一房兩賣應該如何處理
1、若兩份合同都沒有辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標的房屋尚未交付的情況,屬于兩份合同均處于未實際履行的狀態,應當以簽訂在先的合同優先得到履行為優先履行判定標準。
2、兩份合同都沒有辦理登記,其中一份合同已將標的物房屋交付。其中一份合同得到實際履行,體現了賣房人的意愿,這種履行也是合法履行,這時,已經接房的一方就可以獲得房屋的產權,而不論簽訂合同的先后順序。
3、兩份合同中一份已進行了過戶登記,另一份未作過戶登記,(不管房屋是交付了那一方),那么已經登記的一方取得了房屋的產權。
一房二賣處理原則是什么?
1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后,對后買受人履行了合同義務,辦理了房產過戶登記手續的情形。
在該情形下,兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經履行完畢,該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時,前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的:后買受人因其債權已得到滿足,已經是該房屋的所有權人,故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。
2、前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權,該債權請求權系一種對出賣人的請求給付,尤其是受領其給付的權利,對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標的物,因該房屋所有權已經經過登記移轉于后買受人,故其對該房屋的占有失去法律上的基礎,構成無權占有,應負返還房屋的義務。
依據《民法典》的規定,出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,在法律上或者事實上不能履行情況下,買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務,即應承擔相應的法律后果。也就是說,合同的標的物已經歸他人所有,實際履行已不能,在該種情形下,沒有強制實際履行問題。此時,合同上的債務轉化為損害賠償的債務。
一房二賣公安立案嗎
一房二賣除了可能會涉及民事上的違約、賠償責任以外,還可能會觸犯刑法上的詐騙,可能構成合同詐騙罪,可以進行報案。公安局一定會管的。
【法律法規】
《中華人民共和國刑法》第二百二十四條:合同詐騙罪是指以非法占有為目的,在簽訂、履行合同過程中,采取虛構事實或者隱瞞真相等欺騙手段,騙取對方當事人的財物,數額較大的行為。
《中華人民共和國民法典》第五百七十七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規定,對債權得不到滿足的買受人承擔賠償損失的責任。
《刑法》第二百六十六條 詐騙公私財物,數額較大的,處三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并處或者單處罰金;數額巨大或者有其他嚴重情節的,處三年以上十年以下有期徒刑,并處罰金;數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的,處十年以上有期徒刑或者無期徒刑,并處罰金或者沒收財產。本法另有規定的,依照規定。
【拓展資料】
一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。
對一房二賣糾紛,實務中應分別不同情況予以不同的處理:
1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后,對后買受人履行了合同義務,辦理了房產過戶登記手續的情形。
在該情形下,兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經履行完畢,該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時,前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的:后買受人因其債權已得到滿足,已經是該房屋的所有權人,故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。
前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權,該債權請求權系一種對出賣人的請求給付,尤其是受領其給付的權利,對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標的物,因該房屋所有權已經經過登記移轉于后買受人,故其對該房屋的占有失去法律上的基礎,構成無權占有,應負返還房屋的義務。依據《合同法》第一百一十條第\(一\項的規定,出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,在法律上或者事實上不能履行情況下,買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務,即應承擔相應的法律后果。也就是說,合同的標的物已經歸他人所有,實際履行已不能,在該種情形下,沒有強制實際履行問題。此時,合同上的債務轉化為損害賠償的債務。
2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產權過戶登記之后,又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。
此時,由于房屋產權已經過戶,出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規定:"出賣的標的物,應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。"不屬于出賣人所有且出賣人無處分權的物,.不構成買賣合同的標的物。 關于無權處分制度,《合同法》第五十一條規定:"無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。"
3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。
在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下,房屋所有權仍為出賣人享有,而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講,買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。基于先后買賣合同而生的此二重債權,系處于平等地位,并無位序關系,故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。
房屋買賣合同買受人的權利之一,也是履行的重要內容,就是行使房屋所有權過戶登記請求權。在兩個債權的實現構成競爭關系的前提下,誰先取得登記申請權,誰就有優先的效果。
故就兩個合同的履行而言,首先應當以請求辦理過戶登記的先后,確認買受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優先權。同時請求的,應以約定的履行期屆至日的先后,確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權的優先權;一合同約定了履行期限,另一合同沒有約定履行期限,可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權的優先權;均沒有約定履行期限的,原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權,但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權的時間在前,應以訂立合同的先后,來保護訂立在先的合同。但這種保護并不是確認前買受人擁有房屋所有權,而是保護前買受人得以行使登記請求權的優先權,登記機關應優先受理前買受人的登記申請,法院可判決強制出賣人履行前一合同,督促其及時辦理登記手續。
最高人民法院對一房兩賣新規定
一房二賣行為法律規范
房地產開發公司一房二賣的行為(即先后以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人),給買房人王某造成了嚴重的損害。對于這種一房二賣的行為,法律是如何規范的?
