定違約方的責(zé)任，以彌補(bǔ)守約方的損失。商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。本條是關(guān)于合同當(dāng)事人沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)確定違約金數(shù)額或者損失賠償額的規(guī)定。當(dāng)然，除了逾期付款和逾期交房這兩種商品房違約行為外，針對其他違約行為(比如房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題)，法院會根據(jù)雙方的過錯(cuò)、實(shí)際損失等因素來確定違約金。三、法院可以調(diào)整約定的違約金《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。本條的規(guī)定內(nèi)容實(shí)際上包含三層意思：1、當(dāng)事人沒有按照合同約定履行義務(wù)或者遲延履行合同義務(wù)，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法，承擔(dān)違約責(zé)任;2、當(dāng)事人如果以約定的違約金過分高于因違約造成的損失為由請求減少的，人民法院可以約定的違約金是否超過損失30%為標(biāo)準(zhǔn)，予以適當(dāng)調(diào)整;3、當(dāng)事人以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請求增加的，應(yīng)以損失確定違約金數(shù)額。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》
第五百八十四條
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；
但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

《中華人民共和國民法典》
第五百八十五條
當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；
約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。