商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》等,由于商品房交易行為比較復雜,最高人民法院在2003年3月24日發布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》),專門針對房地產開發企業作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規范處理。本文主要圍繞該司法解釋,對房地產開發商一房二賣的法律責任作一分析。
一房二賣的出賣方必須是特定主體,即房地產開發商。
《司法解釋》第一條明確規定,解釋中所稱的商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。因此在本文中所涉及的一房二賣的銷售方為特定主體,即房地產開發商。
一房二賣中所涉及的買賣合同的效力
1、一房二賣的情形
一房二賣,指房地產開發商作為出賣人先后或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。
根據我國《城市房地產管理法》的規定,國家實行房屋所有權登記發證制度,取得房屋應當申領房屋所有權證書。因此在商品房買賣中有二個階段,首先依法簽訂房屋買賣合同,這是一個債權行為,即在買賣雙方之間產生特定的債權債務關系;其次所有權登記,這是一個物權行為,即房屋的所有權從出賣人轉移給買受人,買受人成為房屋的所有權人。所以在一房二賣中可能出現兩種情形:
(1)兩個買受人中,有一個買受人已取得房屋所有權證。
(2)兩個買受人都沒有取得房屋所有權證。
2、一房二賣所涉及合同的效力
(1)先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證,而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權證之前,則所涉及的買賣合同為有效或為可撤銷。
根據《民法通則》及《合同法》的有關規定,在房屋所有權未作變更登記時,房地產開發商作為所有權人,有權處分自己的財產,因此所簽訂的數份買賣合同只要不具有法定的無效情形,自成立時起生效。但由于房地產開發商自后買賣合同簽訂時起存在欺詐的情形,因此后買受人在無法取得房屋時,有權請求法院或仲裁機構撤銷合同。
(2)先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證,簽訂于取得房屋所有權證之前的合同,為有效合同;簽訂于取得房屋所有權證之后的合同,為無效合同。
在房屋所有權作了權屬登記之后,所有權主體已經不再是房地產開發商,在這種情況下房地產開發商繼續以銷售方的名義出賣房屋,構成無處分權人處分他人財產,根據《合同法》的有關規定,相應的合同無效。
(3)先、后買受人都沒有取得房屋所有權證,如上所述,只要不存在法定的無效情形,所有的買賣合同均為有效或為可撤銷。
(4)在房屋拆遷補償安置中,如果作為拆遷人的房地產開發商明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,而后又將該安置房屋另行出賣給其他人,被拆遷人主張優先取得補償安置房屋的,其他買賣合同無效。如果被拆遷人主張解除拆遷補償安置協議,則其他買賣合同可認為有效。
這在《司法解釋》第七條中作了明確規定,這一規定是為了保護被拆遷人的利益,因為被拆遷人在拆遷活動中很有可能面臨無房可住的情形,而安置房是其唯一的依靠,所以從保護弱者和公平正義的角度出發,應對被拆遷人取得安置房的權利作一特殊保護。也有人把這稱為特種債權優先權,即被拆遷人對特定的安置房屋的債權視為一種特種債權,賦予物權的優先效力,也就是債權物權化。
(5)如果房地產開發商與第三人惡意串通,進行一房二賣的,則相應的合同無效。
依據《合同法》第五十二條的規定,惡意串通,損害第三人利益的合同無效。根據《司法解釋》第十條規定,即使房屋已經交付給惡意的第三人占有使用,善意買受人仍可主張第三人的合同無效。
一房二賣的法律后果
1、從民事責任角度分析
(1)對于有效合同的當事人
任何一個買受人都有權要求房地產開發商履行合同,交付房屋。而從公平合理的角度出發,房地產開發商應對第一買受人履行交付義務,而對其他買受人承擔相應的違約責任。具體而言,根據《司法解釋》第八、九條規定,未取得房屋的買受人可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(2)對于可撤銷合同的當事人
根據《合同法》的規定,具有撤銷權的買受人在知道或應當知道一房二賣情況之日起一年內可以請求法院或仲裁機構予以撤銷合同,并根據《司法解釋》第九條規定,要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(3)對于無效合同的當事人
無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機構宣告合同無效,并根據《司法解釋》第九條規定,要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(4)二種情況下的特殊處理
第一種情況:根據《司法解釋》第七條的規定,在房屋拆遷補償安置協議中,如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,那么被拆遷人享有優先權,即使后買受人已經取得房屋并辦理登記手續,其仍可以主張后買賣合同無效,請求撤銷房屋所有權登記,并要求房地產開發商交付房屋。
如果被拆遷人不主張上述權利,其可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
第二種情況:后買賣合同存在惡意串通的情形。根據《民法通則》、《合同法》、《司法解釋》第十條規定,善意買受人可以主張惡意串通的合同無效,即使惡意串通人已經取得房屋并辦理了登記手續,善意買受人仍可以主張其合同無效,請求撤銷房屋所有權登記,要求房地產開發商交付房屋。
如果善意買受人不主張上述權利,其可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
另外根據《民法通則》第六十一條第二款的規定:“雙方惡意串通,實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的,應當追繳雙方取得的財產,收歸國家、集體所有或者返還第三人。”因此房地產開發商和買受人的惡意串通行為還可能承擔追繳所得的法律后果,即雙方因惡意串通合同而取得的財產,應收歸國家或集體所有。
2、從行政責任角度分析
根據建設部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規定,房地產開發商存在一房二賣的情形時,應處以警告、責令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。
3、從刑事責任角度分析
房地產開發商一房二賣,在主觀上存在欺詐的故意,因此在具備法定情節的情況下可能構成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的,在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構事實的方法,騙取對方當事人財物,數額較大的行為。
在認定房地產開發商的一房二賣是否構成犯罪時,應注意區分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀上,合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對方當事人的財物,即房地產開發商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物,但自己根本不打算履行交房義務,也就是說房地產開發商意圖無償占有買受人的財物。而在民事欺詐中,行為人只是為了獲取不正當的利益,故意不履行其他合同,但其并不具有無償占有他人財物的意圖,即房地產開發商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣,但對于買受人已支付的購房款,其并不想非法占為已有。其次在具體行為上,結合主觀故意考慮,構成合同詐騙罪的房地產開發商可能在簽訂合同時就沒有履約能力,如根本不可能建造房屋;也可能在簽訂合同時,采取各種欺詐手段,如虛構單位、冒用他人名義、偽造票據等,企圖騙取買受人的財物占為已有;還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后,又打算不履行交房義務,肆意揮霍所取得對方財物等。綜上,在構成合同詐騙罪的一房二賣行為中,房地產開發商在實施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配,即其只想無償占有對方財物,而無履行交房意圖,而買賣合同已進入履行階段,即買受人已經支付房款。
根據刑法的規定,合同詐騙罪是數額犯,即行為在達到數額較大情節時才構成犯罪。目前對于數額尚無明確規定,一般參照最高人民法院《關于審理詐騙案件具體應用法律的若干問題的解釋》,以個人詐騙公私財物2000元以上屬數額較大。
房屋買賣簽訂兩份合同有效嗎
房屋買賣簽訂兩份合同有效嗎房屋買賣簽訂兩份合同有效。有效的房屋買賣合同要求當事人具有書寫證明能力、意思表示自愿真實;合同內容合法、符合法律規定的形式;房屋買賣關系的成立不得惡意串通損害國家集體或第三人利益、不得以合法形式掩蓋非法目的。
【法律依據】
《民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效:
(一)行為人具有相應的民事行為能力;
(二)意思表示真實;
(三)不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗。
第五百零二條
依法成立的合同,自成立時生效,但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定,合同應當辦理批準等手續的,依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的,不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的,對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定,合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的,適用前款規定。
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